谢逸枫:中国房价涨V跌十大理由
摘要：中国房价涨跌争论二十多年，一直未停止。2010年至2011年，在严厉的房地产政策调控下和保障房1000万套的冲击下，关于中国的房价问题，再次炒得沸沸扬扬，有的说房价已到拐点、一定要降；有的说房价还有下调的空间、还要下调；有的说房价不会降、已经探底了；有的说房价还会升、而且一定要升。当然，我个人不希望房价暴跌或下跌过快，因为对中国经济和老百姓及开发商都不是好事。
房价的问题已争论多年了，2001年就有了泡沫之争，而今年与2001年相比房价已上升了许多，这种泡沫与冬天的争论还在继续，房价也在叫骂声中依旧保持着上涨的趋势。导致房价上升的原因有许多，导致房价下跌的原因也有许多，问题在于中国现有的发展阶段中，导致不断上升的因素在积极发挥着作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流，因此部长们得出了“未来20年仍处于上涨的压力”结论，正如任所说。
目前市场上有一种不是根本性的悖论,第一种版本是房价可能下降十大理由,新增房地产贷款大幅下降、社科院预测房价将下跌、国土部拿闲置土地警告地方政府、直接收取预售款迫房价下跌、地产商民间借贷释放房价下跌信号、银行可承受房贷压力升级、房价上涨是贫富差距的重要推动力、炒房团开始抛盘预示房价可能要调、官员预测房价将下跌、中央对房地产调控还不满意。
第二种版本是房价下降的十大理由.价格由价值决定，同时受供求关系影响、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度、政府将干预房价使其降到合理、乐极生悲、得意忘形会将楼市更快拉低、购房者将不只是买涨不买跌、楼市就是涨跌之间的交替 、今年一线城市居住地价不上涨、楼市回暖大考开发商降价信心、普通百姓住房观念的改变有助于房价回归、降价是开发商唯一出路。
第三种版本是三年内房价会跌的十大理由。温家宝总理一句话足矣、减少贫富差距有助于拉低房价、法律手段的调控能打到房地产问题的七寸上、增加保障性用房可以缓解商品房房价压力、居民住房观念更新能有效遏制房价上涨、价格由价值决定，同时受供求关系影响、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度、购房者将不只是买涨不买跌、楼市有涨有跌才正常、投资者和开发商一定会非常谨慎。
我们应该反思,国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。 国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。
回首2009年全国楼市，有那么几个词总是不能绕开：人民币升值、国际热线、通货膨胀、房价持续上涨。整理出2010年中国房价持续上涨的10个比较可靠的理由。人民币升值，国际热线大量流入中国，导致房价上涨； 通货膨胀，大量资金涌入楼市，导致房价上涨。中国城市化进程不可逆转，导致房价上涨。政府不可能让房价下降。房地产项目土建开发成本不断提高。二八理论：买房的是20%有钱人。买房置地，是中国人的传统观念。中国经济实力大飞跃。房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的
我认为，首先是我们应该正确看待和透彻的分析，中央调控房地产的目的是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产。其次是我们应该明白的知道，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的 。
最后是2010年的楼市可算是折腾之年。若要问折腾者谁，不是别人，唯有政府但又不折腾不行，因为楼价高的实在太离谱，让中国的老百姓无法接受。2010年已经折腾了一年，那么2011房价将会下降吗，还是持续上涨？楼市组合拳面对高房价显然也已败下阵来，在CPI一路高涨，各种生活物品价格不断涨价之时，普通民众只能感慨，什么都涨就是工资不见涨，调控调控，房价为何越调越高难以控制呢？
我认为,中国房价无论上涨还是下跌，是各种因素博弈的结果。20年来，房价涨涨跌跌，但涨是绝对主流走势，为什么在去年到今年如此严厉的房地产政策调控下，房价为什么没有下降？根据我的观察和研究等分析，因为中国房价上涨具有内在理由和根源。
房价继续上涨十大理由：
一是经济贡献率。
房地产作为国民经济发展中重要支柱产业，发展二十年依然保持一枝独秀，为中国经济前进和提高中国综合实力及改善人民生活质量等方面作出巨大贡献率。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高，2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%，比2005年提高1.9个百分点。2010年全国住房投资为3.4万亿元，按照住房建设带动系数1.7估算，可带动相关产业为5.8万亿元。2009年城镇房地产业就业人数为191万人，比2005年增加了44万人；建筑业2005年就业人数为1178万人，比2005年增加了251万人。
一是经济贡献率。
