谢逸枫：北京公积金新政“重拳”打击改善需求
导读：2013年3月1日晚上，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，国办发 〔2013〕17号。二、坚决抑制投机投资性购房。继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
2013年3月30日下午5时，北京“京版新七条”细则落地。其中，北京新五条细则规定“北京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。”严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。
细则仅仅提出“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”。没指是二套商业房贷还是公积金贷款的首付比例提高，又没明确具体成数，也没提到过利率调整，估计公积金二套上调与二套商业房贷首付七成的可能性较大，没说提高利率。一方面是人民银行没有明确的规定。另外一方面是持谨慎的心理。 2013年4月7日北京住房公积金管理中心发布通知，北京公积金二套房贷首付比提至70%，贷款利率为同期1.1倍。在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔房贷或1条公积金提取记录的房贷申请人，首付比不低于60%，贷款利率为1.1倍。2013年4月5，央行发文指出对房价上涨过快的城市各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。目前各地都在研究制定相关实施细则待制定并报人行总行批准后即可实施与此前市场预期一致一些房价涨幅过快的城市二套房房贷首付可能提至成利率提高至倍。
2013年4月7日，有报道说，北京多家银行的个别支行网点确有上浮首套房贷款利率的现象，其他银行则大多坚持此前首套房最低贷款利率8.5折优惠的政策。由于二套房贷款政策仍未最终确定，个别银行网点目前已暂停受理此业务。中行北京分行表示，该分行统一规定目前维持首套房贷款利率打9折的政策，对于优质客户可以打8.5折，暂未收到通知对此政策调整。中行北京各支行信贷员表示，该支行首套房一般依照基准利率执行，利率上浮至1.05倍的客户也有，而9折优惠“基本没戏”。工行、农行、浦发、中信、华夏等几家银行均表示目前首套房政策暂时未作调整。工行首套房最低可打8.5折，首付依然为3成。其他几家银行也执行此政策未变。
以下内容来源于记者采访整理而成：
一.谢先生怎么看北京公积金二套房贷首付比提至70%，贷款利率为同期1.1倍的政策？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，北京公积金新政作为今年房地产调控第四个“冲击波”，是新国五条与新国六条（新国五条细则）及35个城市细则后的地方版调控加码。因此，地方版调控加码才刚刚开始，商业银行二套房贷上调预期非常强烈，简直是一触即发。调控控制的对象由遏制投资投机炒房需求的同时，遏制合理的改善住房需求，可谓是“非常狠毒”。市场上改善需求一旦减少，成交量必定下滑坡。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，北京4月7日晚上“紧急”实施公积金二套房贷首付提至7成与利率1.1倍的新规出台，可谓是非常“及时”的调控加码。一方面是对“新国五条”细则的具体政策落实，加大对投资投机炒房需求的打击力度。另外一方面是北京属于调控房价热点的房价过高、上涨过快的城市，有利防止房价再度“失控”与反弹暴涨。但是，所谓的加大对投资投机炒房需求的打击力度显然是缺乏针对性，公积金二套房贷与商业银行二套贷基本是改善性需求，属于合理的需求，不应该打击与伤害的。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，北京市作为全国首个、一线城市首个二套房贷收紧与具体细化落地的城市，总体上体现了“有保有压”的调控基调，采取“一刀切”改善需求的极端做法，虽然避免了误伤刚性需求。北京公积金二套房贷新政“又保又压”的差异化策略，表明北京市政府制定与落实二套房贷政策的“矛盾效率”，既落实新国五条细则规定的房贷收紧政策，又要保护合理的刚需不被误伤，维护房价与市场稳定局面，防止房地产市场波动过大影响到经济增长，真是用心良苦。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言，银行太无耻了！每次调控，银行都会干“趁火打劫”的买卖，通过提高利率与首付，增加银行利润。而政府也是如此，只会“收税”与“抑制需求”的错误方式，一面增加税收一面所谓的调控房价。
二.请你分析下北京公积金新政的内容？是否存在“一刀缺”？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，从北京公积金新政内容看，属于非常严厉的政策，也是体现了差异化优待政策，保护刚需。第一是二套房贷首付提至70%（由60%提高70%，上调一成）。第二是贷款利率为同期1.1倍（与去年没啥变化，未提到1.2倍，体现了差别化优惠政策）。第三是首套房贷，以前是认房不认贷，现在认房又认贷，加大首套房认定的范围与标准。第四是在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔房贷或1条公积金提取记录的房贷申请人，首付比不低于60%，贷款利率1.1倍，体现了差异化优惠政策。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言，公积金贷款（非首套）的购房者必须抓紧时间网签，否则要被新政“强奸了”。虽然北京公积金新政避免了刚性的合理需求被“一刀切”的误伤，却“一刀缺”误伤了真实的改善合理需求。毫无疑问，最悲惨的莫过于二套房贷房奴，即卖一套买一套的购房者。北京公积金新政未出台前，可享受首套的低首付与利率优惠，现在被取消了。
三.北京公积金新政对市场有什么影响？房价会大跌吗？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，北京公积金新政对楼市实际性影响颇大，不利于刺激购房需求，促进销售成交量，但不会导致房价实质性大跌，涨幅会有小幅度回落。毫无疑问，短期之内北京购房需求会陷入萎缩与观望的尴尬局面，住房需求被抑制，4月份开始北京成交量开始回落，将持续回落到二、三季度。一旦北京商业银行贷款二套房贷首付提至70%、利率提至1.3倍，楼市将面临沉重打击，楼市成交量则跌入低谷。一方面是房贷首付提高到70%，购房者入市门槛提高，增加了购房经济支付压力。另外一方面是利率1.1倍虽然没有提高到1.2倍，而商业贷款首套未提高到70%与利率1.3倍，不排除后市随时调整加码的可能性，不仅加大购房成本，关键是增加了还贷的经济压力。
