作者文章归档：宋延庆

兰德咨询（中国）有限公司总裁、首席咨询师。著名的房地产企业管理专家；是GMS管理模式（房企全面管理体系）、PMS管理模式（多项目管理体系）首席研究员；清华大学、北京大学等著名高校特聘讲师，现任兰德房地产策略机构总经理、兰德咨询（中国）有限公司总裁、首席咨询师。目前，兰德机构已建立起以北京为总部，上海、山东为分公司的咨询网络，业务覆盖全国24个省、市、自治区、直辖市，并运营着房地产企业“管理门户”网站—“中国房地产企业管理网”

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立

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“强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。

目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。

近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个...

新战略新境界

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一、对战略与战略规划的再认识

1、要客观认识战略的作用——既不能拔高，更不可贬低。现在有一种不好的现象就是做战略咨询的，把战略的作用无限拔高；做销售代理的，认为营销的作用天大；做物业管理的，认为物业管理天大；做运营策划的，认为运营策划的作用天大。对战略来说，既不能拔高，也不能贬低。要厘清对战略的几个认识误区：企业战略的无用论、虚无论、万能论。不可贬低是因为战略毕竟对企业建立和保持持久的竞争优势，它的作用还是很大的：

（1）由于企业确定了未来一定时期内的战略目标，从而使企业的各...

房地产企业战略管理的五个前沿问题

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无容置疑，每一次市场调控都会导致市场竞争格局的变化。随之而来的，就是企业战略方向和战略行为的调整。通常情况下，保持企业发展战略的延续性和动态性是必要的——延续性是着眼于中长期市场趋势的确定性，以及企业品牌、文化等 “血脉”需要传承；动态性是为了因应市场环境和内部资源、能力的变化。

但是，当市场变化已经成为常态时——事实上，调控从来就没有间断过——虽然进行战略调整是必要的，但如何规避战略雷同化，防止战略“撞车”，是必须认真思考的一个问题。因为常识告诉我们，当大家都准备驶离快车道或同时变道时，最容易发生相撞事故。最现...

房地产企业管理的“三驾马车”：组织管控+项目开发流程+绩效考核

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凭借多年的咨询经验，兰德咨询推出“企业管控三要素”模型图：

房地产企业管理的鈥溔萋沓碘潱鹤橹芸+项目开发流程+绩效考核

一、组织管控是“企业管控三要素”的第一要素。

    您的企业存在以下现象吗？
    安排某些工作时，有时不是按照职能分工，而是基于个人能力和工作态度；
    职能部门之间、职能部门与项目部之间经常出现扯皮、推诿现象；
    几乎每年都调整几次组织机构（如部门撤并或分拆），显得缺乏严肃性和延续性；
    ...

管理突破：房企业务与管理一体化解决方案

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企业“练内功”的关注点不应是解决眼前的管理问题，而应着眼于如何填补发展目标和现状之间的空隙。指望通过考核或优化流程来提升管理水平是难以治本的，业务与管理一体化解决方案已经取代狭义的管理咨询而成为推动企业发展的主要动力。

有家中型房企“练内功”的经历可谓曲折、痛苦，而且还具有典型性：先是通过各种方式搜集了万科的许多流程文件，改来改去始终难以做到为我所用。不得已，又高薪聘请了一位曾就职于万科的职业经理人担任行政副总，但因管理理念和方式方法存在诸多冲突，不到一年双方就分道扬镳了。痛定思痛，这家企业终于下决心借用专业咨...

房地产企业人力资源管理的十个必知问题

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人力资源始终是企业的核心要素之一，人力资源规划及团队建设也无疑是企业的核心工作之一。道理谁都明白，但没有多少企业不存在人力资源问题。房地产市场及房地产企业的特殊性（诸如人员流动频繁，相互挖人等）又增加了人力资源管理的难度。正如万科总裁郁亮所说的，过去1000亿发展历程中最大的问题是人的问题。万科尚且如此，何况其他企业。

无论是从业多年的资深HR总监（即便是有外企或管理咨询机构工作经验），还是转岗做HR经理没几年的新手，在日常工作中，总是处于尴尬的窘境：

——领导总是抱怨人员能力不强，其他部门、区域公司及一线公司总是抱怨人手不够；

——市场上看似浮动着无数个人，但就是找不到几个人才；

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如何应对调控常态化

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　　每一轮市场调控，甚至每一个调控政策出台以后，总是出现多空两派在媒体上争吵的情形。估计房地产是媒体参与度或公众关注度最高的行业，也是“专家”最多的行业。值得深思的是，参与争吵的人，或者是企业业绩平平的几个地产大佬，或者是游离于房地产市场边缘的学者、相关人员，真正的政策制定者和一线企业老板都无语地潜伏着。就像股市生态一样，交流的总是普通股民，机构投资者都忙着调研和闷声赚钱。

　　但如果市场波动和调控是一种常态，争吵的终极意义还剩下什么？房地产市场恰是如此。

　　其实就本质而言，今年的市场调控属于回归性调整，实在回补两年前美国金融危机后所出台的救市政策。...

有关产品线的十个问题

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Q１产品线在企业战略体系中属于哪一个层面？

A企业战略涵盖三个层面。第一是战略层面，包括企业使命、愿景、发展目标、战略地位以及商业模式等。第二是策略层面，包括产品与业务选择、业务与职能战略、管理模式等。第三是运营层面，也就是支持体系，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、采购供应链、营销、客服、财务预算、人力资源、品牌、流程控制等。就产品战略而言，一般包括但不限于产品理念、产品结构、产品定位及客户细分、产品创新、产品标准化、产品质量标准等。可见，产品标准化（产品线）属于产品战略内容之一。鉴于对战略三个层次的理解不同，例如商业模式中也包括产品要素，支持体系中也包括设计研发，以上归属方式可能有...

港资失去的十年

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香港房地产是大陆房企的教父，大陆房地产行业的整个运作模式几乎都是拷贝自香港模式，但教父北上十年却显现出水土不服，在十年当中并没有显示出实力，被湮没在本土房地产企业的喧嚣中。

1、请分析港资房地产企业在管理、战略、模式等方面与内地房地产企业有哪些不同的特点？

【宋延庆】我对港资房地产有一种特殊的情感，因为我在1993年进入房地产行业的第一个雇主就是一家中港合作企业。港资大规模进入大陆从事房地产开发始于1990年代初期，尤以1992年前后为甚，其中既有真港资，也有假港资。港资进大...

房企高管人事变动有更深层次原因

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房地产企业人事变动是常态，特别是中层及以下人员频繁流动一直是业界普遍现象。但似乎每遇到楼市调整，企业人事变动就愈发频繁：不仅仅是中层及以下人员，甚至总裁、董事等高层管理人员变动都更加频繁。例如，近几个月来，龙湖地产、SOHO中国、浙江广厦等企业都发生了高管人员变动，碧桂园和金地集团甚至更换了总裁。随着楼市调整逐步从“冰冻期”转向“裂变期”，房地产企业高层人事变动的风潮也有愈演愈烈的趋势。

房地产企业人事变动原因何在？显然不是企业正式公示的“正常的人事变动”，或者企业高层和当事人所说的“因个人原因”而辞职。

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