房地产作为国民经济发展中重要支柱产业，发展二十年依然保持一枝独秀，为中国经济前进和提高中国综合实力及改善人民生活质量等方面作出巨大贡献率。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高，2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%，比2005年提高1.9个百分点。2010年全国住房投资为3.4万亿元，按照住房建设带动系数1.7估算，可带动相关产业为5.8万亿元。2009年城镇房地产业就业人数为191万人，比2005年增加了44万人；建筑业2005年就业人数为1178万人，比2005年增加了251万人。
从住宅建设投资在GDP的比重当中，日本在20%左右，美国也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投资建设18%到22%。仅仅按住宅算我们占13%多一点。从日本的居住面积看，我们和日本基本上类似，虽然我们相差年份比较多，但基本上比较类似。按人均土地面积算，假定中国是1，日本是1.26，日本山区比中国所占比重要高，它实际可利用的土地比中国还要高。房地产投资建设从历年数据看，所占GDP的比重越来越高，说明房地产投资已经成为拉动GDP增长的一枝独秀。
从人均居住面积来说，从1998年开始到2009年，我们现在最大生产面积是560万套，曾经中国有6500万套的空置，但是从1998年到现在只有4000万套，到2009年是3800套。前面说的经济增长比例和其他国家相比，通常会有一个空间，过去一直保持这个空间，就是住宅面积的增长大于收入平均增长，意味着未来发展空间会继续加大而不是缩小，不可能人均收入超过人均建筑增长比例。
房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体，扩展了城市空间，提升了城市档次，带动了城市基础设施建设，改善了城市功能城市面貌和投资环境。房地产供给大幅增长，居民居住水平不断提高，居住条件和环境得到改善。“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米，其中住房竣工面积为27亿平方米，分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米，“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善，到2009年底，城镇居民人均住房面积约30平米，比2005年多了4平米。
目前在中国的总投资中，房地产投资已经占到了12%左右，而每年房地产投资的增长率约为30%左右，那就是说，中国经济每年10%的经济增长率中，有3.6个百分点是来自房地产投资，房地产投资对中国经济增长的贡献率高达36%。换句话说，如果房地产投资的增长率降到0，中国的经济增长率立马就得下滑3.6个百分点，连“保8”都成了问题。
房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的房价。不客气的说，中国的房地产绑架了中国经济。因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下50个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共荣，一损皆损。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。
二.财政贡献率。
目前地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。而要发展经济，就得有资金。资金从何而来？正常情况下，地方政府可能的资金来源方向有两个。一是税收，二是借贷。目前中国政府对地方政府借债的限制很严格，至少明面上不允许地方政府借债。而在目前的财税体制下，地方政府的税收太低，不足以支持地方政府发展经济、提高自己政绩的目的，于是只好寻找别的财源，这就导致了“土地财政”的出现。
目前地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。而要发展经济，就得有资金。资金从何而来？正常情况下，地方政府可能的资金来源方向有两个。一是税收，二是借贷。目前中国政府对地方政府借债的限制很严格，至少明面上不允许地方政府借债。而在目前的财税体制下，地方政府的税收太低，不足以支持地方政府发展经济、提高自己政绩的目的，于是只好寻找别的财源，这就导致了“土地财政”的出现。
2011年1月20日，财政部发布报告，2010年1至12月累计，全国财政收入83080亿元，比上年增加14562亿元，增长21.3%。其中，财政收入中的税收收入73202亿元，增长23%；非税收收入9878亿元，增长9.8%。税收收入仍占我国财政收入的主体，2010年占比为88%。
2011年1月20日，统计局发布，我国2010年的GDP增速为10.3%，同期的财政收入增速已经是GDP的两倍多，我国税收、财政收入增速过快，这种增速应该得到控制。审计署公布的情况表明，审计调查的18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底，政治性债务余额合计2.79万亿元，一旦地价回落怎么办？
