养老地产领跑细分市场

　　随着中国房地产行业的发展逐步走向成熟，各家房企都越来越关注细分市场的研究，冯仑在参加华本的活动时就曾谈到未来房地产企业的发展趋势，认为房地产将来主要有细分市场和规模化生产两条道路。大型企业依靠成本规模优势，用工业化的方式做“大众住宅”；中小型企业则可以通过“精耕细作”，在细分市场中找寻市场。

　　在众多房企对于细分市场不断的追逐中，养老地产逐渐浮出水面，被越来越多开发商视为摆脱现今低迷市场“迦南之地”。与普通住宅不同的是，养老地产的出售并不是开发商盈利的终结，其后期的运营服务才是其‘利润爆点’。” 养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目；此外，将养老地产和旅游度假产业相结合也是一个重要的趋势。

　　

　　市场潜力不容小视

　　事实上，国家在政策上已经给予养生养老地产提供了支持。早在2006年，国务院就发布《关于加快发展养老服务业的意见》，要求积极支持以公建民营、民办公助、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，大力发展社会养老服务机构。

　　

　　2011年发布的《我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》提及要“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，增加社区老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。”

　　

　　2012年全国老龄工作会议指出，截至2011年年底，全国60岁以上老年人口达到了1.85亿，占总人口的13.7%，预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万。

　　

　　大型房企纷纷试水

　　继众多房企宣布进军商业地产、旅游地产之后，保利地产、首创置业、万科等大型房企纷纷开始抢滩养老地产，希望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。

　　

　　早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。

　　

　　保利地产也在北京公布了下一个十年的发展战略规划。保利称公司将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破。

　　

　　而此前也有消息称首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米；华润置业也组成了养老地产的研究团队，伺机进入该领域。

　　

　　国外先进经验借鉴

　　完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保证

　　西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。西方国家完善的社会福利保障体系重点解决了低收入老年人的住房问题。实际上，欧洲大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。

　　体现人性化的设计理念和区别对待的关怀模式

　　在国外，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。

　　老年住宅的“普通化”和“社区化”发展成为新的热点

　　现在，有越来越多的国家开始鼓励老年人住在自己家里，而在一些西方国家，已经开始贯彻老年住宅设计和设施的“普通化”。即在普通住宅的设计和建设过程中，考虑老年住宅的设计，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己。

　　

　　未来发展方向浅谈

　　除了国外的先进经验，我们也需要结合国内房地产的发展形势来看一看养老地产的未来发展方向，如今，单纯的住宅地产由于业态单一、对城市发展贡献低等问题已经难以生存，而养老地产也必须避免重蹈覆辙，一方面，要保证护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等配套设施的完善，为老年客户提供全面系统的服务；另一方面，将养老地产融入产业元素势在必行，目前，旅游度假产业在国内的发展可谓风生水起，背靠大树好乘凉，养老地产与这些产业具有良好的契合点告别钢筋水泥森林，回归绿野生态田园，将是未来养老一族的首选；此外，对于开发商而言，在这一领域寻求强大的合作伙伴是必然趋势，远洋地产与中国人寿的强强联合就为自身发展铺平了道路，中国人寿这样的巨舰既有发展养老地产的需求，又有强大的资金来源，而且还不具备开发资质，正是房企在养老地产领域的最佳合作伙伴。

　　

　　养老地产在国内的发展前景无疑是值得期待的，但也绝不是铺满黄金的公共走廊，众多跃跃欲试者务必看清形势、练好内功，方能在这块人人眼馋的大蛋糕上分得属于自己的一份。