谢逸枫：广州金融城首批卖地一日狂揽130亿
导语：2013年2月7日下午，作为龙年卖地的收官之战，备受广州国际金融城首批土地的拍卖出让于2月7日下午举行。作为继珠江新城与琶洲之后广州又一个高端商务区，广州国际金融城自亮相至今便受到业界高端关注，并吸引了绿地、保利、万科、佳兆业、华润等大型房企以及广州银行、新华人寿等大型金融企业参与竞拍。经过多轮现场竞价，广州国际金融城起步区首批4幅地块最终成交价高达129.9亿元。广州国际金融城起步区A001地块打响头炮，由广州联鸿实业投资有限公司夺得，总价39.9亿，楼面地价17761元/平方米。 广州绿地、邦杰置业和穗荣房地产三家企业组成的联合体拿下了打包出让的A003和A005地块，地价高达64亿元。A007地块则被广东省铁路建设投资集团与守鸿有限公司的联合体以26亿元成交。
国际金融城首批出让三地块最终成交价共129.9亿元，溢价率为14%，加上同日出让的珠江钢铁地块，广州单日卖地达146亿，相当于广州过去一年卖地收入的31%。“广州国际金融城首批地块，既为金融城起步区的开发建设打响了头炮，又为2013年广州土地市场迎来了"开门红"，广州市国土房管局副局长黄文波表示。作为广州市市长陈建华寄望“至少要超越珠江新城”的广州国际金融城，昨日该区域首批卖地现场罕见地出现了“土地爷”广州市国土房管局正副局长到场督战，甚至卖地会结束时还采用屏幕放烟花进行庆祝。此前，在广州国际金融城起步区招商推介会上，不少开发商和金融机构都表示，希望国际金融城能允许分期付地价，吸引他们入驻。对此，在此次卖地中政府给予了回应，广州国际金融城首批地块在签约30日内要给地价的50%，剩余的另一半地价则是在今年12月25日之前付清。
广州市国土房管局局长李俊夫表示，在经过61轮激战后，广州国际金融城首批地块总成交金额达到129.9亿元，比底价114.8亿元高出15.1亿元。据了解，该数值已超过去年全年卖地金的1/4。再加上同场出让、底价成交的广州开发区西区珠江钢铁地块，仅昨日一天广州市就为今年收入土地金145.9亿元。广州作为华南地区中心城市，金融产业发展迅猛，国际金融城依托珠江新城CBD，规划高起点，建设高标准，配套全方位，必将成为市场关注的热点和广州未来城市发展的标杆。根据金融城开发建设时序安排，预计将在今年第二季度适时推出金融城起步区第二批出让地块，满足市场需求。按规划，广州国际金融城将以“一行三局”为龙头，带动金融机构的聚集和发展，提出了包括辐射华南的金融总部、多层次的金融市场平台、紧密联系实体经济的贸易、融资、支付结算等金融创新业务等金融核心产业。但昨日广州国际金融城首批地块出让，进场的有绿地、保利等房企，纯金融机构仅有广州银行、新华人寿保险和深圳盈达投资基金。
据搜房网监控市国土局官网数据显示，1月广州成交12宗土地，成交金额13.6亿，仅相当于2012年12月39亿土地收入的三分之一；成交地块主要集中在萝岗和南沙。本月有一宗流拍个案，位于中新知识城；这也是知识城卖地历史上第一次流拍记录，可能与地块所处位置不佳有关，地块尽管位于知识城，但并不在起步区内．成交个案方面，两宗涉及住宅用地的成交个案值得关注。其一为星河集团拿下南沙一宗商住用地。这宗地位于南沙街金沙路西侧，星河集团以30910万底价拿下地块，折合楼面地价为2060.39元/平。截至目前为止，星河集团在广州已有4宗土地储备，4宗地全部集中在南沙。其中4地中的首个项目——星河丹堤已于2012年7月14日开放样板间，为南沙较为高端的项目。另外值得关注的是天河区中山大道南东圃镇以东地段的一宗转让用地，为珠光地产所得，地块楼面地价仅1670.02元/平。
1月向来是卖地的淡季，在广州，1月的卖地收入环比去年12月跌近六成。据搜房网数据监控中心统计，1月广州成交12宗土地，成交金额13.6亿。本月录得一宗流拍纪录，位于中新知识城，为该板块首次出现流拍情况。与年底的热闹相比，1月广州的土地收入迅速回落。1月份的土地市场持续火热。昨天，包括绿地、泰禾、中投、东亚、旭辉等在内的9家企业现场争夺顺义和密云两地块，且9家企业的报价均高于出让底价。截至目前，1月份北京已经顺利成交18宗地块，共获土地收入205.7亿元。卖地会争夺最激烈的是天河区黄埔大道金融城起步区A001地块，共有7家公司进场角逐，最终广州联鸿力挫广州银行，成为该区域的首个“地主”。金融城起步区A001地块位于地铁5号线科韵路站上盖，交通便利，距珠江对岸的琶洲会展中心仅5分钟车程，将建成最高300米的大楼。该地用地面积达37441平方米，建筑面积达22万平方米，挂牌起始价约26.9亿元，最终成交价达到39.9亿元，超出底价13亿元，折合楼面地价为17762元/平方米。成为“地主”的广州联鸿实业举牌非常坚决，几乎是不假思索地应战举牌。与其周旋最久的广州银行举牌代表，在38.6亿元时接通电话小声汇报情况后才举牌，但最终还是不敌广州联鸿实业。