据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。根据统计，2009年土地出让金已经占到同期全国地方财政总收入的46%左右，而卖地收入是还贷的主要来源。
2010年是“十一五”(2006-2010年)收官之年。5年来，国土资源保障能力和服务水平不断提升。全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元人民币。2010年全国土地出让总额2.7万亿元] 因此，不反地价行政垄断，反房价暴利就是空谈。2010年土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，而2009年这一数字是1.59万亿元，2008年全国土地出让总收入9600多亿元，2007年全国土地出让收入接近1.3万亿元，2006年全国土地出让金达7000亿元人民币。
根据财政部最新数据显示，2010年全国财政收入达到83080亿元，增长21.3%。此前，据国土资源部的数据显示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占全国财政收入比重高达33.75%。
根据《预算报告》显示，2010年全国公共财政收入中，税收收入达到73202.30亿元，增幅23%，远超去年规划的8%的增幅。其中，国内增值税为21091.95亿，增长了14.1%，国内消费税为6071.54亿，增长了27.5%.而在2009年，全国财政收入中的税收收入为59514.7亿，比上一年增长9.8%.从财政收入看，过去一年税收收入大幅增长。
根据《预算报告》显示：2010年地方政府性基金本级收入32606.37亿元，完成预算的201.9%.其中，国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%.《预算报告》称，主要是土地供应增加、地价总体水平上升以及收入管理加强等因素所致。
根据数据,上海2010年地方财政收入2873.58亿元，其中,来源于土地出让金收入有1530亿元,占到地方财政收入55%，占到GDP12%。另外,2010年上海市生产总值（GDP）16872.42亿元,根据国税总局公布,2010年上海统计出，税收收入合计为8003.4亿元，占到GDP55%。有数据表明，一套住房的各项税费共计62项，其中房地产的税有12种,如果包括房产税有13种,另外是房地产的费有15种,共计63种,占到房地产价格的30%～40%，也难以令人联想到道德和道义。
“十一五”期间房地产税费贡献不断提高，2010年全国税收总收入为7.3万亿，和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9%，比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%，比2009年提高14.6个百分点。“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。
房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。一是保障房今年1000万套14000亿资金。二是地方政府到去年12月地方债务达到107000亿。三是教育基金从土地财政提取10%。四是城市基础更新和改造及市政重大城市活动，需要大量的资金。
审计署审计长刘家义6月27日说，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。审计发现，在107174.91亿元地方政府性债务余额中，政府负有偿还责任的67109.51亿元，占62.62%;担保责任的23369.74亿元，占21.80%;可能承担一定救助责任的16695.66亿元，占15.58%。在这些债务余额中，有51.15%共计54816.11亿元是2008年及以前年度举借和用于续建2008年以前开工项目的。
截至2010年年底，全国省市县三级地方政府性债务余额为10.7万亿元（107174.91亿元），显然高于目前总共7万余亿元的国债，相当于2010年全国GDP的27%。这一债务总额占2010年GDP的1/4，超过当年全国财政收入。这笔巨债总额，超过2010年全国财政总收入8万多亿，还多出2万多亿，是2010年全国土地财政总收入2.9万亿的4倍左右。未来两年，地方政府将迎来还债的高峰，而其中有2.5万亿债务打算卖地偿还。地方政府不良资产竟然达到10.7万亿贷款，犹如给中国经济和金融安全埋下一颗定时炸弹，一旦爆炸，或将导致中国经济萧条和爆发金融风暴。
2011年国家决定“十二五”规划期间，全国将建保障房3600万套，其中2011年和2012年各建1000万套。全部建成后，保障房在城市住房面积中约占20%。住建部介绍，今年1000万套保障房，约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房；400万套属于棚户区改造，也是产权型的；还有400万套是廉租房和公租房(其中廉租房180万套，公租房220万套)。总投资约1.3万亿元，其中中央财政安排补贴1030亿元。
