进入10月末，意味着一年的工作步入了倒计时。然而重庆和上海两地的地税局却显得异常忙碌，他们正在加紧对包括对正在试点的个人住房房产税等的催征工作，但却遭遇了尴尬。
据悉，重庆去年征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%。但相对于2900亿的财政收入，房产税的增量几乎可以忽略。而上海市2011年应缴纳个人住房房产税的住房接近2万套，但具体的征收金额，却未被上海市财政局单列。
同时，原本打算今年在湖南、湖北试点个人住房房产税的相关准备工作均已暂停。房产税各地征收试点纷纷陷入僵局，让人不得不去反思这里面存在的问题。
我国房产税如何征收
我国房产税的最新计算方法如下：
1、房产税的税率
按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为 1.2%；从租计征的税率为12%。
2、房产税的计税依据
房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。
(1)房产的计税余值
按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。
凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。
(2)租金收入
按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。
3、房产税的计算方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
(1)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
(2)按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2；按季缴纳，则以年应纳税额除以4；按月缴纳，则以年应纳税额除以12。
房产税对楼市有何影响
2010年5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，将出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。从此房产税正式拉开预演序幕。2011年1月，重庆、上海率先开征房产税。而日前，国家税务总局表示，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。
由于房地产税对楼市变化有着多方面的影响，因此被业界普遍认为是楼市调控“核武器”。 那么，房产税来了，楼市能“长治久安”吗？
有市民认为税多了，价格肯定也就水涨船高，就想在开始征税之前抓住最后时机投资楼市，规避税改来临后房价的进一步上扬。因此，网络上流传着这么一句话——“房地产税来了，趁着现在赶紧买吧。”
而房产中介经纪人则认为，房地产税对房价肯定会有一定的影响，但是具体是走高还是走低，尚不明朗。不过以目前的情况来看，楼市价格短期内不会有下行趋势。而且近期关于二手房的询盘量、成交量都有所上升，也确实有客户在咨询时问起房地产税政策的事情。可见这一消息已对楼市及购房者心理产生一些影响。
同时，有专家认为，在监管不到位的情况下，征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败，并引发恶性通货膨胀，导致经济彻底崩溃。因为中国的楼价与股价有虚高的成分：一是在产业结构调整中，不少产业资本找不到新的投资领域；二是银行大量信贷需要寻找去处；三是一些担心通货膨胀的资金进入。这三股资金形成了一股高温的岩浆，推动楼市、股市在某种程度上爆发。但是政府没有去解决这些的问题，而是拿一块现成的石头把火山口堵住，而这块石头就是房产税。如果政府一定要征收房地产税，不但会把把房价压下来，也会把股市压下来，而整个经济毫无疑问就会崩盘。
沪渝房产税改革试点如何
不管我国现阶段房产税如何征收、对楼市有何影响，但改革是势在必行的，而且房产税改革的要害不在房产税能否降房价，而是在于推进中国社会的进步，因为只要开征房产税，官员的一部分财产就公开，他们持有的房产也就一目了然了，而这会直接带来社会的进步。那么，上海、重庆的房产税改革试点如何呢？
自2011年1月28日起，上海、重庆开始对部分个人住房开征房产税。在试行的近一年时间里，上海认定应征房产税的住房约七千多套，数量较少，而重庆房产税试行以后，虽然有数据显示，高档楼盘访客量下降了30%~50%，高档商品住宅成交量下降4个百分点，抑制了投资和投机性消费，但房产税征收额仅在1~2亿之间，金额也不算高，与征收房产税的初衷有差距。并且，大多数时间里，渝沪两地对征收个人住房房产税的具体情况三缄其口。
由此看来，上海、重庆两地试点收效甚微，这里面是什么原因呢？在此，结合两地的试点情况，我认为其原因及存在的问题有如下几个方面：
（1）房产税征收对象，即税源受限。上海房产税的征收对象为本地户籍新购二套及外地户籍新购住房，并配以人均60㎡(含)的免税额，符合标准的征收对象很少；而重庆房产税的征收范围，主要针对面积在180㎡以上的独栋别墅(含存量及增量)、个人新购100㎡以上的高档住房及同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，征收对象数量有限，导致其税收金额不高。
（2）“限购、限贷”的影响。上海、重庆都是实行限购令的城市，在各城市限购政策细则的影响下，楼市买卖均出现低迷，成交量降低，许多有可能成为房产税税源的住宅项目不能实现成交或成交周期加长，导致房产税试点城市效果有限。
（3）牵涉不同群体利益，推进难。房产税的征收对象是房屋，因此个人拥有的房产越多，缴纳税金就越高。而在北京、上海等大中城市，拥有多套房产人基本是本地及外地官员或企业老板。如此，房产税的征收必然涉及到各不同群体的利益，其推动的阻力也就更大。
（4）对房价调节的作用预期过高。房产税改革试点，主要是促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全，进而长期促进房地产住宅市场的理性回归，其对于房价的调节会起到一定的作用，但是作用有限。
鉴于以上原因， 房产税试点对试点城市及整个房地产市场的影响有限，也就可以理解了。而且目前我国仍处于房地产市场调控期，更加严厉的限购、限贷政策对房地产市场影响更直接，个人住房房产税的税率较低、征收范围有限，对房地产市场的触动难度将加大。
未来如何推进房产税
对于如何更好地推进房产税，我有几点想法和建议：
（1）房产税的功能之一，是抑制投资投机性购房需求。作为当前调控“重量级武器”的限购令，同样担负此功能。然而，从调控机制上比较，税收手段优于行政干预手段。在房价合理回归时，以房产税代替限购令，是刚柔并济的最佳选择。
（2）由“增量房”向“存量房”过渡。重庆和上海房产税试点方案的重要区别之一，是前者对于存量独幢别墅征税，而后者不涉及存量房。暂不涉及存量房，试点压力较小，更具合理性。但要真正的促进房产资源的调节，实现房价下调，房产市场的理性回归，房产税的征收税源应逐渐的扩大，从“增量房”向“存量房”的过渡是必然也是必须的。
（3）通过房产税减少房屋空置。虽然我国住房水平处于由短缺向舒适过渡的阶段，谈不上空置有多严重，但在部分城市，确实存在显著的空置现象，而且这与地方财政对土地出让金的高度依赖相关。虽然单独开征空置率，理论成立，执行却难。不如将房产税替代土地出让金，这样可逼出空置房源。同时对于应纳房产税的住宅，如果业主能提供住房租赁合同和纳税证明，则减免部分税收，或按较低税率征收；否则从严，按较高税率征房产税。
（4）用房产税反哺社区。政府征收房产税后，将钱用于何处？取自于民，用之于民，这是笼统的真理。在国外，如美国，地方政府会拿出部分房产税，更好地维护和完善当地的治安、学区、环境等，从而为纳税人的房屋保值升值创造更好条件。但当前，重庆和上海都将所征房产税全部用于保障房建设。暂时这样做完全可以，也占据了道德制高点，但从长计议，如能适当拿出部分提升纳税片区的硬软件水平，方能服人。
近期，鉴于沪渝两地实行房产税试点受阻的情况，很多人对“房产税”的执行与否产生了争议。其实不管怎么说，房产税总有一些负面效果是无法消除的，比如经济周期带来的不稳定、地区之间的不公平、代际之间的不平等等等。但对于我国来说，房产税的推进是势在必行的。眼下，政府部门除了要做出合适的决策，早日打破开发商和消费者之间的僵持状态，还需要结合改革推进的方向，做出3年、5年或10年的固定期限的详细规划，从而促进房地产市场健康发展。