中国知名地产专家谢逸枫认为，此次卖地对房地产市场是一个信号，特别是在当前土地出让计划还未公布的前提下，吸引市场注意，增强房企拿地信心，同时趁着今年调控政策还未公布，在政策的空窗期，积极推地，避免后市政策冲击影响企业拿地。今年土地出让计划没有出来的情况下，如此大动作推地，主要还是受土地财政影响，去年广州土地出让金严重缩水，广州国际金融城实行勾地政策，其实是早已提前规划好的，成功出让也增强了市场拿地信心。
中国知名地产专家谢逸枫表示，4宗地块的成功出让，既为金融城起步区的开发建设打响了头炮，又为2013年广州土地市场迎来了“开门红”。开发商力挫银行成金融城首批“地主”不违初衷，金融城的开发主体并未限定必须是金融机构，但是金融城产业定位是金融产业，而不是房地产业。
中国知名地产专家谢逸枫认为，广州国际金融城的发展前景巨大，成功是否取决于政府的投资力度与规划落实及市政配套的跟进等招商的进展。从珠江新城的发展看，虽历经13年发展，但离真正的成熟还是需要时间。广州国际金融城也需要经过10年-15年的发展时间。
中国知名地产专家谢逸枫指出，鉴于广州对国际金融城的高度重视，国际金融城的土地将成为众多地产巨头在广州必争的下一个阵地。
在经过61轮激战后，广州国际金融城首批地块总成交金额达到129.9亿元，比底价114.8亿元高出15.1亿元。据了解，该数值已超过去年全年卖地金的1/4。再加上同场出让、底价成交的广州开发区西区珠江钢铁地块，仅7日一天广州市就为今年收入土地金145.9亿元。此前，在广州国际金融城起步区招商推介会上，不少开发商和金融机构都表示，希望国际金融城能允许分期付地价，吸引他们入驻。对此，在此次卖地中政府给予了回应，广州国际金融城首批地块在签约30日内要给地价的50%，剩余的另一半地价则是在今年12月25日之前付清。 一，首先出让的是位于天河区黄埔大道金融城起步区的A001地块，该宗地块主要规划建设商务办公、商业、酒店、服务型公寓，总用地面积4.2796万平方米，宗地建筑面积22.8959万平方米，起拍价26.9568亿。作为本次拍卖会“最火爆”的地块，A001地块引来了保利、万科、佳兆业以及广州银行的垂青，地价被蜂拥而来的报价推高至39亿元。但令人意想不到的是，名不见经传的联鸿实业却成功突围，经过数十轮角逐，成功以39.9亿的总价夺得A001地块，折合楼面地价高达17761元/平方米。比底价1.2万元/平方米高出5000多元/平方米。联鸿实业隶属于广州市长江企业集团，广州市长江企业集团始建于1996年，拥有十多家大型专业批发市场，如长江（中国）轻纺城、金马服装交易城、长江服装辅料广场、长江布匹交易城、清平东药材批发市场等，形成了纺织品（布匹、服装配料、窗帘布艺）、中药材、五金机电、塑料制品、床上用品、日用百货、日杂农贸等多类商品的专业批发市场群。
据规划，广州国际金融城将打造全国最大地下城，地下空间总开发面积约185万平方米，约是目前珠江新城地下空间的3.6倍。规划还提出，国际金融城将首创广州地下空间出让要收地价。卖出的首批金融城地块将如何进行地下开发，如何收取地价？据合同约定，昨日卖出的地价还未包含地下空间，待地下空间规划方案明确后，地下空间还将按照成交楼面地价一定比例，收取地下空间土地金。其中，负一层整体和负二层商业部分，每平方米地价为地面的一半。金融城地下空间，不能由单个地块拿地者进行开发，而必须委托广州市重点公共建设项目管理办公室作为金融城公共地下空间及基础配套设施建设单位。据了解，金融城整体地下空间将向下挖5层，已进行招标，施工日期预计为2013年6月，计划2016年12月竣工。
广州国际金融城区域内，有昊天化工厂、员村热电厂、虎头电池厂和广东玻璃厂等5个旧工厂，也有车陂村和棠下村等城中村。这些旧厂旧村的土地需要进行征地收储，才可正式推出市场。昨日国际金融城已开始推出首批地块，是否意味着收储已基本完成？广州市国土房管局相关负责人表示，国际金融城首批出让地块受到广州土地市场的高度关注，表明市场对金融城未来发展前景充满信心。广州市国土房管局将主动做好供地服务，按照市政府批准的土地出让方案，结合土地收储情况和市场需求，分期分批供地，稳步组织金融城起步区土地公开出让工作。
