中国与日本究竟谁的住房过剩？
------读网络上《日本每7.4套房中有一套空无人住》的感慨！
汪华斌
最近刚好我们邻居有位在日本经商的人回来了，于是我也就去找他聊天；由于看到网络上说日本空房成为了全社会之忧，所以重点问他观察到了这之忧没有。谁知这位邻居说日本根本没有炒房的，所以基本不会出现整个小区空房的现象。他说日本与中国相似的就是年轻人都喜欢到大城市就业，结果就在大城市买房居住了；而农村的土地与住房全部是私有的，所以这种空房现象倒是比较普遍。
我们看到日本总务省发布的住宅土地统计调查：“日本全国住宅总量达到了6063万户，其中闲置空房占到了820万户，空置率为13.5%，比2008年调查时上升了0.4%，刷新历史最高纪录。另一方面，住宅总量同比增加了305万户，闲置住宅量同比增加63万户，两者增幅均为历史最多”。也就是说在人口减少的背景下，住宅套数却在增加。按照最新的数据显示，现在日本全国每7.4套房中就有一套空无人住。然而这对于年轻人就业的城市来说，住房依然紧张；因为新增就业的年轻人依然还是买房的主力军。“今后随着老龄化的加剧，老年人的不断离世还将导致空置住宅的进一步增多。”这也是日本住房空置的原因，如在日本47都道府县中；住宅空置率最高的是山梨县，达到了22%；其次为长野县（19.8%）以及和歌山县（18.1%）。而东日本大地震的重灾区宫城县的空置率则从前一次调查的13.7%降至9.4%，居全国最低；另一受害地区日本福岛县也从13%降至11.7%。
在人们的印象里，房屋空置率严重的国家应该是中国；因为我们是成片地造城，结果成片的住房全部是空置。按照西南财大发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》的报告显示：“2013年中国城镇地区自住房空置率高达22.4%，存在严重供给过剩”。但日本的“空置房”与中国没有可比性，因为日本的空置房是真的没有人住的房子；而大规模房屋空置的中国，其中不少空置房是投机性囤积的房屋；当然也有因为设计、规划、区位以及交通等环境不佳而导致整体难以售卖房屋，如我们全社会都知道的鄂尔多斯与三亚湾新城，就是过度开发商品房的结果。同样如我之前多次举例的我老家有个行政村整体开发，在这个没有经济龙头的地方竟然将全部土地开发成大规模居住区；由于这里没有任何经济产业，所以别说没有外来人到这里就业；就是这些拥有土地的农民虽然成为了一家拥有几套住房和几个门面的‘富人’，但没有经济来源的他们却还得自谋出路。因为这里的市场需求几乎为零，从而导致这一个小区的住房空置。
原来在日本如果想把买房作为一个投资的手段，其收益大概只有2%左右；然而从买房的那一天开始，各种各样的“费”剪不断理还乱；中途不管是买卖、交换或者赠与，所交的各种费税都是令人瞠目结舌的。所以在日本很少有人把购买房屋作为增值的手段，因而日本买房主要还是居住；“中国人如果有钱，一家人可以有很多套房。而这在日本是不存在的事情，我们只有在结婚生子的时候，才会因为需求购买房产”。“所以，对于日本政府来说，这些没人住的房屋其实是一种财力、物力、人力的浪费”。
为什么日本人这么多空房没有拆毁，原来日本“一旦空房被拆毁变成空地皮，那么空房持有人就将缴纳更多的税费。换句话说，空房变成地皮后，其缴纳的固定资产税额将暴涨”。再加上日本住房拆毁成本非常高，按照一套独栋住房计算，小型的木造结构住房也需要花费100万日元（约合人民币6万元）左右的拆卸费。正因为如此，所以这些日本房产长期闲置，但是土地仍属于私有地，因此当地政府也是对此束手无策。当然，还存在一些住房所有人去世后无人继承的情况，这种情况更是让政府难以处理。日本地方政府正在试图拿出一些举措来缓解这种状况。比如，秋田县大邱市的政府，为了防止空置房的年久失修而伤人，他们在发现空置房有危险的迹象的时候就通知房主进行维修，如果房主没有行动的话，政府就代替维修，最后把请求书送给房主，让他来买单。
我们同样知道英美国家二手房的交易量约占全体住宅市场的80%到90%，而日本仅为10%；比例极低。原来是因为日本二手房的改建费用极高，约为600万日元(约合人民币361107元)。消费者即使以低价购买了二手房，但仍需贷款解决高额的装修费用问题。中国早已摆脱人均居住面积“7平方米”的窘境，如今人均居住面积达35平方米。由于到2050年中国总人口可能由目前的13.5亿减至13亿以下，所以按人口计算届时中国人将“不缺房”。事实上是现在的中国住房就是两极分化，拥有多套住房的人刚好是不缺房的人；而缺房的人却又是买不起商品房的人，这就是中国空房现象日趋严重的内涵问题。在加上我们全社会城市化的推进，各级政府在全中国各地大肆开发商品房；因为我们的土地是国有的，所以强拆是城市化快速推进的特色手段。正因为如此，中国各地到处是新城市与国际化的场馆不断涌现；而这就是我们社会“鬼城”的中国特色。虽然美国底特律“鬼城”的出现造成全世界的恐慌；而中国特色的“鬼城”接二连三竟然更加刺激中国的房地产。这就是说日本空房是因为私人财产的问题而造成空置，而中国全社会的大面积“鬼城”空房却是城市化新建设的结果；这两者不具有任何可比性，因为日本空房是私人买单；而中国空房却是政府买单，这就是两个国家因为两种不同社会制度的原因。