在春节前的两个星期都在江浙一带忙于公司的商业地产项目，都有一个多星期没有写博了，现就写写有关商业地产方面吧。

商业地产为何被关注

住宅开发在08年上半年前受到政策与成交量的影响，当时就有很多开发商在考虑自己开发的产品组成的调整，于是商业地产（包括商铺、办公楼）就被很多企业提上日程。商业地产可以分为老潘的散卖模式及外资背景的整体经营模式，但实际上能够成功留下来，甚至获得高额利润的可谓相当少。

前面也提到商业地产的被提起，主要受住宅低迷、利润下降、风险增加与商业地产一直较少受到政策的影响所致的。愈来愈多的开发商也开始调整住宅与商业的开发比例，以求规避风险，达到利润最大化。但绝大部分的开发商都是商业地产的初哥，缺乏经验，所以只得与人合作（包括顾问公司、基金、经理人、别的开发商等）。

商业地产的市场态势

内资的开发商投资商业地产一般也是比较倾向建完就卖，快速实现现金回报，同时也考虑到行情或经济不景时，手上的商业项目能够先出租，并运营一定的时间，到行情好时，再带租约出售或整体出售；而外资的开发商或基金公司，他们往往是看重稳定而长期的投资回报，在持有的过程中，不会考虑散售，只会关注如何经营升值，并在最佳的时机将项目整体出售。但无论是那种形式，其前提也只得有实力的开发商才能做到。

目前商业地产有一个很明显的特点，就是外行参与这个领域开始增多。外行进入这个领域可以分为直接投资开发或向开发商购买两种。前者就如国美，后者则如一些保险、银行、能源等企业，在北京的CBD、金融街、东二环、中关村就可见一斑了。

商业地产的危与机

而目前局限商业地产的发展最主要是融资方面的渠道，银行对商业地产的贷款一般较难把握，而且一般不愿意贷款给商业地产的开发商；而全球经济一景，机构投资者资金就短缺，不但不会加大投资，而且有撤资的危险。所以，目前来说，商业地产的开发投资的资金主要来源就只得是开发商的自有资金或者是公司债券。

有危就有机，对于一些成熟的商业物业，REITs的即将推出，有利开发商在开发项目后，将物业证券化，能够顺利退出商业地产，而且能为投资者提供较低风险且稳定的回报。在目前的熊市，将会是REITs推出的好时机，而且吸引力也较其他高风险的投资为高。

商业地产虽然可以让开发企业规避住宅开发的不景，但商业地产开发的资金积压较重，且融资渠道较难，所以不是一般开发商能参与的；反之，有实力的开发商，则可以透过商业地产来为企业带来稳定的现金流，在住宅卖不出去时，仍能为公司带来现金收入。