作者文章归档：梁东晖
买楼投资也会倾家荡产
楼价越升越有，令许多人坚信楼价只会越来越贵。
但农历新年前香港富豪罗兆辉猝死的新闻却提醒大家，买楼投资也会倾家荡产。罗兆辉21岁入行做地产经纪，凭借过人眼光及胆识，很快就通过炒楼闯出名堂，27岁时以1.4亿元向郑裕彤购入重庆大厦商场，两年后以6.8亿元卖出，名震香江，被誉为“神童辉”。之后，罗兆辉继续炒买炒卖楼宇，越赚越有，身家曾超过20亿元。但1997年罗兆辉未能审时度势从楼市高峰逃顶，欠下巨债，2000年烧炭自杀获救， 2002年被法院颁令破产。罗兆辉炒楼失败后经常精神恍惚，还自爆风流事，但众多绯闻女星均与其划清界线。2002年后他常流连于澳门赌...
房地产融资已陷入四面楚歌
2009年中以前，做一个项目房地产商只需拿出相当于开发成本20-35%的自有资金购进土地，占开发成本65-80%的开发建设资金待“四证”齐全后通过银行发放开发贷款解决。大型房地产集团通过集团统一调度资金，暗度陈仓，拿出的自有资金往往只相当于开发成本10-20%，其余80-90%的开发资金由银行贷款解决，加上可预售楼花，自有资金回收期只需7-8个月左右，高财务杠杆造就了房地产暴利，房地产商自有资金回报率通常以“倍”为计算单位。
让房价飞两年的后果是催生不少地王，高地价使得土地成本占整个开发成本的比重从原来的30%左右上升到70-80%（例如白云新城等...
让子弹飞一会儿
这两天媒体都在报道政协会议委员们的精彩发言，住房问题也是热点之一。房价怎么走？过去两年是升到您不信，现在是升到您迷信，据说年初某个闭门会议上，专家们少有的一致认为今年房价仍会上涨。根据投资市场的经验，如果绝大多数人一致看好，通常都是见顶征兆，就如1990年的日本和1997年的香港。
从中长期（5-10年）看，房价趋势向上毫无疑问。但从短期（1-2年）看，房价下跌可能性很大。有人对政府的调控措施感到失望，讥之为“空调”。但他们忽略了政策有时滞，还有叠加效应。
如果您看过电影《让子弹飞》，一定会对如下情节有印象，姜文演的张麻子伏击县长用马拉的火车，对着马缰绳开...
做金钱的主人才能战胜通胀
----谈谈明年的投资机会
2010年11月CPI通货膨胀达到5.1％，一年期居民储蓄存款实际利率为-2.6%。面对百物腾贵，这个年底都几令人心烦，想方设法使自己的血汗钱不至被阴干是打工仔的头等大事。工字不出头，为金钱打工做金钱的奴隶只会一生挨穷，指望老板将工资与CPI挂钩如白日做梦。战胜通胀只能靠钱搵...
楼市走为上策
今年8月25日笔者在《大气候与小气候》一文结合大气候看国内小气候的趋势是：1、CPI形势严峻，为免恶性通胀，控制货币发行量的宏观调控措施将接踵而至。2、国内资产受国外资金觊觎，如何防止形成资产价格泡沫，避免重蹈日本90年代覆撤是政府必须正视的问题。3、房地产调控不会松动，保障性住房建设将加快，楼价面临调整，先是有波幅无升幅，然后明显下调，下调幅度视政策而定（估计20%左右），相信未来两年楼价难以上升。4、国内股市超跌，A股与H股价格倒挂的现状不会持久，股市机会多过楼市。5、中产阶层持续扩大，经济增长由外需发动转为内需与外需双翼齐飞。之后发生的一系...
几个似是而非的观点
楼价越来越高，坊间争论不休，莫衷一是，其中有几个观点似是而非，但影响巨大，在下不才，试逐一拆解。
一、“楼市有刚性需求”
最近，“楼市有刚性需求，房价一跌，刚性需求就会入市，所以房价不可能跌，只会越来越高”之类的观点常见于报端。如果这些观点成立，又怎解释1996年－2005年广州住房均价一路下滑呢？难道这十年广州的住房需求没有刚性？短短几年，广州老城区每平方米4000多元时没有刚性需求，每平方米涨到20000多元时需求反而刚性了？周边楼价每...
大气候与小气候
今年8月多灾多难，舟曲泥石流、伊春飞机失事、马尼拉香港同胞遇难……，愿死者安息，生者坚强！
很久没粗口骂过人，但目睹菲律宾特警罔顾中国人质性命安危、漫不经心、屡失战机、草率行动、眼高手低的拙劣丑态后真是把几火，简直岂有此理！糯米虾饺叉烧包，香蕉啤梨苹果橙，小喇叭！这个地方不去也罢。
8月下旬又到了时间之窗，9月楼市传统旺季即将到来，各种信息混杂，多空双方争夺舆论主导权，楼市牛熊难辨，令人迷茫。在连续几个房地产高级论坛上，朱中一火了一把，地产有关各界轮流发射楼价将重拾升势信号弹，有人甚至声嘶力竭大喊“房地产是打压不倒的”，真是一时多少豪杰！犹记得，2009年中...
2009广州各类物业的投资价值
《货币战争》作者宋鸿兵说，2009年美国金融海啸将会有第二波，且破坏力更巨大；多位经济专家亦警告最黑暗的时刻仍未到来。根据常识，一天中最黑暗的约是凌晨两点，如果最黑暗的时刻仍未到来，意味着还有漫漫长夜。在漫漫长夜里最适宜的活动是睡觉。所以，2009年最佳投资策略是持盈保泰，静待时机。
2009年广州楼价看跌，各类物业都会受到趋势牵引，投资者大可静观其变，择肥而噬。以下是我的初步心得：
一、住宅
1、普通住宅
今年，越秀、老荔湾、海珠、天河等中心城区的住宅均价将呈抵抗下跌型，但趋势各异：
①“四有”住宅，即有小区管理、有稀...
是“6”、是“8”还是“9”，参透政策好过靠水晶球
新年伊始，广州几位房地产界权威专家相继拿起水晶球预测今年广州住房均价走势，结果差天共地，罕有的出现是“6”、是“8”还是“9”字头的争论。连专业人士都有这么大的分歧，投资者就更加迷茫。
我认为，国内房地产市场是“政策市”，是“6”、是“8”还是“9”，参透政策好过靠水晶球。目前国家新的住房政策已经越来越清晰：
一、商品房占绝对主导地位的住房供应体系将发生根本性的改变。
2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，提出加大保障性住房建设力度，争取用三年时间，解决近...
对“小阳春”后楼市走势的理性思考
2007年的楼市狂欢派对，许多发展商扭着强劲的“跌死狗”舞步进入“似梦迷离”状态， 2008年下半年瘫倒一大片，楼市曾一度寂静，正当人们议论是否有发展商会一醉不醒之时，今年一季度发展商又陆续爬起，纷纷嚷着“我没醉”，还向大众喷洒香槟，原来的“跌死狗”舞步变为非典型扭秧歌，颇有艺术细胞的媒体告诉大家这新潮的舞步叫“小阳春...