2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币，同比增加72.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。相关数据显示，2010年的全国财政收入高达8.1万亿元，这意味着仅土地出让金一项就占了财政收入的三分之一。通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。
三.成本推动力。
面粉比面包贵（地价上涨），建材价格上涨，配套价格上涨，钢筋水泥上涨，工人工资提高，拆迁安置成本上涨，腐败成本提高，建安成本上涨，房地产税费增加（达到63种），广告媒介费用提高等其他成本提高。
面粉比面包贵（地价上涨），建材价格上涨，配套价格上涨，钢筋水泥上涨，工人工资提高，拆迁安置成本上涨，腐败成本提高，建安成本上涨，房地产税费增加（达到63种），广告媒介费用提高等其他成本提高。
房价=地价+苛捐杂税+建筑成本（原料和人工）+各种配套费+腐败成本+契税+销售费用+开发商毛利。地价在涨，建筑成本在涨，人保部讲125期间收入要翻翻，税越来越重，再加上通货膨胀，开发商与购房者中间还有一个代理商，每卖一套房代理费都在10000以上，大家只看到房价在飞涨，实际上房子成本比房价涨得更快。地价仍在不断攀升，寄希望用昂贵的“面粉”做出理想中的便宜的“面包”无疑是痴人说梦。
商品房的成本一般由九部分组成。其中，第一部分是地价和契税，约占成本的40%；其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用，约占5%；第三大部分是建安成本，主要包括：房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用，约占35%；第四部分是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费(每平方米是246元)，人防异地建设费等；第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费；第六部分是营销费用，这个费用一般是销售额的2%；第七部分是经营性税金，这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税)；第八部分就是管理费；最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。
建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？
四.通胀推动力。
中国目前银行存款依然是负利率,在投资渠道狭窄和房地产投资高回报的诱惑及国内人民币不断升值的情况下,国外大量的热钱和国内后汇储备高涨时期,房地产自然成为国外投资机构选择的对象。人民币升值压力。我们的货币增长太多太快，有数字说中国这30年货币量增加90倍，货币增长远远大于GDP的增幅。由于货币发行过多，通胀压力也就不断加大。我国正在进入高通胀通道，加上老美的“量化宽松”，国内的通胀压力巨增，劳动力成本和钢材，水泥，砖石、机械等建筑材料价格大幅上涨，促使房屋建设成本大幅上升。因此，在“涨声一片”中，要求房价只跌不涨几无可能。
中国目前银行存款依然是负利率,在投资渠道狭窄和房地产投资高回报的诱惑及国内人民币不断升值的情况下,国外大量的热钱和国内后汇储备高涨时期,房地产自然成为国外投资机构选择的对象。人民币升值压力。我们的货币增长太多太快，有数字说中国这30年货币量增加90倍，货币增长远远大于GDP的增幅。由于货币发行过多，通胀压力也就不断加大。我国正在进入高通胀通道，加上老美的“量化宽松”，国内的通胀压力巨增，劳动力成本和钢材，水泥，砖石、机械等建筑材料价格大幅上涨，促使房屋建设成本大幅上升。因此，在“涨声一片”中，要求房价只跌不涨几无可能。
2010年全年中国净流入的热钱仅为350多亿美元（国家外汇管理局国际收支分析小组发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》，称2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%。） 据《经济参考报》6月10日报道，2011年全年，将有大约为3000多亿美元热钱流入中国,3000亿美元是多么可怕的数据。
2011年6月10日,中国人民银行发布的2011年第一季度金融统计数据报告显示,截至2011年3月末,中国外汇储备余额为3.0447万亿美元。现在我国外汇储备已经达到了3万亿美元.此数据公布以来,上至金融高官,下到百姓微博,几乎都在诧异并热议“外汇储备已经超过我国需要的合理水平”。实际上,中国的外汇储备真正出现增长较快是从2001年开始的,那时中国刚刚加入世界贸易组织,尤其是2005年、2006年、2007年这几年的外汇增长非常快。1998年,我们的外储规模在1400多亿,现在超过了3万亿。
