深圳二手房纠纷律师操作实务指南
▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣
序言：深圳市律师协会拟出版《深圳律师专业实务系列从书》，向全体律师征集专著，承蒙张斌理事错爱，特意来电约稿二手房律师操作实务，不胜感激！无奈一方面二手房纠纷过于复杂无法在短时间内总结完毕，另一方面时间仓促恐有负重望，故考虑再三未敢申报，待条件成熟时再行出版，以下为笔者粗略考虑所列目录，内容在撰写中。
另，个人认为：深圳二手房交易流程复杂且大多基于惯例而无章可循，二手房审判裁决不一混乱如江湖，故熟知二手房交易惯例及深圳各区法院房地产庭审判现状是律师代理二手房纠纷必须具备的基本条件，是为对欲向二手房律师方向发展同仁的提醒。
目录：
第一部分：深圳二手房交易概述
1、 必须了解的概念：
1） 三级市场
2） 赎楼（赎楼方式的选择：一笔款、二笔款、现金赎楼）
3） 按揭承诺
4） 红本产权证
5） 绿本产权证
6） 商品房
7） 经济适用房
8） 安居房
9） 公共租赁房
10）军产房
11）保障房
12）小产权房
13）住房公积金
14）农民房
15）跳单
16）ABC单
2、 二手房交易涉及主体
1） 卖方（业主）
2） 买方
3） 中介公司
4） 担保公司
5） 评估公司
6） 银行（含卖方赎楼银行和买方按揭银行）
7） 公证机关
8） 税务机关
9） 登记机关
10）律师事务所
11）物业管理公司
12）水、电、燃气供应等其他相关单位
3、 二手房交易流程
1） 红本在手一次性付款交易流程
2） 红本在手按揭付款交易流程
3） 按揭房屋一次性付款交易流程
4） 按揭房屋按揭付款交易流程
4、 二手房交易法律关系（任何一个环节出现问题都会导致交易的失败）
1） 卖方与中介的售房委托关系（含独家与非独家）
2） 买方与中介的购房委托关系
3） 买卖双方的房地产买卖关系
4） 买卖双方与中介方的居间合同关系
5） 买卖双方与中介方的委托代理关系
6） 买卖双方与中介之间的资金监管关系
7） 买卖双方与银行之间的资金监管关系
8） 卖方与银行之间的赎楼贷款（借款）关系
9） 买方与银行之间的按揭贷款（借款）关系
10）卖方与担保公司之间的赎楼担保关系
11）买方与担保公司之间的按揭担保关系
12）卖方与担保公司之间的委托代理关系
13）买方与担保公司之间的委托代理关系
14）担保公司与银行之间的借款担保关系
15）卖方与评估公司之间的委托评估关系
16）买卖双方与国土房产局之间的产权登记关系
17）买卖双方与税务局之间的税收征管关系
18）买卖双方同律师事务所之间的法律咨询服务关系
19）其他相关法律关系
5、 楼市调控政策对二手房交易的影响
第二部分：深圳二手房纠纷的主要类型及其责任认定
1、 卖方违约
1） 借口阴阳合同违约
2） 借口买方为炒房客违约
3） 借口中介做ABC单违约
4） 借口夫妻一方不同意违约
5） 借口期房违约
6） 借口买方骗贷违约
7） 借口买方限购违约
8） 其他借口
2、 买方违约
1） 借口中介欺骗违约
2） 借口代签名违约
3） 其他借口
3、 中介违约
4、 银行违约
5、 担保公司违约
第三部分：深圳二手房纠纷的举证责任
1、 卖方的举证责任
2、 买方的举证责任
3、 中介的举证责任
4、 银行的举证责任
5、 担保公司的举证责任
第三部分：深圳二手房交易风险及其防范
1、 政策风险
2、 过户风险
3、 代签风险
4、 违约金风险
5、 套贷的风险
6、 假人之名购房的风险
7、 期房买卖的风险
8、 其他风险
第四部分：深圳二手房纠纷的司法审判现状
1、 阴阳合同问题
2、 共有房屋问题
3、 违约金问题
4、 继续履行问题
5、 房屋差价问题
6、 按揭承诺函问题
7、 其他问题
第五部分：楼市调控对二手房交易的影响
1、 楼市政策的法律属性及其与合同履行的关系
2、 “限贷令”对交易的影响（当事人可否以限贷令为由解除合同、消费贷的风险）
3、 “限购令”对交易的影响（当事人可否以限购令为由解除合同）
4、 “限外令”对交易的影响（当事人可否以限外令为由解除合同）
5、 履约过程中其他楼市新政的出台对交易的影响
附件：深圳二手房纠纷经典案例分析
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