为坚决遏制部分城市房价过快上涨，进一步做好房地产市场调控工作。2011年1月26日国务院“新国八条”出台后的2月-3月份，房价仍维持上涨态势。根据“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。并且要求各城市明确“限价”，这在近年的楼市调控中还是首次，涉及的统计指标原则上以统计部门发布价格的统计指标为依据。部分城市规定，新建住房的统计范围应覆盖城市行政区域内所有依法新建用于出售的城镇住房。新建住房价格年度涨（降）幅的具体控制目标数值，可参照其他经济指标的增长速度确定控制目标，但价格涨幅控制指标原则上应低于本地区年度经济发展目标和人均可支配收入的增长速度。

　　按照新“国八条”的要求，下周四将成为各地公布房价控制目标的截止日，意味着必须按照国务院和住建部的要求制定价格控制目标。但是，一季度大限将至，更多城市却还在纠结酝酿中。一线城市到目前依然均是“按兵不动”。其实，未制定价格控制目标的城市，地方政府的内心“很纠结”，如果把房价控制目标定高了，房价上涨幅度上涨过快，中央肯定是不满意的；定低了，怕完不成不了今年经济指标和保障房任务及经济发展目标而被约谈甚至问责。所以，都不愿抢先公布，一直以观望其他城市的心态和在研究的回应外界“3月是否会被爽约”猜测。

　　主要是地方政府出于三个方面的考虑，首先是今年宏观的具体经济数据尚无法预估的，很难依据可靠的经济数据，得出符合本地价格控制目标的幅度。其次是出于对调控已收微效，是否有必要出台价格控制目标？即是房价担心下跌趋势越来越的明显的考虑，担心房地产投资减少和楼市萧条，影响GDP和财政收入及地方经济发展。尤其是去年房价上涨过快，透支了市场一年的购买力。最后是地方政府出于土地供应计划和保障房建设任务及住宅土地配建保障房等国土部严控“地王”政策的考虑。一旦土地供应计划完成不了和土地价格下降及地王减少，必然导致土地财政的收入下降。甚至影响到保障房建设的资金和城市建设的基金及房地产税费收入等土地市场。况且，会打击开发商拿地的积极性。

　　尤其是开发商很担心，价格控制目标和发发委的“明码实价”（一房一标价）的规定，是不是意味着限价时代的来临。三个方面的考虑，让地方政府倍受到压力。另外是由于新“国八条”的调控措施尚未完全落实，当前楼市调控将以巩固调控成果为主。随着各大中城市基本已经出台相关“限购”政策，未来一段时间则将迎来房价控制目标的“密集出台期”。当然，不排除地方政府见房价难下降和开发商哄抬房价及地王又频繁出现，在3月底前一周“突袭”的出台价格调控目标。

　　尽管距离国务院公布的最后期限只有4天，但京、沪、广、深这类昔日房价几度飙升的一线城市，对调控目标尚秘而不宣。反观2010年，在中国房地产市场步入调控时代后，历次国务院的调控政策出台时，一线城市都是最先跟进地方细则的排头兵。以国十条为例，2010年4月17日国务院发布“国十条”，半月内北京制定并发布了“京十二条”，并带头开始限购，随后上海、深圳等一线城市纷纷跟进。目前最难于确定的是北京、上海、广州、深圳，属于房价上涨过快、房价涨幅过快、供应紧缺的供求不平衡的一线四大城市。

　　一季度大限将至，一线城市“按兵不动”，一些二三线城市打头炮，主要是严厉的政策调控下，一线城市房价上涨趋势被遏制，房价上涨的幅度也下降，房价上涨的速度也放缓慢。而销售成交大量的下滑，开发商开始打“价格促销战”和“现金为王道”的销售策略。一线城市的地方政府想等到3月份房地产运行数据之后，房价是否继续随着，再决定是否制定价格控制目标。

　　一方面是价格控制目标缺乏标准性。今年一线城市的GDP增长都提高了，而人均收入可支配水平和住房支付能力也相对提高，但是赶不上GDP和房价上涨的速度。况且一线城市的保障房供应巨大，担心土地财政受影响，因此，到底价格控制目标的幅度是多少还在研究阶段。另外一方面价格控制目标缺乏参照系。一线城市的地方政府，对于价格控制目标的依据因素还在研究和讨论之中，除了把GDP和人均可支配收入增幅及支付能力作为参照物外，还是把CPI和PPI及房价水平和成交情况及经济发展速度等水平相结合纳入价格控制目标的因素，或者是选择GDP和人均可支配收入增幅及支付能力等其他因素中的一项或多项，作为制定出价格控制目标的参照物。