在2001年，外汇占款占基础货币的比例为43%左右，2006年初这一比例超过100%，此后这一比例继续上升，最高时达到129%，目前维持在120%左右。这意味着我国的基础货币完全是由购买外汇投放的，不仅如此，中央银行还得通过其他途径回收因购买外汇投放的部分基础货币。与此相应，中国的M2也从1990年末的15293亿元增长到2010年末的725852亿元，年均增长率为18.4%。从2000年到2010年底，北京的房价已经增加了10倍以上，跟泰国金融危机爆发前几年的增幅相当。货币的扩张必然导致物价的上涨，房价就成为物价上涨的排头兵。
2011年6月14日,中国国家统计局公布的数据显示，5月居民消费价格指数(CPI)同比增长5.5%，创34个月新高，略高于预期的5.4%，表明通胀形势依然严峻。数据还显示，5月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨6.8%，预期上涨6.5%；5月规模以上工业增加值同比增长13.3%，预期增长13.2%。
房子是保值增值的最佳投资，房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。通胀预期带动房价上涨，通货膨胀，不管到哪个楼盘，售楼员可能都会拿这个问题说事儿。在经济进入复苏通道之际，虽不致使通胀即刻发生，却导致了对通胀的预期。有研究表明，公众的通胀预期在一定程度上也会造成通胀发生。
通胀意味着货币贬值，也就是我们俗称的“钱不值钱”。一旦形成通胀预期，就可能促使一些人将资金更多地投入到楼市、股市，以期保值或增值。今年，众多投资房产者都怀有同样的通胀预期，尤其二手房市场火爆。在这个通胀预期的大形势下，大家都怕钱不值钱，就先放楼市里，这样带动楼市价格上涨也确实是顺理成章，怪不得现在通胀已经成了楼房涨价的最有普遍意义的理由。不过在购房时，购房人还该多想想，大家要都是出于对通胀预期的恐慌才买房，那么随之而来的风险将会有多少。
人民币升值空间尚存，吸引了内资、外资炒房，放大了房产需求，房价上涨是我国在现阶段经济发展过程多种社会因素综合造成的，从98年住房改革开始到现在，短短十年不到的时间要想解决掉几十年堆积的问题，让房地产市场归于理性而且健康的发展是非常艰难的，内资、外资炒房，放大了房产需求。种种原因表明在未来几年内房价还会呈现一个上涨的趋势。
五.城市化推动力。
按总量计算，我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅，在20年时间完成住宅总量，每年要超过10亿，现在有5亿多，加上非房地产开发的只有8亿多，最少要增加2亿。如果到后期的话，我们大概完成14亿到16亿，这样才能完成人均居住面积增长的需求。从固定资产投资来说，我们现在不到3万亿住宅投资，未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中，城市化率大概占到我们需求总量41%，因为居住性需求改善占32%，折旧占24%，城市人口自然增长占3%。
按总量计算，我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅，在20年时间完成住宅总量，每年要超过10亿，现在有5亿多，加上非房地产开发的只有8亿多，最少要增加2亿。如果到后期的话，我们大概完成14亿到16亿，这样才能完成人均居住面积增长的需求。从固定资产投资来说，我们现在不到3万亿住宅投资，未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中，城市化率大概占到我们需求总量41%，因为居住性需求改善占32%，折旧占24%，城市人口自然增长占3%。
如果按照国际经验来说，我们大概在2020年达到顶峰，达到400亿左右住宅总量，实际上我们不可能完成，因为我们年生产量不足。往年我们商品房只有560万套，今年提出非商品房不到300万套，今年提出保障性住房要建1000万套，生产能力没有那么多。我们按正常算大概2030年才有可能实现我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年，甚至更多时间。
中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48％,大多数中国学者认为,实际可能仅有43％左右,这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续,那么城市膨胀带来的“造城运动”仍将延续。城市化进程不断加快。中国城市化是从10%低水平起步的，经过30年的努力，现在仅达到了46%，离发达国家70%以上标准还有相当一段距离。因此，城市化进程不断加快和土地供应的短缺，决定了房地产市场在相当长的时期内仍处于上升趋势，城市人口的猛增和人们对拥有和改善住房的强烈渴望，将会持续推动房价稳中有涨。
我们住房自有化率达到了86.4%，换句话说，只有20%的家庭是没有自己住房的。自有化随着收入增长而上升，最低收入家庭是79.3，也就是说住房所有化率在收入阶层对比之下没有出现贫富差别的差别。从面积上来说也是这样，是中国西部大城市人均居住面积越低，中小城市，人均面积越低。越边远地区公共资源配置不足的地方居住越大，但房价也越低。从人均居住面积看，最高的是100平方米。也就是说收入相差17倍，按住房面积来说相差不到40%，如果把低收入都算进去，住房面积上我们并没有出现随着重大差别而出现的差别。
