房地产救市政策，到底想救谁？

中国，这个传承数千年的农耕大国，在进入现代社会以后，依然无法和土地问题说再见。且不说，填饱十三亿人口需要土地大量的产出，就光说一个“房”字就能吸引无数人的眼光。房市，这些年来起起伏伏，抛开复杂的数据和各有立场的专家观点，最能观察这个市场走势好坏的就是政策。

就在2015年3月30日接近17:00之时，人民银行在其官方网站上发布《中国人民银行 住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确拥有1套住房且相应购房贷款未结清的，再次申请个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于40%。调整后，首套自住房公积金贷款最低首付贷款比例为20%；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请公积金贷款最低首付比例为30%。紧接着，财政部和税务总局也联合发文，将售房免征营业税的门槛从5年下调至2年的消息也被公布。至此市场已经广为流传的救市政策开始落地。

但凡市场用了“救”作为前缀的政策出台，往往就是这个行业不景气最好的说明。事实上，但本轮房地产调整是信贷偏紧、房价收入比过高、高库存、人口老龄化等因素的综合结果，其实，也不用说的这么玄乎，简单的说，不动产登记制度已经出台，但统一税号和房产税政策还没有落地，投资客入市依然会心存疑虑，就算是为了资产保值增值，火红的证券市场和互联网金融似乎也为土豪们提供了更好的渠道。被开发商忽悠得上了天的城市化，必须面对的一个现实经济学常识是需求并不等于有效需求。因此，本轮救市只能缓解短期问题，是否能扭转中长期趋势还有待观察。

既然如此，这样的政策够了吗？对开发商显然是不够的，正如前文所说，这些政策解决的是短期问题。聪明的开发商一定不会选择现在盲目涨价，而回选择跑量、去库存，而后想办法生存下去，而这其实更像是一种生存智慧。但是，这样的政策对中国经济却似乎已经够了。为什么这样说？只要想明白本轮救市，政府到底就想救的什么？关于这个问题，不同的人自有答案，而我的答案是“地方债”。

财政部部长楼继伟3月27日在博鳌亚洲论坛2015年会分论坛上表示，中国整个地方政府最终要偿还的债务规模在12万亿至13万亿元之间。目前，地方债的规模比国家债务的规模大。而此前的3月12日，财政部已向地方下达1万亿元地方政府债券额度置换存量债务，置换范围是2013年政府性债务审计确定截至2013年6月30日的地方政府负有偿还责任的存量债务中，2015年到期需要偿还的部分。如果我们留心财经新闻，不难注意到3月27日《上海金融报》题为《2015地方债“叫急”》（http://news.hexun.com/2015-03-27/174452955.html）和此前出现过多次的同类文章一样对地方债偿还问题提出了关心。文章指出，“行业人士分析指出，在地方债务中市县级债务占比较大，特别是县级财政承担了较大的民生支出，却缺乏稳定的收入来源，债务风险有向基层集中的趋势；随着土地出让以及房地产相关税收减缓，部分地方债务以及融资平台不断向银行等金融机构借新还旧，加之仍有部分隐性负债仍未列入统计口径，因此对财政薄弱地区的地方债务风险不可忽视”。

不难看出，房地产是中国经济增速的拖累，更是关系到地方债危机是否爆炸的引线。但是，随着一带一路战略的实施、中国产业升级的加深、产房税的落地，这一引线无疑将被剪断。因此，这些已经推出的政策对中国经济而言已经够了。当然，如果为了保险起见，再推出一些其他政策也并非完全不可能。

但开发商们与其幻想再度依靠已经出台和可能出台的其他政策坐地涨价、呼风唤雨却一定会得不偿失。因为，如今已经是房地产神话过去的时代。而认清一个时代，做该做的事情，才是生存的智慧。