商业地产从来不会随随便便成功
                         文/马跃成

    在调控深化的背景下，地产行业也面临着高速发展后的转型调整。所以，很早就有不少地产公司企图从商业地产异军突起，其目的或想度过难关、或想暗度陈仓、或想趁火打劫。
    当前，在限贷、限购、3600万套保障性住房集中入市等调控政策压力下，住宅产品的市场化进程和投资价值已开始遇冷，而包括商铺、写字楼、专业市场等在内的商用物业正受到市场前所未有的热捧，开始显现出蓬勃的发展热潮。而随着今年以来商业用地的推出以及多个商业楼盘的推出，2010年也被业内誉为商业地产的“黄金年”。
     商业地产的潜力和火热，让投资者和开发商都从中看到了巨大的机遇，各地有一些非常著名的项目影响很大，甚至成为地标建筑。但是，商业地产最需要的是时间的检验，目前商业地产的开发量非常巨大，不可能都这么火下去，未来销售旺盛时期，失败、或者是走下坡路的项目一定不会少。
     有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些大型商场，动辄追求“亚洲第一、国内最大”，规模盲目扩大，完全脱离需求；商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标。甚至出现全国一个模式，各地全是复制品的情况。
     据了解，国外的商业地产模式和国内不同，国外的商业地产简单来说可以把它作为一个金融的产品，商业地产的每一平米的现金流是可以计算出来的。在国内它主要是作为一个定产的产品来进行销售。其实，建筑自身代表不了商业地产的价值，招商和将来物业管理的成功是实现利润增长的根本条件。
     商业的地产项目具有一些商业特点，其中一个就是外装的特点，一个好的商业地产项目，需要有非常好的条件去做它的外装，而且手段不限。另外做一个就是要有广告，有招牌，有景观照明的需求。这个可能好理解，但是真正好的商业地产是把商业广告，反映在建筑设计上，这个考虑是不容易的做好的。
     2010年中国取代日本成为全球第二大经济体，北京在奥运会之后人口规模突破两千万常住人口，首次进入世界城市排行的前十位。而CBD作为北京最早的对外窗口，吸引到的全球资源与国际人才已然形成城市主流生活圈，而CBD东扩计划、中国传媒产业走廊规划，更加推进CBD急速向东发展。
     伴随着北京建设世界城市的步伐，北京城市重心东移，CBD居住中心圈随之东向延展。过去那个北京的木材加工厂和木材仓库区，正在成为北京发展最快、最为发达和最为集中的区域。涌现了包括润枫•嘉尚、润枫水尚、星河湾、泛海国际、公园1872、天鹅湾、罗马嘉园、国美第一城等众多社区，直径2公里核心商圈内居住人口约50万人，是距离CBD最近的居住圈。
     在这个地方怎么建设商业区？华纺新天地的实践值得注意。华纺新天地立基华纺易城与国美第一城之间，咫尺大悦城，其独特建筑形态和多元用途，构筑大都会一线商业和高品质生活创意空间。华纺新天地包括层高9米的独栋商埠、100-330平米钻石旺铺、全能创意空间、35-100平米都会行宫和挑高8米的星光华庭等多种户型产品，形成一个低密度高端商业风情街。
     作为北京涉外活动的中心，CBD区域内餐饮、购物、酒店、休闲娱乐等世界级高端生活配套一应俱全，生活价值无限。而周边朝青核心区的大悦城、华贸商圈的新光天地、燕莎商圈及活力东方，形成品质生活高地。华纺新天地，除与豪宅群聚的朝青板块相依偎、自然人文和建筑品质。高度的品质生活高地，在华纺新天地可享国际化品质资源。
    相对于住宅地产而言，从今年的发展形势看，商业地产起步较晚却后劲十足，特别是在调控压力下，它所承载了城市形态变化、城市功能升级的责任。商业地产已经吸引了不少地产开发企业加入，使得各种类型和形态的商用物业产品不断在市场上出现。
     不过，尽管有相当数量的房企开始尝试向商业地产进军或转型，但是对于地产企业而言，商业地产仍是一条需要摸索前行的新道路，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求，并非人人都能“玩得转”。目前，市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。从有商业地产那一天开始，经验反复证明，商业地产从来不会随随便便成功，其难度和风险与住宅地产不可同日而语。