在围绕中国房价走势这个问题上，媒体上的表达可以说是多空对抗激烈，唱多和唱空的力量都不弱。一会儿有消息说七十个样本城市六十九个上涨，一会儿又有人披露说三四线城市已经开始崩盘；一会儿有人说上涨是因为供给紧张，库存不够卖两三个月了，再过一会又有人说空楼盘堆积如山，按现在的成交量几十年也卖不完……
然而，这种吵闹实在只是利益之争，而和市场的理论无关。买卖是相对而言的，价格是由有承担能力的交易双方决定的，而不是由站在市场外边还没有入场的人的吵闹决定的。
市场上，从来都不存在多空双方的竞争问题。买卖双方的关系是合作，是互惠互利，而不是竞争关系。把交易双方看作是敌对的双方的看法非常可笑。只有同行才会有竞争关系。例如不同的房地产商之间的竞争，例如众多买主对楼盘的争抢。只有同是卖家才会有竞相压价销售的现象，也只有同是买家才会竞相抬价如在拍卖现场的竞价。
价格取决于什么？
要解答这个问题，首先要知道价格是什么。不要认为这个问题很幼稚，其实绝大多数人都似乎明白但却答不上来。
价格就是交换比例，就是你用多少东西和对方的多少东西进行交换。你用10元人民币和对方的两个蛋糕交换，这笔交易的价格就是2/10=0.2（个/元），或者写为10/2=5（元/个）。
请注意，价格是针对交易而言的，交易涉及到两种商品物的交换，而不是只涉及到一种商品。在上述例子中，价格是包子和钱的交易比例，而不是俗话所说的“包子的价格”。所谓的包子的价格只是商业俗称，是价格表示方式的一个方面（0.2个/元）。这两个价格表示的是同一的交易，只是对分子分母的选择的差异。
搞清楚了价格是什么，就知道价格的决定了。既然价格是交易比例，就知道价格取决于交易双方愿意出让的数量。这两个交易双方愿意出让的数量，经济学上可以叫做“供给”。但请注意，这不是你在平时所说的供给。平时大家说的供给，只是针对非货币商品持有方的供给，而实际上，交易是双方进行的，是两种商品在交易，所以供给量有两个而不是一个。交易双方愿意用两个蛋糕和10元钱进行交易，蛋糕的供给量是“2个”，货币的供给量是“10元”。
反过来，一方的供给也就是对方的需求。所以，任何交易当中也同时有两个“需求”。两个蛋糕，是持有10元的人对蛋糕的需求，而10元钱是做蛋糕的人对钱的需求。
在成交之前，交易双方对供求的表达是不一样的，只有双方的诉求有交叉重合区域的时候才有达成交易的可能。买蛋糕的人认为10元应该卖到两块蛋糕，但如果卖蛋糕的人说两块蛋糕至少卖12元，则无法成交；如果卖蛋糕挂牌一块蛋糕要卖5元，而买家认为一块蛋糕只值两元，同样无法成交。
也就是说，经济学对价格的分析，其实就是对供求关系的分析。不过提醒你注意的是，这不是传统的、错误的，只针对某一种商品的供求的分析，而是针对两种商品的供求关系的分析。只有认识到一宗交易必然涉及到两种商品的两个供给和两个需求的供求分析，才能得出正确的结果。
我们把这个问题推延到房地产市场上，应该清楚，房地产的价格取决于两个供给，一方面是房地产商对房屋的供给量，也就是有多少房屋可卖，一方面是购买者对钱的供给量，也就是说买家有多少钱可供买房。
弄清了这一点，我们就可以分析中国房地产的价格走势了。这里只要分析两种供给或者说两种需求就可以了。
第一，房屋的供给。由于土地资源是不可再生的，所以房屋的基础——土地的供给必然是日趋减少的。当然，我们可以把耕地挪用来建造城市和房屋，可以提高容积率把房屋建得更高或者更加深入地下，或者把不适宜人类居住的地方改造成为宜居之地，但这些都将增加建筑的成本费用。
第二，货币的供给。市场上的东西，从来都是用来卖给买得起的人的，而不是用来送给买不起的人的。所以，谈论市场、供求、价格，当然是针对“有钱人”来说的。如果房地产是市场化运作，就和穷人无关了。所以，不要谈论穷人对高房价的抱怨问题，那不是市场问题，只是政府的责任。“住得好”找市场，“有得住”找市长。市场从来都没有责任，更不要谈什么社会责任，市场只是交易者对自己的利益负责，你觉得合算就交易，觉得不合算就守住你的商品不予交易就行了。一个真正的市场是自由交易，没有什么人可以强迫你交易。
谈论货币的供给，只要分析一下中国人的收入就行了。
中国人有钱的人会越来越多还是越来越少？我的看法是有钱人的绝对数会越来越多，而且百富榜上的人会更加有钱。
对于中国人来说，只要恩格尔指数不上升，可以预期的是，将会有更多的积蓄被用于购置房屋。
第三，对钱的需求。利润最大化的原则决定了，房地产商当然永远都是追求利润最大化的，能卖一万绝不会卖八千。
任志强因为唱多房价而屡屡被推到被咒骂的舆论风口浪尖非常可笑。任志强唱多房价没有任何可供指责的地方，即便是王婆也会说瓜甜，何况还应该解释成对自己所从事的行业的热爱。难道人们希望的是诅咒自己所从事行业的任志强吗？