根据金融城开发建设时序安排，预计将在今年第二季度适时推出金融城起步区第二批出让地块，满足市场需求。金融城起步区的土地储备上，目前已完成起步区超过80%的地块收储，剩余部分用地将在今年3月份全部完成。根据此前规划部门介绍，金融城起步区内70%的土地为国有用地。目前，昊天化工厂、员村热电厂、广东玻璃厂等大部分工厂用地已收储。起步区另外30%的面积则以村集体用地和宅基地为主。记者在早前公布的规划材料中看到，村用地中棠下新圩村所占的比重最大，包括村民住宅合法面积16.97万平方米，村集体物业13.6万平方米。
卖地会争夺最激烈的是天河区黄埔大道金融城起步区A001地块，共有7家公司进场角逐，最终广州联鸿力挫广州银行，成为该区域的首个“地主”。金融城起步区A001地块位于地铁5号线科韵路站上盖，交通便利，距珠江对岸的琶洲会展中心仅5分钟车程，将建成最高300米的大楼。该地用地面积达37441平方米，建筑面积达22万平方米，挂牌起始价约26.9亿元，最终成交价达到39.9亿元，超出底价13亿元，折合楼面地价为17762元/平方米。成为“地主”的广州联鸿实业举牌非常坚决，几乎是不假思索地应战举牌。与其周旋最久的广州银行举牌代表，在38.6亿元时接通电话小声汇报情况后才举牌，但最终还是不敌广州联鸿实业。广州联鸿实业去年曾火拼珠江新城D4-B2地块，最终落败于恒大地产。珠江新城D4-B2地块楼面地价32967元/平方米，为此次金融城起步区A001地块成交价的1.86倍。
中国知名地产专家谢逸枫分析，基本符合市场预测判断，楼面地价不到18000元/平方米，尽管本次地块溢价率不算高，如加上公建配套、各种建安成本、税收等费用，其楼面成本价恐超2万元/平方米，达到2.5万元/平方米，加上该区域发展趋势不是很明朗，整体地价偏高。不过，房企联合拿地，表明开发商认同金融城开发价值与区域发展潜力。根据目前珠江新城与广州国际金融城附近的二手房成交价格看，基本达到2.5万到3万以上，有的甚至达到5万以上，而根据目前珠江新城在售的平均价格看，平均达到4万以上每平方米。因此，广州国际金融城项目如二年到三年上市销售，销售价格有望达到8万元到12万元/平方米之间。
二，接着竞拍的A003和A005地块则是打包出让，其用地面积72922平方米，建筑面积522425平方米，挂牌起始价626910万元，有三家企业参与竞价，最高报价达到636910万元，楼面地价接近12200元/平方米，这也是本次拍卖会出让总价最高的地块。但由于总价高，竞买人热情似乎不高，最终由88号绿地联合体（绿地，邦杰置业，穗荣房地产）以64亿夺得。金融城A003和A005地块是打包出让，用地面积72922平方米，建筑面积522425平方米，挂牌起始价626910万元，最终由88号绿地联合体（绿地、邦杰置业与穗荣房地产）以64亿元直接夺得；金融城A007地块，该地块用地面积达36914平方米，建筑面积为209466平方米，挂牌起始价251360万元，由98号（广东省铁路建设投资集团与守鸿有限公司）以26亿元成交。作为新开发区域，不少开发商都希望国际金融城先期出让的地块，能有可销售的住宅类产品进行撬动。按照规划，国际金融城起步区除了村民安置地块，没有住宅地块。但昨日广州市国土房管局有关人士透露，此次出让3宗地块全部位于综合商业区，在天河区黄埔大道南侧，紧邻地铁5号线科韵路站和车陂站，生活社区成熟，开发涵盖了商业、酒店、商务办公、服务型公寓。
中国知名地产专家谢逸枫分析，楼面地价不到13000元/平方米，拍卖比较合理。虽然起拍价偏高，但依然合理。与珠江新城东塔、西塔地块楼面地价才2800-3000元的地价比较，不太具有可比性。
三，最后出让的为A007地块，该地块用地面积达36914平方米，建筑面积为209466平方米，挂牌起始价251360万元，但企业对A007地块反应依然不积极，在没有举牌的情况下，由广东省铁路建设投资集团与守鸿有限公司（华润联合体）以26亿成交。除此之外，在本次拍卖会上，广州开发区西区珠江钢铁地块也成功拍出，由18号以底价成交，成交价16亿元，折合楼面地价约1190元/平方米。
广州房管局数据显示，受房地产市场调控影响，2012年广州市卖地收入412亿元，但市本级土地出让金收入220多亿，相比年初预算已缩减百亿。值得注意是，2011年广州市本级的土地出让金收入为307.4亿元，2010年的收入为455.6亿元，可见广州已连续两年同比下滑。广州房管局相关负责人透露，此后将会按照市政府批准的土地出让方案，结合土地收储情况和市场需求，分期分批供地，特别是金融城起步区土地公开出让工作。预计将在今年第二季度适时推出金融城起步区第二批出让地块，满足市场需求。