正因为我们有这样一个经济增长基础，可以看到城市化率发展过程会走同样的相似性。英国、美国和日本早已经实现城市化率超过80%。韩国和我们类似，差三五十年左右时间而已。我们现在城市化率只有46%，按照户籍算只有35%。我们到2030年接近于70%，这个发展速度因为前面国际上证明我们必然要走这样一个城市化率。按照经济指标看，在2004年我们和国际平均水平相差20点，到2020年仍然和国际平均值差14个点，不足以达到国际平均水平。按照这样的发展过程看，我们必然会走城市化率的过程。限购政策阻挡不了房地产行业前进的步伐，因为有一个巨大市场需求的背后支撑，就是城市进化。
未来二三十年，投资房地产依然有选择的余地与投资利润空间及发展的机会，中国房地产行业依然是国民经济重要支柱产业，这个是不容怀疑的。从人口红利角度看，中国由于计划生育导致，2010年到2020年只有5年到10年的预期过程，随后出现增长。现在我们已经到了低点。这样的发展过程可能会形成比世界各国人口红利期的延长期要短，从韩国看也是这样，韩国人口红利期比我们多出来20年时间，可是后期他老龄化程度比我们严重。我们可以看到日本在城市化率最高阶段里头出现了住宅高速增长，同样韩国在城市化率最高阶段中他们住宅产量总量远远高于正常发展。
中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。
中国城市正处于大拆大建的高速发展期，中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房.
六.城市发展推动力。
中国莫衷一是的人口增长预测,人口变动不仅对人口红利和工业化进程有影响,也对房地产行业有决定性的影响。10年前被广泛接受的观点是, 中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近的官方估计则是,如果以目前1.8的总和生育率,那么2050年人口将达14.35亿;如果总和生育率上升到2.0,则2050年人口将达15.75亿。未来20年,人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人,对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。
中国莫衷一是的人口增长预测,人口变动不仅对人口红利和工业化进程有影响,也对房地产行业有决定性的影响。10年前被广泛接受的观点是, 中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近的官方估计则是,如果以目前1.8的总和生育率,那么2050年人口将达14.35亿;如果总和生育率上升到2.0,则2050年人口将达15.75亿。未来20年,人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人,对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。
中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口告诉增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。
中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。
奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；
其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。
城市基础设施和公共服务提升。都在抱怨政府天价地太黑的同时，也许大多数人将注意力放在了地价与房价上，尤其是关注政府的地价收入上。其实政府的地价收入都多重新回到了城市的土地之中，变成了房价上涨的基础条件。中国经济的高增长中一个明显的特征正是城市之间的竞争。这种竞争之中，所有的城市政府都在努力的改变城市的形象，不断的加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量的城市在建高速铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌，因此许多地王的出现正在于公路、轻轨的作用；正在于城市花园的环境改变；正在于学校与医院提供了转项的需求。不但所供的土地被社会与投资者重新认识了，周边的房价也在市场中得到了价值的重新认定。
环境的改善让价值被重估本就是件合理的事情，而城市的建设与政府的投入又有哪个不是希望提高国民的财富与城市的价值呢？难道会有一个政府专门去想让国民的财富不断的贬值、让国民的财富越来越不值钱吗？如果有这样的政府，也一定会很快被国民推翻的。而提高国民收入分配与提高国民财富价值是同样重要的事，要严厉批判的恰恰是那些想用国民财富贬值来达到推 翻 政 府 执政目的的短视者。而政府的大量投入和环境的改变难道不同时应提升房屋的价值吗？08年奥运会，09世博会，10亚运会，多条地铁开通等多方面原因都会推动房价继续上涨。因为这房子周围的环境、配套设施不同了，房价当然要上涨了。