　　附表_已出台部分城市房价调控目标

　　城市 今年新房价格控制目标 今年预期GDP/城镇居民人均可支配收入增幅

　　银川 涨幅控制在城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比低于10% 12%以上/10%以上

　　太原 涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平 13%/10%

　　佛山 不高于本年度GDP增幅 12%/10%

　　贵阳 不高于去年全国平均值 17%/15%

　　昆明 不能超过人均可支配收入增长水平 13%以上/10%以上

　　沈阳 低于人均可支配收入和经济增长幅度14%/12%

　　岳阳 新建商品住房价格增幅控制在10%以内

　　兰州：涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

　　丹东：确定涨幅不超过 9%-9.5%。

　　榆树：2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房的价格增幅高达 50.5%。

　　西安：涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标为15%。

　　海口：涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年，海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。

　　济南：涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

　　肇庆：不高于本年度全市生产总值增长速度。

　　嘉善：涨幅不高于本县地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长速度。

　　宜春：增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。

　　锦州：平均价格增幅拟定为不高于13%。

　　合肥：涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度。

　　公布房价调控目标的城市比例不到全国600多个城市的一成。目前，只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。从已公布的房价控制目标来看，没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准，绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速。其中，一些城市的房价调控目标，与当地GDP增速和人均可支配收入增速持平。此类城市，可以西安为例。西安市政府给出的调控目标是：2011年西安新建住房的涨幅不得高于15%。而今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增长目标为15%。

　　到目前为止，调控目标中涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年当地新房涨价幅度不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。不只是二线城市一片涨声小城丹东的房价控制目标，确定在“涨幅不超过9%-9.5%”。目前可知，在已公布调控目标的城市中，最宽松的目标非榆树莫属该市规定，2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”，但榆树2010年新建住房价格的增幅高达50.5%。

　　在这近40个城市中，允许2011年当地新房涨价幅度最小的是兰州，涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%指标，并要求甘肃其他市州确定的新建住房价格涨幅不高于兰州。另外，丹东的房价控制目标也确定在涨幅不超过9%-9.5%。在已公布城市中，最宽松的房价控制目标非榆树莫属，该市2011年度新建住房价格控制目标为“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房价格增幅高达50.5%。而其余大多数城市的房价控制目标大多是将涨幅控制在10%左右，例如西安是15%，岳阳市10%，济南是12%。

　　上涨10%为确保完成今年经济增长和GDP的任务，因此10%的上涨空间，不是“限价目标”是“涨价目标”。因为，目前各个地方政府根本就没有动力将房价降下来，主要是房地产已经成为承担拉动地方经济重任的火车头或支柱产业，尤其是基本卖地任务和保障房任务沉重及土地财政依赖效增强。就目前40城98%的城市都公布的全年上涨10%价格调控目标，充分说明了地方政府已经完全吃透了价格控制目标的内涵和不想让房价下降的意愿。

　　上述这些城市确定的今年房价控制目标,或不超过GDP增速,或不超过居民收入增速,因各地确定的GDP、居民收入增速大多超过10%以上,这意味着今年房价涨幅目标大多在十几个百分点以内(比如太原市为13%以内)。这样的调控目标高不高?要知道,2010年全国70个大中城市房价平均涨幅为9.99%,尚且让人们感到房价飙升得太快,政府不得不多次下狠手调控房价,而现在各地却将今年的房价控制目标定在10%以上,且不说离民众的期望有多远,离政策的要求又有多远?这样的调控岂不是“空调”?,其实是政府担心调控过猛,房价下降过快,影响经济和财政及政绩，因此，政府根本不想房价下跌，而是在一定幅度范围内上涨，保持合理水平，但是不允许房价过快上涨。

