谢逸枫:6月房价涨4.2% 击碎房价拐点
6月同比67个城市房价上涨 环比44个城市房价上涨
摘要:2011年7月18日上午10时，国家统计局网站发布《6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。
二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比5月份增加了1个。涨幅回落的城市有24个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。
你如何看这份国家统计局6月房地产价格报告数据？
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示：“从国家统计局发布的70个大中城市房地产价格报告看，数据显示，新建商品住宅销售价格依然呈现涨多跌少态势未变。6月中国70个大中城市新建商品住宅价格下降及持平的城市增至26个,较上月增加了6个，说明房地产调控逐渐成效，房价上涨趋势明显得到遏制，房价下降的城市增多。70个大中城市中价格同比下降的城市有3个,环比下降12个，涨幅回落的城市有28个，意味着房价涨缓下降加快。
从一线城市看，北京、上海、广州、深圳、杭州等地新建商品住宅价格指数环比只有微涨或持平，显示楼市调控已初现成效。在同比方面，乌鲁木齐上涨9.3%，涨幅超过8%的还有南昌、长沙、兰州、秦皇岛、洛阳等城市，表明一些二三线城市尚有上涨冲动。随着中国政府扩大限购政策的推进，下半年，这些二三线城市房价过快上涨的局面或将改观。
首先，从数据来看，延续前几个月的房价走势，6月份房价涨幅继续放缓，集中表现在房价环比下降的城市增多，房价涨幅放缓的城市增多。其次，与新建商品住房相比，二手房价格下降幅度更大，也有更多城市的二手房价格出现下降。第三，从住房户型结构来看，户型面积大的住房价格涨幅要明显低于中小套型的普通商品住房。户型面积越大，房价涨幅越小，户型面积越小，房价涨幅越大，表明宏观调控已经发挥积极作用，投资投机性需求受到一定程度的抑制。但刚性需求依然旺盛，普通商品住房涨幅较高。受限购、限贷、限价等政策影响，北京、上海、南京等地房价涨幅明显趋缓，国家统计局数据显示，6月份，上述城市房价涨幅均低于3%。杭州房价已出现下降。
从二三线城市房价数据看,二三线城市房价领涨,新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的均为二三四线城市，其中有44个城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，其中房价涨幅最高的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、长沙、洛阳、丹东等城市紧随其后，涨幅均超过8%。说明6月中国大中城市房价“涨多跌少”态势未。
11城市限购城市6月房价上涨，12城市6月涨幅超7%，房价控制未达目标，说明突破今年价格控制目标。北京和广州及上海等深圳一线城市房价保持上涨局面，其中,北京6月新建住宅销售价格指数同比上涨2.2%,环比持平。上海6月新建住宅销售价格指数同比上涨2.2%,环比上升0.1%。广州环比涨0.2%，同比涨5.4%，深圳4.7%。70个大中城市中价格同比上涨的城市达到67个。按照国家统计局平均价格测算，6月70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨4.2%，说明下半年房价上涨压力依然比较大，未来调控将继续加强，直到房价回到合理水平。否则下半年房地产调控难言放松，有可能持续到明年上半年。毫无疑问，一线城市房价上涨,击破拐点和抄底谣言谬论。”
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“根据6月15日，广州市国土房管局发布6月全市10区房地产市场分析报告，6月网签均价12914元/平方米，同比上升10.4%，环比上升3.5%。上半年广州10区网签均价为13168元/平方米，同比去年上涨幅度为1.9%。而根据7月18日，国家统计局6月房地产价格报告，广州环比涨0.2%，同比涨5.4%，说明广州房价上涨趋势未变。由于楼市调控继续加强，部分等待调控放松的开发企业将改变预期，预计今年下半年，降价促销楼盘将会增多，楼市将进一步降温。”
目前住建部正在研究二三线城市限购名单，限购令将扩大到更多二线城市，你如何看价格变动和幅度与限购政策的关联性，是否有直接的关系?限购令实施的条件是什么？
