试论北京商品房价格趋势
朱士利
2014.02.11
北京作为中国一线特大型城市，同时作为中国首都，北京商品房价格不但是北京百姓关注的问题，也是全国关注的问题，在一定程度上，北京是全国商品房价格一个坐标。当前，北京房价该涨，该降，还是该稳？政府该继续调控，该推行市场化，还是该多管齐下？笔者通过调研2008年至2013年的有关数据（部分数据为非官方数据，可能存在一定误差），以法律和经济视角，通过对比分析，以探寻北京商品房价格的未来变化趋势。
关键词：经济总量 人均可支配收入 人口结构 建造成本 常规风险系数 市场机制
论证一个地区的商品房价格发展趋势，需要了解该地区的经济总量和经济发展水平、人口结构、人均可支配收入等信息资料，同时还应了解该地区的商品房价格组成部分，特别是商品房的建造成本，通过相关数据的动态分析，论证商品房价格是否超出正常市场经济条件下的安全风险系数，政府的调控机制和手段是否恰当和有效：
一、北京市商品房相关参数分析
北京2008年至2013年列表如下：
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2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
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年社总值 （北京） |
1.0488万亿 |
1.1866万亿 |
1.3778万亿 |
1.6000万亿 |
1.7801万亿 |
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常住人口 （城镇） |
1439万人 |
1491万人 |
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1741万人 |
1784万人 |
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人均住房 （城镇） |
28.7平/人 |
28.8平/人 |
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29.2平/人 |
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年均收入 （城镇） |
2.4725万/年 |
2.6738万/年 |
2.9073万/年 |
3.2903万/年 |
3.6469万/年 |
3.9万/年 （估） |
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平均房价 （万科星园） |
1.6万/平 |
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5.1万 |
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平均租金 （万科星园） |
525元/平·年 |
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950元/平·年 |
（备注：平均房价和平均租金数据来源于非官方网络数据，可能存在一定误差。）
为了更为直观，更为直接的揭示2008年至2013年的数据变化的幅度，我们直接对比2008年和2013年的数据，如果2008年的数据单位均为1，则2013年数据列表如下：
北京2008年和2013年对比
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2008年 |
2013年 |
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年社总值（北京） |
1 |
1.8 |
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常住人口（城镇） |
1 |
1.3 |
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人均住房（城镇） |
1 |
1.03 |
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年均收入（城镇） |
1 |
1.58 |
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平均房价（北五环外万科星园） |
1 |
3.18 |
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平均租金（北五环外万科星园） |
1 |
1.80 |
通过该表可以看到：
1、人均年收入增长比例低于年度社会生产总值（GDP）增长比例；
2、平均房价增长比例高于平均租金增长比例；
为了进一步分析数据，基于商品房价格方面，揭示北京百姓住房成本水平和成本能力水平的升降情况，列表如下
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2008年 |
2013年 |
