谢逸枫:8月全国一线城市房价集体上涨
导语：2012年9月10日,中国指数机构发布的最新监测数据显示，8月份，包括北京、上海、广州、深圳等十大城市住宅（新房）价格指数环比平均涨幅为0.55%，较上月扩大0.15个百分点，10大城市环比今年来首度全线上涨。数据显示，其中武汉环比上涨1.66%，涨幅最大；北京、重庆、南京、天津涨幅介于0.5%-0.9%之间，广州、上海、深圳、杭州和成都涨幅不足0.4%。十大城市住宅价格指数平均同比跌幅为1.73%，较上月缩小0.71个百分点。天津、成都等5个城市住宅指数连续9个月同比下跌，但跌幅均有所缩小，其中天津跌幅最大，为4.97%；上海和武汉同比分别下跌2.65%、0.27%；广州跌幅扩大至0.76%，仅北京、深圳同比上涨。
北京涨幅较上月扩大0.55个百分点至0.78%，涨幅最大，深圳止跌转涨，同比微涨0.07%。此外，十大城市主城区二手住宅8月挂牌均价平均涨幅为2.71%，较上月扩大1.48个百分点，10个城市全部上涨。数据还显示，住宅租赁价格指数同、环比均继续全面上涨，涨幅小幅扩大。环比来看，十大城市住宅租赁价格指数全部上涨，平均涨幅为1.81%，较上月扩大0.07个百分点；同比来看，各城市同样继续全面上涨，平均涨幅为8.73%，较上月扩大0.38个百分点。
2012年8月30日，北京市住建委的数据显示，截至8月29日，8月份京城楼市实际成交住宅2万套，环比下降10.5%，成交均价2.07万元/平方米，同比降低10.3%。据此，本市前几个月楼市量价齐升的局面已基本结束。2012年9月4日,北京市房地产交易管理网的数据显示，在8月份本市住宅成交分类统计中，致使8月份住宅成交量出现回落，这也在一定程度上加剧了成交量下滑的局面，根据多家中介机构统计，8月份北京新房新增供应量仅为5183套，上半年二手房价格上涨已经造成了相当一部分二手房客源的消化，环比7月份下跌3%，进一步杜绝了投资投机性质购房需求重返市场。3日，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，8月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为28215套，环比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房套数，住宅成交量跌幅达到了12.4%。
在价格上，8月份全市新建商品住房成交均价为2.08万元/平方米，环比持平，同比下降9.8%。据北京市房协的统计，168个在售项目中，成交价格持平的130个，占77.4%；下降的9个；上涨的29个，较上月减少7个，涨幅在2%-10%，较上月回落了约5个百分点。截至8月末，市住建委网站上显示的商品住房库存7.7万套，包含了保障房2.4万套、纯商品住房5.3万套。3月北京住建委清理掉无效库存数据2.9万套，剔除无效库存后当时纯商品住房库存总量为6.5万套，今年4月以来，市场成交量逐步回升，加上企业普遍采取去库存策略，库存持续减少，截至8月末，库存实际消耗掉1.2万套，4万-8万套的库存水平属于北京市库存常态区间。
北京中原地产发布的最新数据显示，9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的最低值，按照8月份签约套数14525套计算，可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日，市场库存去化时间却高达20个月。2012年3月27日建委将库存中部分不可售住宅剔除后，市场库存量为90556套，按照当时的月成交8085套计算，去化周期为11个月。正是成交量持续高位运行使得库存减少明显，数据显示，5月-8月连续4个月，北京新建住宅成交量均超过万套。按照北京5个月的去化时间，未来很可能会出现供需缺口。
在8月份本市住宅成交分类统计中，新建商品住宅（含保障房）网签总量为14525套，这一数据比7月份上涨了21.5%，去除保障房套数后，8月纯商品住房成交量约10000套，与上月成交量基本持平。当月北京二手住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。在价格方面，根据市住建委数据统计，8月份北京新建商品住宅交易均价为20700元/平方米，同比下降了10%以上。根据多家中介机构统计，8月份北京二手住宅成交均价约为23000元/平方米，与7月份价格基本持平。另外，贷款服务机构伟嘉安捷的最新统计数据显示，8月北京房贷交易量呈现出稳中有降的态势，放贷笔数环比7月份下降13%左右。这也从另一个角度印证了“8月份住宅成交量下滑”的势头。
2012年9月1日，在高端楼盘成交持续放量的情况下，7月上海市新建商品住宅的成交均价达24607元/平方米，创历史新高。8月，上海市新建商品住宅成交均价22651元/平方米，环比下跌7.94%，同比仍上涨3.13%。在成交均价居高不下的同时，上海楼市的成交量却同比出现下降。据上海统计局公布的数据，1~7月，本市新建商品房销售面积953.98万平方米，比去年同期下降7.8%，降幅较上月收窄1个百分点。据上海市房地产交易中心统计，1~7月，本市存量房交易面积667.7万平方米，比去年同期下降25.1%，降幅较上半年收窄6个百分点。其中，存量住宅交易面积493.99万平方米，下降27.6%。
数据院数据显示，8月份，上海住宅库存998万平方米，按2012年1-7月，月均去化67.1万平方米计算，去化周期为14个月。北京库存996.2万平方米，去化周期为10个月。上海易居研究报告显示，截至8月底，一二三线典型城市新建商品住宅库存，与去年同期相比分别增长10%、25%、40%，与7月相比分别增长0%、0%、1%。显然，一线城市正在稳步小步去库存；三线城市库存增幅最大，且库存仍在增加。8月份，一线四大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。从最近几个月的走势可以看出，两者之间的差距正不断缩小，供应量与成交量不断趋于平衡。