七.供求不平推动力。
从房屋供给来说，土地是房地产赖以存在的基础，也是不可替代的稀缺资源，只能越来越稀缺，土地价值的上升是毫无疑问的。土地价值的上升致使房屋供给量减少，必然导致房价的上涨。从居民的购房需求来说，居民收入不断增加，改善住房成为消费热点；城市化进程加快，城市人口每年都在增加；银行存款利率低，投资渠道不畅，购置房产成为货币保值增值的主要途径，城市基础建设和旧城改造，拆迁等也导致了被动型购房需求。居民购房需求增加，形成了一个卖方市场，在这样一个市场条件下，房价的上涨是一个必然的现象。人们的收入增加了，能花
从房屋供给来说，土地是房地产赖以存在的基础，也是不可替代的稀缺资源，只能越来越稀缺，土地价值的上升是毫无疑问的。土地价值的上升致使房屋供给量减少，必然导致房价的上涨。从居民的购房需求来说，居民收入不断增加，改善住房成为消费热点；城市化进程加快，城市人口每年都在增加；银行存款利率低，投资渠道不畅，购置房产成为货币保值增值的主要途径，城市基础建设和旧城改造，拆迁等也导致了被动型购房需求。居民购房需求增加，形成了一个卖方市场，在这样一个市场条件下，房价的上涨是一个必然的现象。人们的收入增加了，能花
在房子上的钱越来越多了，所以房价上涨了。
房价上涨来自购房者，房产属于耐久商品，使用寿命在50年以上，折旧率低，买套房子，不仅不掉价，还会更值钱，对于房产人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅，对于住宅这们价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买房一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过从钞标转化为固定资产，在需要用钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。
八.资本金杠杆推动力。
运作一个项目的资金来源组成，我国房地产开发，运作一个项目的资金来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20％）＋订金和预付款（50％以上）＋建筑企业垫资施工＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作；房子不好卖，订金和预付款回笼资金有困难，抵押商品房向银行贷款；贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款；利用各种途径欠税（国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业；“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业；2006年9月2日出炉的“中国纳税500强”，房地产企业的数量仅占0.6％，纳税额仅占0.3％；广州市税务部门人士说，部分房地产企业已成为欠税大户，其欠税金额占广州市欠税金额80％以上）。
运作一个项目的资金来源组成，我国房地产开发，运作一个项目的资金来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20％）＋订金和预付款（50％以上）＋建筑企业垫资施工＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作；房子不好卖，订金和预付款回笼资金有困难，抵押商品房向银行贷款；贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款；利用各种途径欠税（国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业；“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业；2006年9月2日出炉的“中国纳税500强”，房地产企业的数量仅占0.6％，纳税额仅占0.3％；广州市税务部门人士说，部分房地产企业已成为欠税大户，其欠税金额占广州市欠税金额80％以上）。
从运作一个项目的资金来源组成可看到，一个开发项目50％是用购房者的钱（银行按揭贷款的利息由购房者付，并承担了运营风险，但没有获得由高风险所产生的高利润；在2004年全国房地产开发到位资金中，定金和预付款达6000多亿元，仅利息就有350亿元，一进一出在实际上给开发商带来700亿元的好处）作为项目投资金额来运作，开发商投入自有资金只有20％左右，这种形同集资建房的预售运作方式，使消费者购房的风险很大，开发商投资风险少。
银行房贷的宽松环境推动了房价。其实，中国的货币政策已经和中国经济发展具有直接的关系，看2008年金融危机之后,2009年4万亿和9.59万亿贷款,2010年7.95万亿,到2011年中国经济强势发展具有直接的关系,而房地产所起的贡献是最大的.况且，土地财政与中国财政也是有关系。