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年均收入÷平均房价 |
1.54平/年 |
0.764平/年 |
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年均收入÷平均房租 |
47.09平 |
41.05平 |
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平均房价÷平均房租 |
30.47年 |
53.68年 |
通过该表可以看到：
1、2008年，普通百姓一年收入可买到约1.5平方米的商品房面积，2013年，尽管收入涨了，但买不到1平方米的面积了。
2、2008年，普通百姓一年收入可租到约47平方米的住房，2013年，收入涨了，但只能租到约41平方米的住房。
3、2008年，出租房子约30年，基本可以回收购买成本，2013年，则需要53年以上。
二、北京商品房价格市场分析
1、北京商品房价格增长的两个时期
北京商品房价格经历了两个阶段的增长期：
第一个是2002年——2007年，同期，沪市A股大盘在2007年达到最高点6124点，2007年至2008年期间，股市开始大幅跳水，与此同时，北京商品房开始预冷，但中央政府宣布投资4万亿救市，实际上自2007年至2010年，中国央行增发货币达36.4606万亿，而2008年中国国内生产总值（GDP）才30.067万亿。但市场化程度较高的股市，始终未能大幅反弹，至今沪市A股大盘仍徘徊在2000点。
经政府几尽倾力救市，商品房市场经过2007年至2008年期间极为短暂的调整，迅速进入第二个增长期，并引来大量股市资金，甚至国外热钱趁机进入，引发局部区域的商业资金大量投入商品房市场，不断推高商品房价格。
第二个是2008年至今，北京商品房价格已经到了一个非常高的峰值。
2、北京商品房价格持续走高的原因
首要因素（仅代表个人观点）在于政府救市用力过大，导致货币贬值的同时，极大催高了房价，使得房价或直接或间接的被升高。
其次，政府投资、增发货币的经济效果具有滞后性，造成若干年后，仍对房价具有催高作用。
其三，因股市暴跌后，股民在股市上逐步失去信心，而在商品房投资上却逐步建立了信心，甚至出现了炒房团。
其四，2008年至今，农村人口大幅向城市转移，直到中国自古以来首次出现城镇人口总量超过农村人口总量，目前，城市人口尤其是北京城区人口仍在增加中。
其五，北京商品房投资者、投机者来源于全国，并非限于北京常住人口。
3、北京商品房价格是否还会继续走高
纵观东京房价在1982年开始上涨、香港房价在1992年开始上涨，都有一个疯狂的涨停版，但最终都经历了一个回归理性的过程。商品房既然是市场经济的产物，那么按照市场规律，必然有峰值和低谷，房价走到最高处，必然回落，这是市场规律。
北京房价涨到2014年开春了，还会继续走高吗，我们进一步分析下表：
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2008年 |
2013年 |
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平均房价（北五环外万科星园） |
1.6万/平 |
5.1万/平 |
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平均造价（高层，不含土地） |
1500元/平 |
1840元/平 |
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平均房价÷平均造价 |
10.66 |
27.71 |
（该表数据来源于非官方数据，可能存在一定偏差），该表显示：
2008年平均房价与造价比约为10:1；但2013年约为27:1，可以确定，商品房房价，远远超出了造价水平。
商品房的价格组成包括主要两个方面：其一是土地价值，其二是建造和安装价值。
关于建造和安装，一般情况下，建造费是主要费用，至少房价是造价的多少倍是合理的，虽然各国有不同的标准，但笔者个人认为，超过10倍，就应认定为超标，如果是超过几十倍，那么，必然使得各行业的资金流向房地产开发市场。
同比分析欧洲国家的相关系数，上表数据，是不可比的，相关数据具有中国特色。
就此，笔者认为，北京商品房价格再涨的话，就是创造神话了。
三、北京商品房价格发展趋势的政府因素
1、政府调控的根本目的在于让商品房价格稳定
商品房价格稳定，则银行运营风险可控，则经济基本稳定。这是政府调控的根本目的。
2、政府调控的尺度多大才合适
确保商品房价格稳定，无论就政府而言，还是就银行而言，还是就商品房所有者的购房者和开发商而言，底线是房价不降，甚至希望房价适量、有限度的微升。那么，调控的尺度多大才合适，难以把握。调控力度大了绝对不行，压破了价格泡沫，是任何一方都担待不起的，调控力度小了，则难有效果。另外，调控有很多副作用，且调控还可能有滞后效应和连带效应，政府拿捏的是否适当，确实很难。所以说，不是政府没办法调控，是有所顾虑。
如无法稳定，在是让房价升，还是房价降的问题上，从国家经济高度，高层设计者角度讲，一般是选择让房价升。
3、商品房绑定经济增长之循环