2012年9月7日，根据广州房管局公布的数据统计显示，今年1～8月广州十区商品住宅成交均价13765元/m2，房价整体平稳。1～8月广州十区商品住宅新增供应446.6万平方米，成交444.85万平方米，同期消化率达99.5%。自住“刚需”盘经过长达8个月的入市，广州十区范围内一手房己成交4万多套。根据合富辉煌市场部监测，预计9月1日～10月7日销售旺季期间，全市十区新旧可售货量约5.3万套，是近几年同期最高供应量。其中新货约14600套，新推货量中的“刚需”产品(90平方米以下、90～105平方米两房及小三房)近1万套，占总货量六成。预计9月、10月广州十区商品住宅每月成交量只能维持在65万平方米以下的正常成交量，不大可能有70万平方米以上的高成交量。而中心城区住宅供应稀缺，决定了其价格上扬态势持续。但在外围低价成交量占绝对主力的情况下，全市住宅均价平稳，有可能保持在14000元／m2以内。
2012年9月2日，深圳市规划和国土资源委员会网站上公示，8月份深圳新建商品住宅均价创下了今年最高水平。这也是继7月份今年首次突破2万元大关后，8月份环比再现上涨。成交量同时上涨，成交面积处于今年第二高位。8月的深圳楼市淡季不淡，呈现出“量价齐升”态势。8月新房均价达21569元/平方米，成为今年以来历史新高，环比7月均价20194元/平方米再涨6.8%；同比去年8月份的20399元/平方米，也略涨了5.7%；对比今年1月的全市均价17105元/平方米，上涨幅度达26%。这已经是连续两个月突破2万元/平方米的关口。价格出现上涨的同时，成交量也稳步走高。深圳新房在上个月成交面积为37.24万平方米，成交套数为3813套，两个指标环比7月分别呈现出24.7%和16%的增长，成交面积仅次于6月，位居全年第二；成交套数则次于5月和6月，为今年前8个月第三高位。
官方数据显示，在刚刚过去的8月份，这一并非传统楼市成交旺季的月份，深圳全市范围内新房成交却出现了量价齐升之势。尤其是价格方面，8月新房均价达到21569元/平方米，成为今年以来历史新高，环比7月均价的20194元/平方米再涨6 .8%，这已经是连续4个月房价上涨。对比今年1月的全市均价17105元/平方米，上涨幅度达到26%。同比去年8月份的2 0 3 9 9元/平方米，也略涨了5.7%。分区域成交情况，南山区内豪宅项目集中，价格长期处于全市最高水平，而上个月区域成交均价更罕见地突破了4万元，达到了42678元/平方米，环比7月的37426元/平方米，价格上涨了14%，不过全区的成交量两个月的变化并不大。
8月价格出现大幅上涨的同时，成交面积更处于今年第二高位，仅略微低于6月份37.32万平方米。根据官方数据，深圳新房在上个月成交面积为37 .24万平方米，成交套数为3813套，两个指标环比7月分别呈现出24 .7%和16%的增长，成交面积仅次于6月位居全年第二，成交套数则次于5月和6月，为今年前8个月第三高位。去年下半年深圳市场成交信心呈现下滑趋势，因此今年8月成交数据同比去年20 .43万平方米的成交面积与2507套的成交套数上涨则非常明显，幅度分别达到了82%和52%。从区域上来看，宝安区仍然是全市范围内成交量最大的区域，以成交2342套、约21万平方米超过全市总成交的一半。
美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，二季度以来，伴随首次置业的刚性购房需求集中入市，楼市成交量节节攀升，但是在楼市坚持“限购、限贷”的大背景下，有效购房需求开始萎缩，致使8月份住宅成交量出现回落，成交量逐月攀升的趋势得以中止。如果供应出现缺口，房价可能会在明年3月出现上涨。 美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，一线城市一手住宅连续几个月量价齐升主要原因有三个方面，一是结构性因素干预。市场上高端盘集中大量入市拉高整体均价，高端项目的组团出击一方面和前期积压有关。二是房企“以价套现”。开发商在第三季度末积极回笼资金“以价套现”的意愿强烈，销售成交量拉升房价。三是购房者忍耐不住下手购房。面对开发商的涨价，刚需购房者逐渐改变观望态度，加快了入市步伐。四是目前开发商仍以走量为主，在剩余的4个月时间内，无论是迫于业绩压力，还是资金压力，开发商都会加快推盘速度。目前中央房地产调控政策主要分三步：第一是“系紧鞋带”；第二是“打板子”；第三才是“放政策”，如购房信息联网和房产税试点扩大等。目前调控主要还是“打板子”，并通过打板子促进“系紧鞋带” 做到实处。房地产市场趋向平稳，9、10月份销售平稳上升可期。
美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，明年中国房价全面上涨,一是房价早已经进入上涨通道，连续四个月上涨，房价下降的可能性为零。二是调控早已经转向放松微调控过渡到维稳基底，年底放松已成预期，货币政策放松势在必行。三是商品房库存量快速去化，环比负增长连续几个月，房企销售回款无压力，增加房价上涨预期。四是保障房和土地市场出现供应短缺，今年住宅土地供应任务和保障房建设计划难完成，商品房库存负增长和土地低供求，明年市场供不应求。对供需关系的判断影响着购房者入市的计划。如果判断供不应求，人们会担心房价上涨而提前入市；如果供大于求保持比较长的时间，人们就不会有恐慌的心理。凡是土地供给低增长的情况出现，一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长，这将形成下一轮房价的高增长，前提则是现行的调控政策没有变化。