烂尾楼涅槃悬疑
甘刘林/文
提要：对于寸土寸金的核心商圈来说，烂尾楼不仅大煞风景，而且浪费资源。只是，每个核心商圈烂尾楼都有各自不同的故事，接手这样的烂尾楼究竟得到的馅饼还是陷阱呢？
从解放碑较场口下车之后，朝着新华路方向前行几百米，经过重庆日报集团，旁边就是未来的解放碑金融街所在地，也是重庆大力打造的“中国西部华尔街”所在区域。再往前走就到了创汇首座，而它的前身就是烂尾多年的瑞奇大厦，如今已经基本成功蜕变，该项目的商业部分都开始试营业了。
如果沿着新华路再往前步行几分钟就来到了如今还在加紧施工的联合国际，而这个曾经的烂尾还处在涅槃过程中。
我们如果把镜头拉回到较场口八一路，再往上一点对准小米市，在万豪酒店前门的烂尾楼万豪国际金融中心依然还裹在拆迁的绿色防护网当中。
此外，身居观音桥核心商圈的“现代广场”同样烂尾多年，其中经历了三次易主，最后由重庆融科光控实业发展有限公司接盘并在2010年实现了开业。
…………
在众多烂尾楼改造中，有些顺利实现了涅槃重生，而有些则还在追求重生的路上。那么对于核心商圈的烂尾楼改造，其关键难题是什么？怎样才能让烂尾楼成为馅饼而不是陷阱？
烂尾楼成香馍馍？
当潘石屹手握重金挥师进军上海并在经历了诸多波折之后，以24.5亿元收购上海第一烂尾楼东海广场之时，重庆的烂尾楼收购、重组、涅槃重生也表现出了方兴未艾的势头。
创汇首座在经历了2009年的开盘热销之后，进入2010年只剩下写字楼了，而今已有商家入驻开始试营业了。而创汇首座的前身就是重庆的著名烂尾楼——瑞奇大厦。尽管该项目地处解放碑核心商圈位置，但是它自1997年动工后，却因为债权问题数度烂尾。直到2007年才被“瑞安中华汇”以4.1亿元拍下。
如今在瑞安和重庆中原地产的联合打造下创汇首座基本实现了成功蜕变。
在瑞安以4.1亿元的高价拍下瑞奇大厦之后并努力打造创汇首座的同时，重庆的烂尾楼也表现出了一定的投资热潮。
2010年夏天，对于观音桥商圈来说有一件不得不提的事情，那就是盘踞观音桥长达18年之久烂尾楼现代广场被联想控股与在香港上市的金融公司光大控股联合拿下，并宣称斥资10亿元将其改造为大型购物中心。
根据记者了解，现代广场自1992年立项后，因各种原因一直未能竣工，成为观音桥最大烂尾楼，同时也堪称重庆烂尾楼中的“明星”。而十余年间，起码有30多个老板来谈过这栋楼，可结果都是不了了之。
而就在联想控股和光大控股联合接手现代广场之后不久的7月，在经历了第一次拍卖成交、买家反悔无效，第二次拍卖无人问津流标的尴尬后，有“渝北区第一烂尾楼”之称的瀛丹大厦也终于在第三次拍卖中以17693.496万元的价格找到了新东家。
而在去年初重庆历史最悠久的烂尾楼———宏泰大厦被温州商人以亿元高价接盘。
与此同时，有“第一烂尾楼”之称的重庆国际大厦目前也以联合国际的新名字在不断改造中寻找着涅槃蜕变的机会。万豪国际金融中心也由华熙国际接手后着手进行改造……
这些现象和事实似乎正在说明重庆的烂尾楼正在成为一个个的香馍馍。然而事实真的如此吗？
多年来从事烂尾楼交易的重庆天瑞地产经纪公司董事长蔡勇并不这么认为。他分析指出，上海的烂尾楼如今已经脱销，地产公司已经到了无楼可收的地步。重庆的行情还远没有这样火爆。
在蔡勇看来，烂尾楼重获新生目前是全国的现象。因为在房价调而不降，房地产市场后市不明朗的情况下，新开楼盘风险较高，因此许多人选择接手烂尾楼。当然，不同城市的噱头是不一样的，上海是世博，重庆则是两江新区。
馅饼还是陷阱？
