作者文章归档：陈文振
08年中国楼市极度不景气，无论是投资性需求，还是刚性需求，都在大幅萎缩，使成交量大幅下降。尽管成交量不太理想，但反观08年的房价，除个别南方城市外，大部分城市的房价，同比数据不但没有下降，反而上升，只是上升的幅度在减慢而已。
而伴随著房地产进入09年的，就是一连串的新政，而这一系列的新政，再加上开发商的适当降价，将会在09年有效释放部分的刚性需求。
最为明显的就是房贷新政，对刚性需求的刺激作用。中国的房价收入比，一直以来也是偏高的，京、沪、穗、深等一线城市的房价收入比，均超过13倍，这使得市民的购房负担加重，很多有购房需要的人群，也被过高的房价所吓怕。幸好，中央在下半...
在全球金融危机的冲击下，中国的经济与楼市的形势不容乐观，中央为了振兴楼市，拉动经济增长，确保今年保8成功，所以国务院就在去年12月17日提出3条促进房地产市场健康发展的政策措施,其中就明确提出“按照法定程序取消城市房地产税”,是引导房地产开发企业积极应对市场变化、促进商品住房销售的措施之一。
随后，在08年的最后一天,温总签署国务院第546号令,废止《城市房地产税暂行条例》。同时,由09年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“国民待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这就预示着国家对外资投资房地产的限制正在逐步松绑。
一直以来，笔者都是在关注国内的房地产市场，把精力和时间，都放在国内的开发与市场事务上。在这一年来，就开始研究和留意香港的市场了，毕竟这和自己是最息息相关的。所以，在近日整理了一些数据，也顺便对09年的香港楼市进行一个简单的推测。
香港是亚洲的国际金融中心，在全球金融危机的冲击下，香港不能幸免，所受到的创伤是不轻的，加上股市的低迷，市民收入受到影响，在大环境不景气的前提下，消费信心自然薄弱，对香港楼市肯定带来负面影响。所以，香港楼市在09年全面复苏的机会不大，但在个别时间会出现反弹，房地产市场仍然是处于调整的状态。
部分需求会被释放。目前香港的房价已有约15 ...
当前的市场形势，除了受到现时全球金融危机的冲击所造成的外，08年一季度后持续的成交低迷，最主要就是受到07年来，一系列政策所带来的影响，但随著中央在08年下半年推出的一系列利好措施，以及进入09年，可能会推行更多的利好措施，加上开发商的促销降价，相信09年的成交量，将会较08年为高，增幅大约在5 - 7%间。
房地产业对经济的拉动作用，已经是不可否认的了，在目前经济的形势下，中央政府为了保8成功，所以在去年下半年以来就推出多项利好措施，目的是刺激住房需求，确保房地产业的健康发展，以求借助房地产业来稳定经济，甚至是拉动经济。
政府为保经济增长，货币政...
08年经济不景，全球的金融危机又是由地产行业所引起的，所以尽管在中央降低了银行的准备金率，并明确指出对有实力的房企放贷，但银行深受金融风暴的冲击，对开发信贷依然十分严谨。加上，股市低迷、销售量的不佳，开发商的传统三大资金来源，现在就被堵死了。在这种情况下，公司债就成了楼市的一大亮点，在09年，将会成为房企的重要资金来源。
06、07年的天价地王；08年交易量的萎缩、银行信贷的收紧、股市的下挫、税收的支付，使得房企出现了前所未有的资金短缺。在这种形式下，就暴露了我国的房企资金来源的过于狭窄，在这个乱世中，公司债就应运而生，成为上市房企的新融资渠道，如万科就发债约59亿元、保利有约...
在春节前的两个星期都在江浙一带忙于公司的商业地产项目，都有一个多星期没有写博了，现就写写有关商业地产方面吧。
商业地产为何被关注
住宅开发在08年上半年前受到政策与成交量的影响，当时就有很多开发商在考虑自己开发的产品组成的调整，于是商业地产（包括商铺、办公楼）就被很多企业提上日程。商业地产可以分为老潘的散卖模式及外资背景的整体经营模式，但实际上能够成功留下来，甚至获得高额利润的可谓相当少。
前面也提到商业地产的被提起，主要受住宅低迷、利润下降、风险增加与商业地产一直较少受到政策的影响所致的。愈来愈多的开发商也开始调整住宅与商业的开发比例，以求规避风险，达到利...
房企渡过了历史上最艰难的08年后，伴随房企进入09年的是银根紧缺的问题。在传统的银行借贷、股市受阻后，一些新的融资渠道，就即时应运而生，09年房企将会拚命争取有限的资金来源。
首先，从传统上的银行信贷来看，虽然中央政府与银监会均鼓励银行向有实力的房企借贷，但受目前的全球金融危机影响、外资纷纷出售中资银行股、与09年房地产市场仍然不容乐观来看，银行会比以前更加关注与重视风险管理的问题，对房企的借贷相信仍然会十分谨慎。所以，房企的这条传统融资之路，相信在09年会相当紧张，钱一般只会贷给大房企。
另一传统融资手法的股票市场，受08年一路下挫的行情影响，在09年也只有大公司才...
08年楼市不景，万科洞悉时势，因应自己的企业需要，率先降价，恒大、金地等纷纷跟从；另一边，则有很多开发商坚决不降价，静观其变，等待政府来救。中央有可及此，就在去年12月出台了131号文，鼓励开发商降价；住房和城乡建设部也鼓励普通商品住房消费。而最近公布的08年12月份70个大中城市房屋销售价格同比下降了0.4%，这是自05年该数据公布以来，房价首次同比下跌的。此前，中央不表态，房企降价可以说不方便；现在，中央已经表态了，本来观望的房企，也开始悄悄降价了。加上，目前的内外环境因素，也为房企带来一个降价促销的良好时机。
首先，房价在06 – 07年的高速增长，具...
2008，我们经历了雪灾、地震、奶粉事件，可谓多灾多难之年。2009，大旱为我们带来一个不顺的开局，相信2009也不会是一个好过的年头。
在目前全球金融风暴的冲击下，出口不振，中央就提出扩大内需来拉动中国经济的增长，但遭遇大旱》粮食减产》直接让农民收入减少》减少消费》工厂开工减少》失业》社会不安。
可以兴幸的是前几年我国连年丰收，这次大旱还不足以影响我国的粮食安全。但关键是要有效防止老百姓的缺粮心态，避免粮食抢购潮出现，这不但影响社会稳定，而且会危害经济。中国地理广阔，粮食存量地区差异很大，中央应该好好准备好粮食的调配工作。
总结而言，中国是一个大国，难题就...