只有在成本全面下降的情况下，才有可能在保有一定的利润率之下降低销售价格。但成本下降的前景有多大？上面分析了，土地的价格必然是上涨的，一方面土地的拥有者不希望土地价格下降，另一方面土地的稀缺性决定了它的价格不会下降。
而其它建材的价格下降的前景也不明显。所有建材的成本都是下游行业的售价，所有行业都没有要求自己的产品价格下降的诉求，最终就归结为劳动成本上面。
但是，劳动力和其它一切商品一样，都是追求不断提高自己的售价。劳动力价格的持续上涨几乎是毫无疑问的，这就是之前撰帖所说的——通涨其实是全民努力的结果，没有人不希望自己手中的东西涨价的。
所以，成本整体上的总趋势是上升而非下降。
惟一指望成本下降的就是土地的价格。土地现在是国有的，因此有人希望国家不要依靠土地财政，把土地低价甚至免费地提供给房地产商使用。但这种期盼的前提就是土地国有化，只有国有土地国家才有权力决定它如何进入市场。而现在的一种突兀的呼声是土地私有化，如果土地私有化得逞，则国家就丧失了对土地价格的掌控，连放弃土地财政而让土地廉价入市的选择也没有了。被私有化的土地，价格只能基于稀缺性而更高，就行现在拆迁费用日渐增高一样。
第四，对住房的需求。中国人素有发财之后买地置院的传统，如果之上对中国人收入的分析成立，则住房的销售就不是一个担忧的问题，当然，随着有钱人增多和有钱人的钱的增多，房屋的档次会不断提升，豪宅、别墅、独院等产品将会成为房地产市场上的新品。
对住房的需求可以明确的有以下几种情况。1、丈母娘需求。中国去年有1300万对以上的婚姻登记。按照50%城镇婚姻需要购置婚房来估计，对婚房的需求就是650万套。2、改善性购房。大批建造于五六十年代的老旧房屋，在第一次房改时变成私房，现在基本上都到了淘汰重建的时期，实际上这部分房屋的所有者基本上都已经购置了新房，而老旧房屋很大部分处于出租状态；3、二三十年前首批商品房也到了二次拆迁时期。由于这批房屋基本上是没有电梯没有双气的五六七层结构，现在已经是不合时宜了，基本上已经列入到各地政府旧房改造的计划之内；4、第一批城镇化，也就是九十年代城市快速扩张时期被城镇化而建造的安置房，这部分房屋基本上也是没有电梯没有双气的六七层砖混楼房，被后来的高层电梯楼房所包围，已经变成新的城中村格局，要不了几年，就会成为再次改造的对象；5、富人的逆城市化置业。随着城市人口的增加，城市病将会越发加重，原来的富裕阶层将会放弃原来看重的城市楼房，转而谋求居住条件和环境更自然化的郊野别墅，此时，离中心城区五六十公里圈内的农村将会是他们的目标，开发商在这个区域内建造适合富人要求的别墅和独院的情况将会越来越多。
最后要说的是，房屋降价其实从来都不是政府调控的目标，这在调控政策的官方表达当中从未出现过。强行的房价打压，不仅仅是打压房价，而是打压整个产业和产业链。因为任何一个不断降价甚至是大幅度降价的产业都无法保有正常的利润水平，强行打压，就是要消灭这个行业。新一届政府强调市场的作用，应该更不会强行以行政方式来打压某种商品的价格了。
马云说如果王健林赢了，那么整个社会输了，是这一代年轻人输了。
我们不妨假定不会出现这种情况，宁愿一个王健林输掉，而不愿意看到一代年轻人和社会输掉。但是，如果把降房价的希望寄托在马云的这番诳语之上，怕是最终会彻底失望的。
未来的商业会是不需要场所而露天经营吗？所有的业态都可以离开实体店吗？
在这一点上，王健林的解释倒更可信，那就是商业房地产一定会有适于它的业态。比如餐饮业以及很多服务业，很难想象将来的餐饮都是通过网上的外卖。
实际上，不仅仅有大量需要商业地产场所进行经营而导致商业地产不会倒闭，而且网络营销如果赢了，不仅仅不会让王健林的商业地产输掉，而且还可能带动住宅地产的兴旺。我们只要问一问：开网点的年轻一代能赚到钱吗？阿里巴巴也不是开在马路上的吧？开网店的人赚到钱后不会把钱花费到购置房产上来吗？
双十一销售三百多亿，如果火爆的网购销售可以常态化，则势必对物流构成庞大的需求和压力。双十一听说有快递员过劳死，快递员在哪里拿货？不是都在生产商的仓库里直接拿货吧？还是需要大量的周转仓储设施的。我们知道任何商品生产都是需要周期的，而且都是需要生产场所和仓储的，如果销售火爆，势必带来生产旺盛，庞大的商品堆积不可能是在露天进行的，也不可能只是网页上的图片，快递员送到你手中的商品，是实实在在的东西，它们有体积有重量，从原料到产品都在占据着空间场所，而生产和仓储场所，也是商业地产的重要组成部分。
结论几乎是没有什么异议的。
马云和王健林本来是经济链条上的一对蚂蚱，一个在上游一个在下游，本是合作共赢的关系，不知道马云是如何将自己定位在了王健林的对立面上的。可以肯定地说，如果王健林输了，才是整个社会都输了，而且真的会输掉整个一代人。