原告徐XX与被告高XX房屋租赁合同纠纷案代理词
贵州八辩律师事务所 朱星律师 13086975955
审判长、人民陪审员：
根据法律规定，贵州八辩律师事务所接受本案原告徐XX的委托，指派我们（王友杏、朱星）作为原告徐XX的第一审诉讼代理人，参加本案诉讼。接受委托后，我们通过对本案证据材料进行分析，并就有关事实与原告徐XX进行核实，已对案件情况有了全面地了解。现我们根据案件事实和法律的规定，针对合议庭就本案归纳的争议焦点，发表以下代理意见，希望合议庭在合议时予以采纳。
一、原被告双方是否存在租赁合同关系，以及租赁房屋是1至4层，还是5至8层的问题？
关于该争议焦点，应当根据原被告双方向法庭提供的证据，结合庭审中原被告及第三人覃XX等人的陈述，运用逻辑经验和生活常理，对案件所涉证据有无证明力及证明力大小进行审核和认定：
（一）原告徐XX与被告高XX就涉案房屋的1至4层存在租赁关系的事实，有充分的证据予以证实。在本案中，由于原告徐XX与被告高XX未就涉案房屋的1至4层签订任何的书面协议，故对于双方之间是否就涉案房屋的1-4层达成合意，需要结合全案证据进行分析：一是中国建设银行个人活期账户交易明细（徐XX），明确原告徐XX于2018年7月26日、2018年7月27日分别二笔将租金向被告高XX进行支付；二是贵州增值税电子普通发票、贵州银行POS签购单及用水记录明细表和房屋现状的照片，该组证据综合表明：
涉案房屋的1-4层为经营餐馆，5-8层未正常使用，能够在2018年2月至2018年7月期间产生4634.16元的水费只能是涉案房屋的1-4层。被告高XX对水费由原告徐XX代缴的事实无异议（只是对由谁安排代缴有异议）；三是证人李法的证言及第三人覃XX的陈述，虽然均为言词证据，但变数的内容能够相互印证，且与其他书证能够相互吻合，依法应予采信；四是从各方交易的情况来看，被告高XX与案外人邓洪进于2017年7月25日签订《房屋租赁合同》，租期虽为五年，但该合同经协商于2018年7月24日解除（2018年8月1日签订的《房屋退租协议》），2018年7月26日和27日，原告徐XX随即向被告高XX支付租金，从时间节点上分析，该组证据与原告徐XX的陈述能够印证。因此，综合前述证据进行分析，原被告之间已建立起租赁关系，以及租赁的房屋是1-4层的事实依法应予认定。
（二）被告高XX提供的证据不能证实自己的辩解主张，其理由依法不能成立。被告高XX为了否认与原告徐XX之间不存在租赁关系，及辩解原告徐XX代第三人覃XX支付第5-8层的房屋的内容，其向法庭提供的证据不能自己的抗辩主张。特别需要说明的是：1、被告高XX向法庭提供的收条不具有法定的证据资格，其理由为：第一，该收条为被告高XX个人行为，其中的内容均未被告高XX书写，故任意性较强，不具有证据的客观性；第二，该收条应为本案的客观证据、关联证据，但被告高XX在原一审诉讼中竟未向法庭提供，而是在二审诉讼中提供，有合理的理由怀疑在原一审宣判后形成，涉嫌证据作假；第三，因原告徐XX否认该收条的真实性，并否认收到过该收条，故该收条是否已向原告徐XX进行了提供，无法进一步核实。2、封XX、余XX分别出具的《情况说明》，实际上为证人证言，但均未出庭就有关事实进行陈述，未接收法庭的质询，故不具备证据的客观性与合法性。结合《情况说明》进一步分析，第三人覃XX装修5-8层房屋的时间为2018年7月至9月，但被告高XX陈述第三人覃XX承租房屋的时间为2017年8月12日，《情况说明》与被告高XX的陈述前后矛盾，且不符合常理。因此，被告高XX提供的证据中，能够反映初基础事实的证据均无证明力，缺乏证据的合法性与客观性，不能作为认定案件事实的依据，故被告高XX辩解原告徐XX支付的款项系代第三人覃XX支付的理由，没有充分的证据予以证实。
二、如果存在租赁合同关系，是否应当解除？合同解除后，是否应当向原告返还租金160000元及代缴的水费？
如前所述，原被告之间依法设立的租赁合同关系，应受法律保护。在本案中，原被告双方于2018年7月26日就涉案房屋1-4层达成协议后，原告徐XX随即将款项通过银行转账的方式向被告高XX支付（第一期租金160000元，第二期租金的支付时间未到期），但被告高XX于2018年8月1日又与案外人屠兴翠签订《房屋租赁合同》，该房屋已由案外人屠兴翠实际占有并用于经营餐馆，由此导致原告徐XX签订合同的目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（四）项之规定，原告徐XX主张解除双方于2018年7月26日达成的口头租赁协议，依法应予支持。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告徐XX为履行合同向被告高XX支付160000元租金及代其缴纳的水费4634.16元，依法应由被告高XX向原告徐XX返还。
综上所述，原告徐XX在本案提出的诉讼主张，有充分的证据予以证实，且具有事实依据和法律依据，依法应予支持。
原告徐XX的代理人：
二〇一九年五月五日