其中，房地产与经济发展的关系是最明显的，房地产一旦崩溃，中国经济必然崩溃。而中国经济在快速发展期，中国房地产价格依然会继续上涨。任何一个国家房地产市场，在经济发展高速发展时，房价不可能大跌50%。而中国经济每年保持9%增长的情况下，房价跌50%，非常不现实。宽松的货币政策，我国的经济增长在很大程度上是靠刺激性货币政策来支撑的,过于压缩新增贷款规模,很可能会对中国经济造成沉重打击。
因此，适度宽松的货币政策还会继续，流动性过剩的问题也就很难消除。小幅加息会刺激楼市资金外流，加剧通胀；过频加息又可能会重创经济。面对全球性流动性过剩和外贸受阻，股市不振，扩大内需仍然在很大程度上要依靠房地产的发展，因此，调控政策有所改变不是没有可能。中国房贷市场达2270亿美元，规模居亚洲之首。
九.土地资源稀缺推动力。
中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。实际中国是不缺少土地的。但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。
中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。实际中国是不缺少土地的。但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。
土地是再生的资源，但土地的用途则是多样性的。目前国土的可耕种面积约占国土面积的17%，但实际的农田只剩了18亿亩多一点，其中约13—15亿亩用于粮食的生产，其余用于经济作物等。但从土地利用的变化看，变成只剩18亿亩耕地的原因与建设用地的增减直接关系并不大，而最大量的则是退耕还林的生态保护。而全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。
城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。
十.富人与收入及观念推动力。
如果用价格与收入的同比计算，1998年房改货币化时的全国商品房住宅平均价格只有1854元/平方米，同样城镇人均可支配收入为5425元/年，家庭平均为3.16人/户，则家庭年收入为17143元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为9.5平方米，8年约购买74平方米的住房。全国1998年的住房中位数面积为62平方米，则房价收入比在1：7以下，也就是说大部分城市的房价收入比在1：6以下，少数地区的房价收入比在1：8左右（因为收入合理应用中位数，房价也应用中位数价格，则全国的平均房价收入比都在1：6以下）。
2009年的全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米，同年城镇人均可支配收入为17175元/年，家庭平均为2.96人/户，则家庭年收入为50838元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为11.44平方米，全国的住房面积中位数约为68平方米，则8年的收入可以购买91.5平方米的商品房，6年的收入正好购买68平方米。房价收入比都平均在1:6之内，换成中位数技术，则仍是绝大多数地区房价收入比在1：6之下。再看各自的增长情况，房价从1854元/平方米增长到4445元/平方米，增长了1.39倍，而人均可支配收入则从5425元/年增长到17175元/年，增长了2.16倍，很明显收入的增长远远高于了房价的增长。
问题只在于平均数中只反映了一种统计中的对比情况，实际的生活中则一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能纳入政府的保障范围之内，又没有充分的能力可以任意的选择消费，但又有较高的消费欲望，于是成了被美誉为夹心层的一群，也成为不管实际情况如何也要攻击房价与社会的主力。
问题还在于中国的商品房住房生产量每年仅有500万套上下，按城市现有家庭户数计算大约只占2.5%（城市人口约6.07亿，2亿多户），只能优先满足那些收入高于平均值的家庭，只有当供给量大量增长时，才能用不同的产品覆盖更大的受益群体。而当下降的因素尚未出现、上涨的因素占主导地位时，必须正视这种目前发展阶段的特征，并用对症下药的方式解决供给量增加的问题，才有让房价平稳增长的可能。用政策的强压硬将房价打下去的可能在中国是存在的，非市场化的经济运行中政府的力量是可以强大到指挥经济运行轨迹的。但这种强压下的市场是政府的主导目的吗？会让中国比其他国家更强大吗？房价，只有在正确的认识与分析中才会更具有理性.
“有房才有家”的传统守旧思想。受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。中国的传统文化，“有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。注小部分内容来源于网络和任董的部分观点整理。
谢逸枫
2011年7月4日