刚需释放下的09年总需求仍不振


08年中国楼市极度不景气,无论是投资性需求,还是刚性需求,都在大幅萎缩,使成交量大幅下降。尽管成交量不太理想,但反观08年的房价,除个别南方城市外,大部分城市的房价,同比数据不但没有下降,反而上升,只是上升的幅度在减慢而已。

 

而伴随著房地产进入09年的,就是一连串的新政,而这一系列的新政,再加上开发商的适当降价,将会在09年有效释放部分的刚性需求。

 

最为明显的就是房贷新政,对刚性需求的刺激作用。中国的房价收入比,一直以来也是偏高的,京、沪、穗、深等一线城市的房价收入比,均超过13倍,这使得市民的购房负担加重,很多有购房需要的人群,也被过高的房价所吓怕。幸好,中央在下半年的一系列降息,大大鼓励了首次置业者的购房需要,间接降低房价,并释放了部分刚性需求。

 

同时,政策已经作出配合,对购房者进行支持,现再加上愈来愈多的开发商已经认清市场的形势,主动降价,并且力度进一步加大,这也有助释放部分的刚性需求。

 

楼市除了刚性需求外,包括投资性需求、投机性需求、可换楼可不换楼的改善性需求。但在次贷危机的进一步扩大,金融危机所造成的问题就愈来愈明显,欧、美、日在09年步向衰退的风险可以说是十分大,严重影响中国的出口,使出口企业出现倒闭潮,市民的收入必定受到影响,使得市民的消费信心薄弱,对商品住宅这种大宗商品,就更明显所以,对09 年经济的不确定与不乐观对回报率与房价的下降预期,使这三类人已不大可能再在09年轻易出手投资房地产市场了

 

总结而言,在有效的政策与开发商的降价下,刚性需求是会得到释放,而效果很可能在第2、3季度得到体现。但由于投资性、投机性需求仍然不会轻易入市,所以总需求仍然会不太理想。