就北京市而言，与国内其他城市类似，银行放贷对房地产的依存度一直维持在较高水平上（包括商品房按揭贷款和各类房地产抵押贷款），可以说，商品房价格变动与银行利益存在较大的关联性，并进一步通过银行，对各类实体经济产生影响。
房价持续走高，在走到高峰值后，如继续走高，则必然出现商品房市场绑定国民经济增长的情况，如此则必然导致一系列的恶性经济循环，达到一定程度，则绑定将真正转化为绑架。
最终可能出现的因素是：政府可以不救股市，可以不救房市，但不可不救银行。
4、政府调控的平衡策略
如何破解北京商品房价格发展的棋局，不单单是北京的事情，涉及到全国因素，下表是北京人口结构比例及人口比例变化情况：
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2008年 |
2013年 |
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退休人口比例（北京城镇户籍） |
17.7%（218万人） |
20%（250万人） |
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外来人口比例 |
27.4%（465万人） |
38%（800万人） |
此表可看出：
（1）北京将迎来一个老龄化时代；
（2）北京外来常住人口持续增加；
这两点从一定角度看，是非常关键的因素，为北京商品房价格变化增加了一定的变数：退休人口与外来人口均不够稳定，相对于户籍工作人口，都有更容易迁移的情况。例如对于退休人员，相对于北京PM2.5和恶劣交通、高物价而言，迁移到原籍或二三线城市居住更好，物价更低，且将北京房屋出租的收入可观，相比之下会很划算。再如外来人口如果难以承受北京的高房租和压力，也会在经历一段时期后选择离开北京。
但从另一角度看，这两类人口，尤其是外来人口对房价的稳定甚至催高又具有相当的作用。
北京商品房价格变动，对全国会产生深远影响，政府的调控策略，在于达成一定程度的经济平衡，从全国大局考虑，中国还有接近50%的人口在农村，强力发展农村经济、发展农村产业化、建设新农村，培育新的经济支柱点，在一定程度上，会平衡、抵销城市商品房价格变动由其是价格下跌带来的消极影响。
5、北京商品房价格下跌后果分析
商品房价格下跌不是问题，问题关键在于下跌多少，如果北京商品房价格下跌，相对于2014年1月的同类商品房价格，同比下跌20%，原则上是可以承受的。下跌50%，则政府有可能必须救市或必须采取强力的平衡措施。
那么，如果下跌，损失主体主要有以下四类个人和机构：
（1）拥有商品房投资（投机）资产者；（2）按揭购房者；（3）以房产抵押贷款的个人或企业；（3）提供房产按揭或抵押贷款的银行；
对于拥有多套商品房的投资或投机者，商品房价值贬值系让富人资产缩水，对于按揭、抵押者、银行则产生深远的社会、经济、甚至政治问题。
四、北京商品房价格趋势与国民经济的关系
1、商品房经济
商品房作为满足国民衣食住行基本需要的“住”项，其经济属性决定其盈利范围从整体上是有限的，其作为循环经济的程度应强化，即务必供需平衡，绝对避免无规划大搞开发建设，重复建设、不重质量，不但造成巨额浪费，还可能一定程度上通过资金链条关联甚至绑定其他经济运行模式。
在“住”的范围内，应当保证最广大民众的基本需要，之后才是“商品”房、别墅房、甚至庄园房。北京确实在大量建设经济适用房，但不能控制和保证分配，无法实现类似新加坡“组屋”的制度模式，此情况下，长期以来，商品房一直是全民住房市场的核心力量。
商品房经济，即房地产市场经济，应当绝对附属于国民经济，房地产经济的全部关联性应低于国民经济总量的一定比例。
如果商品房经济，包括商品房关联的按揭、抵押项目经济，占到经济总量的相对较高份额，那么，整个经济有可能被商品房绑定，甚至绑架，这种经济模式，是非常不可取的。
2、健康的国民经济发展模式
纵观欧洲国家、美国的商品房模式，其满足国民基本“住”的思想，比北京做的相对要好一些。至少，在发生次贷危机后，美国敢于承受，且承受了下来，并没有造成美国经济的全面崩溃，其根本原因在于房地产经济未绝对绑定美国经济，距离美国经济总量还很远，不足以掀翻美国经济这搜大船。
健康的国民经济发展模式，应当是包括商品房经济在内的各种经济模式的整合，任何一种经济类型，都不足以绑定整个国民经济。
3、北京商品房价格处在经济变革期
调控商品房价格，压缩商品房中的泡泡，虽然有阵痛，但对于长期的经济发展是一副良剂。逐步打消政府靠房地产获得财政收入的历史沿革，适时变革经济模式，将商品房的真实价格与总体经济发展程度相匹配，应当是关键所在。当前，北京商品房价格正处于经济变革期，其应回归到其在市场经济中的应有位置和价格区间，应从属于整体市场经济，而不是凌驾于市场经济价格之上。
综上所述，笔者个人认为，北京商品房价格截止到今天，已经是一个神话般的现实，其回归到哪个适合的位置，不仅仅是政府再次投资、再次增发货币所决定的，而是由全体北京购房需求者基本的“住”的需求和成本、收入等市场因素所决定的。北京商品房价格此后的发展趋势，应当是峰回路转，趋于下降，并持续下降的一个市场机制和调控机制的平衡点，也是各方利益平衡点之处。
（作者：朱士利，北京市兆中律师事务所主任律师、管理咨询师，2014年2月11日）