四.北京公积金新政是否会引起其他城市效仿？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，北京公积金新政一出必成为上海、广州、深圳一线城市效仿的参考标准，一方面是上海、广州、深圳作为调控房价热点、上涨过高、过快的一线城市，既可完成新国五条规定的，又不伤到刚需，能够稳定市场与房价预期，自然会选择。另外一方面是上海、广州、深圳的情行差不多，唯一不同的是广州，因为广州房价连续领涨全国4个月，自去年12月到今年3月，同比涨幅最高得到34.9%。因此，上海、广州、深圳三个一线城市必会跟进。
五.北京公积贷二套收紧，商业银行二套房贷是否会加码，是否会停贷？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，商业银行二套房贷主要是针对一线城市的北上广深四个城市，全国性上调是不可能。而二套房贷全面停贷更加不可能了，即使在一线城市的北上广深也不会的。否则中国楼市必陷入萧条导致经济下滑，银行的利润会受到严重影响。显然，商业银行二套房贷是否上调与停贷，关键是央行和各大银行决定。因此，从3月一线城市北上广深四个城市的房价环比、同比与成交量三个指标及新国五条细则规定看，一线城市除了北京已上调外，上海、广州、深圳的公积贷二套（首付7成、利率1.1倍，未提到1.2倍）收紧是肯定的。至于北京、上海、广州、深圳商业银行二套房贷首套上调7成基本是确定的，但是利率1.2倍则会保持，不上调到1.3倍，首套成数与利率不调整。
附注：以下为通知全文：
北京住房公积金管理中心
关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知
京房公积金发〔2013〕10号
北京住房公积金管理中心
关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知
京房公积金发〔2013〕10号
各单位：
为落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神和《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)要求，更好解决职工基本住房需求，根据北京住房公积金管理委员会第十三次全体会议决议，现就实行住房公积金个人贷款(以下简称贷款)差别化政策有关问题通知如下：
一、进一步强化借款申请人资格审核
在继续按照规定调查借款申请人家庭住房登记记录和个人住房贷款记录的基础上，进一步审核借款申请人的住房公积金购房提取情况。通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。
二、调整第二套住房贷款首付款比例
严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房[2010]83号)的规定。借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。
严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房[2010]83号)的规定。借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。
三、合理确定借款申请人的贷款额度
(一)根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。购买经济适用住房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。
(二)借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房，贷款最高额度不再上浮。
(一)根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。购买经济适用住房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。
(二)借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房，贷款最高额度不再上浮。
四、限定借款申请人的月还款额
(一)借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额。
(二)借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
(三)借款申请人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额，但不得低于贷款月最低还款额。
(一)借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额。
(二)借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
(三)借款申请人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额，但不得低于贷款月最低还款额。
五、调整借款申请人的住房公积金缴存要求
借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。
借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。
六、加大住房公积金违规行为的惩处力度
缴存职工有违规提取、提供虚假材料等违反住房公积金政策的行为，不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策。缴存职工个人住房贷款存在严重违约记录的，视情节轻重下调其贷款最高额度或拒绝受理其贷款申请。
对于单位或职工采取伪造材料、弄虚作假等方式骗取贷款，或贷款后无故不正常缴存住房公积金，或贷款存续期间发生违约，经多次催收仍处于违约状态且无正当理由的，一经查实，视情节轻重采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施，并将不良行为记入相关信用记录中。
缴存职工有违规提取、提供虚假材料等违反住房公积金政策的行为，不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策。缴存职工个人住房贷款存在严重违约记录的，视情节轻重下调其贷款最高额度或拒绝受理其贷款申请。
对于单位或职工采取伪造材料、弄虚作假等方式骗取贷款，或贷款后无故不正常缴存住房公积金，或贷款存续期间发生违约，经多次催收仍处于违约状态且无正当理由的，一经查实，视情节轻重采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施，并将不良行为记入相关信用记录中。
七、执行时间
自2013年4月8日起，借款申请人所购住房通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约的，其贷款业务按照本通知规定执行。
北京住房公积金管理中心
自2013年4月8日起，借款申请人所购住房通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约的，其贷款业务按照本通知规定执行。
北京住房公积金管理中心
二〇一三年四月七日
(北京住房公积金管理中心)
(北京住房公积金管理中心)