尽管从蔡勇的分析可以看出，开发商在去年接手烂尾楼有避险趋向，但是烂尾楼所处位置的价值以及该区域发展前景可能才是开发商更看重的地方。
“解放碑目前可以说是寸土寸金，要想获得新的项目非常难，而接手烂尾楼算是一个不错的选择”，重庆中原地产二级市场总经理肖仁启对记者表示。但是他同时也指出，一个烂尾楼要想成功实现蜕变与开发商的实力和眼光是密不可分的。
根据记者了解，创汇首座就是重庆中原地产和瑞安合作开发销售的，作为该项目的合作者肖仁启感受颇深。
“每一个烂尾楼都肯定有一个故事，只是这个故事或长或短，或简单或复杂”，肖仁启针对烂尾楼如何改造的问题毫不讳言地指出。他继续指出，因此，要想成功改造一个烂尾楼，首先必须要有清晰准确的定位。这个定位是根据该项目所处的区域和市场需要而做出的，而不是哪个人臆想出来的。
“定位准确，把产品做好是成功改造烂尾楼的基础，也是最核心部分”，肖仁启对记者分析指出，只有把产品做好了，营销才可能有基础。
而在烂尾楼的营销过程中，肖仁启认为，首先要树立市场信心，不管是售楼部的设计还是示范展出的产品都要给人强烈的信心，要让投资者相信产品的未来价值。
此外，肖仁启还特别强调，改造一个烂尾楼可能比新建项目更复杂，这就需要充分利用它已有建筑的优势，并实现资源的整合。同时，地处核心商圈的烂尾楼一般成本都比较高，所以一定要提高产品的附加值。
而肖仁启所谓的高附加值包括两个方面，一是项目本身产品的价值，另一个是项目所处区域的价值。“像解放碑的烂尾楼就一般会定位高端商贸等，从而才能更好地体现解放碑商圈的区域价值，不过如何做到高附加值与投资者价值以及开发商自身价值之间的平衡也是一门艺术”。肖仁启如此说道。
对于当前的楼市调控对目前重庆正在改造的烂尾楼的影响，肖仁启则表示，调控对每个开发商肯定都有一定的影响，但是不同的开发商影响肯定是不一样的。“不过最重要的还是开发商的实力以及它对产品定位的坚持。”肖仁启对记者说道。
在创汇首座基本实现从以前烂尾楼蜕变金凤凰时，与之相隔不远的联合国际却在楼市的调控声中变换着规划，继续游走在蜕变的路上。
熟悉联合国际的一名人士告诉记者，最开始联合国际规划的是一部分写字楼和部分公寓。但是去年国家出台楼市调控政策过后，联合国际又将公寓全部改成了写字楼。
2月25日记者来到联合国际售房部，此前项目外面的危旧房已经基本拆除，而项目也临近封顶。售楼部的置业顾问无所事事地闲逛着，一名置业顾问告诉记者，联合国际在去年末开盘以来已经售出10几层，目前建面均价19000多每平方米。而且该置业顾问还坚称“卖得很好”。
但是记者从知情人士处了解到，联合国际在去年开盘当天30多套房源却只卖了10多套，销售还不到一半。而记者当天在现场也了解到，联合国际目前一直处于销售状态，并没有固定的开盘和推盘时间。
当联合国际还走在蜕变路上的同时，观音桥商圈的大融城显然比它的日子要好一些，毕竟该项目已经开始营业而且目前生意貌似还不错。
然而在重庆知名地产分析人士陈先生看来，大融城的定位是都市“白骨精”（白领精英一族），但是它的招商却并不怎么成功，其品牌能否抓住“白骨精”还有待时间来检验。
陈先生同时也指出，联想控股在资产运作和投资方面的确比较厉害，但是对于商业的运作还不怎么成熟。尽管目前从物业价值方面看，大融城项目的资产肯定是升值了，但是作为要长期经营的商业物业联想控股还有很多路要走。
作为核心商圈重要资产的烂尾楼在给投资者带来机会的同时也蕴藏着风险，其究竟是馅饼还是陷阱就要看投资者的眼光和实力了。
文章来源：《蓝筹地产》2011年三月刊