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称：“住建部研究二三线城市商品房限购名单主要是根据二三线城市的价格上涨幅度和价格变动频率。其次是是否有必要限购。是否属于高房价和视本地经济发展状况作为参考因素，最后是考虑到地方政府土地财政压力和卖地计划及地方政府还债等方面考虑。否则盲目判断房价上涨过快的二三线城市实施限购，不但没起到遏制房价上涨的效果，反而导致越限越涨的局面，影响到地方经济发展。因此，是房价上涨过快不是二三线城市限购唯一界定标准。应该客观和合理的对二三线城市实施限购，避免限购政策负面影响大于正面效果。如果不出意外，住建部全国二三线城市新一批限购名单将于8月份出炉，防止金九银十价格反弹上涨的现象。
从环比看，未限购二三线部分城市今年6月价格猛涨的幅度看，超过了5月份的上涨幅度。但是同比看，今年上半年平均价格涨幅与去年同期比较，还是比较稳定。 从城市级别看，二三线城市涨幅远超一线城市的价格，房价下调压力明显比一线城市大。从7月12日国务院新国五条政策看，除了已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。预计今年下半年，随着住房限购城市的增多，将有更多的二三线城市从严调控。
今年6月，中国新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的均为二三四线城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，其中房价涨幅最高的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、长沙、洛阳、丹东等城市紧随其后，涨幅均超过8%。今年上半年，由于一线等重点城市实施住房限购政策，投资投机性需求正向二三线城市转移。相对于一线城市而言，此前二三线城市的调控压力较小。此前包括直辖市、省会城市、计划单列市在内的43个城市实施了住房限购，按照国务院的要求，预计未来将有更多二三线城市列入限购名单。
最新房价数据显示，乌鲁木齐、丹东、兰州、南昌等二三线城市已经取代北京、上海、广州、深圳、杭州等经济发达的一线城市，领涨全国房价。从今年6月份二三线城市房价上涨的幅度和价格变动的幅度看，可以预见，下半年限购政策将密集出台，除了全国已限购的43个城市外，至少新增加到50个以上二三线城市。一旦新增加的二三线限购城市房价继续上涨，限购政策将扩大到100个，甚至扩大到200个二三线城市，保证覆盖城市区域范围，全面遏制房价上涨过快的势头。”
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示：“从界定房价上涨过快的属性判断看，住建部限购城市名单确定非常为难。主要是国务院一直未对“房价上涨过快”作出具体的解释和明确的说明，是房价平均上涨过快，还是单价上涨过快？是单个月的平均价格上涨过快，还是一季度的平均价格上涨过快，还是上半年平均价格上涨过快？非常难找到房价上涨过快的平衡点。另外是“房价上涨过快的城市”，也是国务院未做出说明。如果是经济发展缓慢和低房价及土地财政依赖性大等地方债务高的城市，房价6月和都比上涨过快，但是上半不平均价格上涨水平缓慢，是否限购。因此，住建部出台新一批限购政策时，应该具体问题具体分析，不可“一刀切”。不仅要考虑到房价上涨幅度和价格变动情况，也要考虑经济发展等其他因素。”
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出：“限购政策的弊端性和负面性也是比较让人担忧。从43个城市限购政策实施看，大部分投资客虽已绝迹，但是房价上涨现象依然存在。已经限购的周围城市因未限购，大量的资金和投资客及购买力集中往未限购的城市转移，导致房价上涨过快和拉高整体价格。因此，限购政策一旦无限扩大和覆盖到更多二三线城市，将导致更多未限购城市房价短期内反弹暴涨的现象。特别是今年楼市金九银十期间，价格折扣等促销的刺激，将吸引大量的首次和改善性需求，会因限购政策的扩大，影响到购买心理。担心购买资格丧失或不想浪费购买资格，纷纷出手购买，抢高房价。如何防止这种事情发生，政府应该提前准备好措施，避免今年价格控制目标失控。”
为什么新建商品房涨幅均下跌小？
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“国务院调控成效明显，目前房价上涨的趋势得到遏制，价格涨幅不断放缓下降。6月新建商品房涨幅均下跌小，主要是受到产品结构调整关系，高端产品的减少和中低端产品的增加，影响到平均价格的降幅，导致整体价格下降幅度小。一方面是市场上购买力因限购和限贷及限价影响，开发商为避免政策限制，采取产品调整。另外一方面是保障房大量供应，影响到市场购买力的分化。同时，国内主要购买力是刚性需求和改善需求，大部分买家只要开发商让5%或8%的价格折扣，都纷纷出手购买。而部分投资客因通胀和银行存款负利率，采取一次付款的方式，在一定程度上推高房价。”
二手房价格为什么继续走低?
