是“6”、是“8”还是“9”，参透政策好过靠水晶球

新年伊始，广州几位房地产界权威专家相继拿起水晶球预测今年广州住房均价走势，结果差天共地，罕有的出现是“6”、是“8”还是“9”字头的争论。连专业人士都有这么大的分歧，投资者就更加迷茫。

我认为，国内房地产市场是“政策市”，是“6”、是“8”还是“9”，参透政策好过靠水晶球。目前国家新的住房政策已经越来越清晰：

一、商品房占绝对主导地位的住房供应体系将发生根本性的改变。

2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，提出加大保障性住房建设力度，争取用三年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。之前建设部官员亦透露未来三年用于保障性住房建设的总投资可能达9000亿元。照此推算，未来三年，保障性住房供应量可能达新增住房供应量的三分之一或以上，商品房占绝对主导地位的住房供应体系将发生根本性的转变。

二、国家不支持投资性住房需求。

国务院促进房地产市场健康发展的政策措施中明确，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。显然，第二套房贷政策始终没有根本性放开。之前发生的农行实施细则撤回事件，最近发生的工行存量房贷利率自动转7折政策暂缓事件，都颇令人遐想。

虽说房产也是一种理财工具，应允许投资，党的十七大报告中也明确提出要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，但是当住房价格高到严重脱离广大普通老百姓的承受能力，大多数老百姓的住房问题还没有普遍解决好之前，政府又能怎样支持房地产的投资性需求呢？从现在的情况判断，第二套房贷政策在今后两三年内都很难回复到“9.27”之前的宽松水平。

三、中央将规范地方性的救市政策。

2009年1月9日住房和城乡建设部部长姜伟新在今年全国建设工作会议上指出，今年要加强地方政策的严肃性和合法性，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。去年下半年以来，多个城市出台地方性的楼市救市政策，其中有一些政策与国家新的住房政策思路不相吻合，现国务院主管部委由默许变为叫停，显示国家执行新政的决心越来越坚定。

仔细研读后，我认为国家的住房政策其实已经发生了根本性的转变，即由原来“构建以商品房为主的住房供应体系”向“构建保障性住房与商品房并举的住房供应体系”转变。近两年，国家出台了“70/90”、“双限双竞”、“9.27”等多个房地产新政策，间中虽略有微调，但大致上是连贯及一脉相承的。其导火线是2007年以来住房价格快速上升到严重脱离广大普通老百姓的承受能力，政府越调控，开发商越涨价，买得起房的人买完可以再买，买不起房的人天天咒开发商玩完，搞到社会极不和谐。

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