　　甚至会让人产生错觉:这到底是房价控制目标,还是促进房价上涨目标?当前我们面临的问题是房价太高,远远超出居民承受能力,与GDP、居民收入严重不相称,导致很多人买不起房。房价控制目标的确定,最重要的参照因素应当是居民住房支付能力。鉴于当年房价畸高、远远超出居民承受能力的现实,那些房价过高的城市,其房价控制目标应立足于促使房价下降或不再继续上涨,通过不断提高居民收入让更多人买得起房。

　　以经济增长速度或者人均可支配收入作为地方政府制定价格控制目标的参照物，显然是缺乏客观性和不合理性。要对一线城市和二三线城市的价格控制目标区分。一线条城市的价格控制目标，应该和CPI及PPI和住房支付能力相结合，方可掌握价格上涨幅度的变化和控制。另外考虑到城市的GDP和经济发展程度，其他应该考虑到每个城市的房价平均涨幅和成交情况及市场的特殊性，例如一线四个城市的房价平均上涨幅度都超过20%-30%，况且一线城市是高价格的高端产品和。

　　因此，一线城市的价格控制目标，主要是以经济预期增涨目标和GDP及通胀率（CPI和PPI）等地区市场特殊性（房价平均涨幅和高房价的高端产品及市场成交等高土地价格因素）四个指标相结合，这样就可以避免出现价格控制目标不合理的现象。而二线城市的价格控制目标，应该考虑到GDP和城镇居民人均可支配收入及住房支付能力，避免出现二三线城市的房价上涨过快的现象。所以，北京、上海、广州、深圳，属于房价上涨过快、房价涨幅过快、供应紧缺的供求不平衡的一线四大城市房价涨幅10%-20%控制线相对合理，二三线城市的房价涨幅控制线8%至15%之间。

　　价格控制目标都具有“放宽”房价控制线的怀疑，这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上，不过这个幅度要与房价涨幅相差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨幅控制在3%或5%，才能真正达到调控预期。按照今年CPI控制在4%的目标看，已公布的几个城市房价涨幅控制目标均不低于10%，远高于CPI增幅，又如何能抑制商品房的投资性和投机性需求？ 由此可以看到地方政府仍旧不肯放弃土地财政和房地产市场收益的心态。按照新“国八条”的要求，地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　但各地在制定这个目标的时候，对房地产收入的难舍难弃，让各地在控制标准的问题上就高不就低——一个明显的事实是，在这个几个零星出台控制目标的城市中，没有见到一个是采用了“居民住房支付能力”标准的，更不要说“经济发展目标”中本就包含的CPI标准。让房价保持在一个合理的水平是温家宝总理在访谈中多次提到的一句话。但这个“合理”的标准界定，在各地出台的房价控制目标上却是五花八门。其实，最合理的水平，应该是与居民住房支付能力相匹配，与CPI涨幅相适应的区间。眼下各地的房价控制目标，与此显然还有距离。终结土地财政，加大保障房供给，让商品房去金融化，房地产退出投资领域，楼市调控才能落到实处。

　　地方政府制定出价格控制目标，虽然调控不会放松，被迫于销售成交下降和市场不利及销售压力等业绩的考虑。目前不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，因此，开发商将会有小幅度的价格打折等优惠活动，下降的幅度在10%以下。不排除部分城市的房价下降幅度达到15%，或者是部分城市的房价继续坚挺的现象，甚至出现小幅度的上涨，但不要指望房价会大跌20%-30%或50%。

　　暂时的销售成交下降和少部分城市小部分楼盘房价打折扣的迹象，不代表今年5月将出现房价“拐点”，房价拐点是为时尚早。除非国务院把房地产项目资本金上调35%和取消商品房预售制度和改革土地出让制度等收紧货币放贷总量，让开发商资金链面临崩溃的困境。或者是爆发金融风暴，或者是开发商心甘情愿“流道德的血液”，否则是不现实的。目前真正对房价影响最大的还是限购和信贷收紧。但这不意味着未来楼市将会一直悲观下去，预计未来二十年中国房价依然存在上涨的巨大压力。

　　注：文章部分内容已经见报和发表于以下媒体

　　第一财经日报，华厦时报，中国经营报，中国证券报,北京法制晚报，北京经济观察报，每日经济新闻报，中国产经新闻报，中国联合报，经济参考报，北京京华时报，香港文汇报，广州日报，南方都市报，扬州晚报，东莞日报，东南都市报，重庆晚报，济南日报，泉州晚报，信息时报等全国性报纸。