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称：“二手价格松动继续走低，主要是受到国家严厉的房地产调控重创，特别是限购和限价及限贷等二手税费提高，导致二手房价格下降。同时，商品房价格上涨压力大，保障房集中供应分流部分二手房购买力，市场需求不断受到限购等政策影响，二手房销售成交持续下降。另外是商品房部分价格采取促销策略，挤压二手商品房价格。”
未来房价走势是什么？
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示：“在70个大中城市中，仅有杭州、三亚、南充三个城市的新建住宅同比价格出现下滑，且降幅都在2%以下。而同比涨幅超过7%的城市有12个，多位于内陆地区，分别是乌鲁木齐、石家庄、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙和洛阳。而一线城市中，北京、上海的涨幅较缓，分别为2.7%和2.6%，深圳、广州的涨幅则分别为4.7%和5.4%。
随着严厉的房地产调控深入，限贷和限价及保障房大量供应等房产税政策跟进，市场购买力减少，房价下调的趋势不断件码，开发商面临着调控考验。特别是限购政策，未来将扩大到更多二三线城市。一旦库存和新增上市产品消化困难，开发商在融资困难的情况下，“以价换量”是下半年开发商回收资金最后选择。
但是，当前，中国房价依然面临着上涨压力，市场供求关系不平衡，受到很多不确定性因素影响。一方面是国内高通胀运行，购房投资是跑赢通胀的最好办法。而人民币升值将吸收国外大量的热钱进入房地产。另外一方面是下半年地方政府土地财政压力大，调控是否执行到位，是房价稳定与否的最后一根稻草。同时，由于上半年销售业绩良好和融资渠道多元化及保障房建设缓慢情况下，开发商因资金链未到破裂，缺乏下降的压力。
未来调控如何走？
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“从7月12日国务院“新版国五条”政策看，未来房地产调控目标依然是针对房价，遏制投资投机炒房需求，强化商品房供应和保障房建设及土地供应，扭转市场供求不平衡，问责地方政府官员和土地问责制的落实。意味着今年下半年的房地产政策调控思路，是继续加强保障房建设力度和土地市场供应及商品房供应等，改变房地产市场供求预期。实施差别化信贷和增强房地产税费征缴力度及楼市限购等限价政策继续严厉执行，遏制投资性需求。落实地方政府调控执行和问责及价格控制目标的规定，保证调控对楼市产生效果。考虑到市场流动性过剩和通胀高位运行及热钱流入量大等国内外汇储备高的因素，货币政策将继续收紧，下半年至少有两次上调存款准备金率和两次加息。
今年上半年1月份-6月份，全国43个限购城市的房价继续上涨，但是房价涨幅放缓下降。而没有限购的二三线城市房价明显高于一线城市，上涨幅度明显快于一线城市，导致二三线城市房价脱离今年价格控制目标。因此，有必要将限购政策将扩大，覆盖到100个到200个二三线城市。遏制二三线房价继续上涨，避免房价曼延到更多的二三线城市。防止越来越多的投资者和资金及购买力转移到二三线城市，出现房价上涨过快，影响到今年调控效果和价格控制目标的实现。
目前调控最大困惑是什么？
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出：“由于“新版国五条”政策未触及到楼市核心问题，房价反弹的可能性大。首先是对于地方政府官员问责过于宽容，仅仅约谈难起威慑和恐吓作用，必须要有实质性的处理，否则问责成空责。另外是货币政策收紧仅限表面，或者是口头上的承诺，从上半年人民币贷款数量看，明显与去年同期增加。同时未改变存款负利率的问题。其次是对于是否继续实施扩大城市“房产税”试点开征，落实开征土地增值税及房屋空置和土地空置税等暴利税的具体问题采取回避的态度。而限价政策也是如此，各个地方政府对限价政策执行不到位。
所谓的价格控制目标，也是比较糊涂，究竟是控制房价上涨幅度还是下降幅度，也没有一个明确说明，影响到调控效果。特别是限购政策的规定，粗而不细，比较笼统的称为高房价城市，房价上涨过快的二三线城市，什么叫房价上涨过快，什么叫高房价城市，政府一直没有具体作出说明和解释。另外是商品房和保障房及土地供应力度小，说明调控措施力度不够。
再次是保障房的资金和土地及质量等分配问题，依然个难题，新国五条中未提到《住房保障法》何时出台。意味着地方政府今年保障房任务是否完不完成，问责不过是形式，官员根本不会担心头顶上的乌纱帽是否被摘。最后是新国五条也只字未提改革中国土地制度和商品房预售制度及土地财政等上调房地产项目资本金的问题。其实，最后这些房地产制度才是房价上涨的根源，但是政府一直未做出调整。说明政府在GDP和土地财政及房地产税费财政等官员政绩的因素上考虑过多。
广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示：当前调控遭遇前所未有的挑战，市场越来越纠结，调控越来越深入，行业分化越来越明显，部分中小企业洗牌是肯定的。一方面是地方债务巨大，如何清还？另外一方面是国内CPI和PPI不断上升，物价控制难度加大。通胀导致货币政策转变，下半年货币政策继续收紧。同时一旦政策继续收紧，将影响到今年经济，特别是保8%，增长9%-10%。人民币升值吸引大量的热钱和超发货币及外汇储备过多，市场流动性依然过剩。其他方面是保障房建设需要大量的资金，而保障房建设需求大量的土地和还地方巨债及土地出让被瓜分等土地出让压力大，都影响到保障房资金的落实。
从长期性看，目前房地产调控充满着浮躁和短期性，决定了每次调控的不彻底性和不合理性。不是长期解决房地产市场问题，而是专门靠政府行政强制性的行政手段压制房地产市场，把房价当成单一调控目标。可想而知，调控不是站在市场化角度实施的房地产调控，如此不讲道理的野蛮调控，假如继续调控下去，政策将越调越烂，楼市将越调越乱，房价越调越涨，最后政府将自食恶果。”