地产标杆遭遇调控猛药 发展前路难明
甘刘林/文
提要：身披各种光环诞生的江北嘴正欲振翅高飞当口却遭遇了“没有最严，只有更严”的宏观调控。那么，意欲成为重庆乃至西部标杆的江北嘴的楼市将走向何方呢？
“上有江北嘴，下有陆家嘴”，这是重庆市长黄奇帆给江北嘴的定位和解释。然而在进入去年底今年初，江北嘴陆续有地产项目面市之时，有人已经不再仅仅局限于“重庆的江北嘴”了，而是将江北嘴定位为“中国的江北嘴”，乃至“世界的江北嘴”。
当“两江新区”以及“世界的江北嘴”等诸多名号加身于原本只有两平方公里的江北嘴时，更让这个曾经的江北城变得寸土寸金。
如此一来，如果说重庆近两年引领了西部的发展，重庆楼市代表了中国楼市的巨大变化，那么接下来江北嘴无疑将成为重庆楼市乃至西部楼市的标杆。
然而在江北嘴刚成功完成了从江北城的蜕变，正欲大展宏图之时，其却遭遇了如“限购令”、加息等“没有最严，只有更严”的宏观调控。
在厚积薄发与振翅高飞的两难选择间，那些意欲打造重庆乃至西部地产标杆的开发商们将作何打算？江北嘴的标杆将如何凸显并得以实现？
地产标杆
在大多数外地人（尤其是东部沿海城市）的印象中，重庆的房价很低，重庆的人民很幸福。毕竟根据他们所了解的信息，重庆目前的房价不过也就五六千元每平方米。
如果根据“宜居城市研究室”发布的《2010年中国城市房价排行榜》来看也确实如此。该统计显示，2010末重庆房价5720元每平方米，排名第40位；而2010年1月重庆房价为5405元每平方米，仍位列第40名。去年重庆房价每平方米涨幅仅315元。
暂且不论该数据的准确性有多大，仅从力帆去年末在江北嘴拿地成本即可以看出，在外地人印象中的“重庆房价低”其实并不那么准确。
去年11月25日在A股上市成功的力帆，旋即在12月17日进军江北嘴，并经过了20多轮的激烈竞拍，以11亿元的总价竞得了江北区江北城组团B分区B19-1/03号地块。
力帆竞得上述地块面积15024平方米，最大可建筑面积不能超过15万平方米，出让价款起始价为6.77亿，用途为商业金融业。最后成交价格溢价62.5%，楼面地价约7321元每平方米。面对7321元每平方米的地价，力帆掌门人尹明善也称“不便宜”。
针对超过7000元每平方米地价，有业内人士当时就指出，如果按照地价占房价三分之一的一般规律计算，那么力帆该项目的售价至少也要上两万每平方米。
事实上，在江北嘴除了力帆该块土地价比较高以外，中海九龙仓在2009年也联手制造了当时的总价地王。
2009年10月29日，中海地产与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块，一度刷新3个多月前保利拍下的鸿恩寺地块的38.1亿元的地王记录。而41亿元的总价也让中海九龙仓成为重庆当年的第二总价地王（总价第一地王由招商在当年12月30以50亿元的总价奠定）。而早在2007年，九龙仓和中海地产已率先斥资25.4亿元，经过50多轮竞拍在江北嘴拿下了第一块地。如今进入江北嘴的地产大鳄包括金融街、财信、光华等。
不过值得注意的一个细节是，尽管2009年中海以41亿元创造了重庆当年的一个地王项目，然而如果根据其约200万平方米建筑规模计算，其楼面地价不过才2000多元每平方米。而时隔不到14个月，力帆所取得项目的地价已经超过7000元每平方米，是之前地价的三倍有余。
而最近市场更是传言，即将面市的江北嘴中海高层住宅项目寰宇天宇售价将超过3万元每平方米，而这不仅是重庆最高价，也是西部最高价，甚至超过了全国房价均价最高的杭州的2万多元每平方米。
调控难解 前路难明？
很难想象当那些认为重庆房价低的人知道重庆有超过三万元每平方米的房子时会作何感想。而重庆目前售价超过一万、两万的项目也不在少数，比如江景房招商江湾城、龙湖春森彼岸以及核心商圈的精装公寓等。
此外，记者综合重庆中原、中国指数研究院西南分院以及其他统计机构的数据发现，重庆主城目前房屋均价应该是在7000元每平方米以上。
尽管无论是开发商、外地投资者抑或是重庆主政者大多都认为重庆目前房价还处在价值洼地，楼市很健康，基本没泡沫；然而重庆却成为了第一批试点房产税的城市之一，还有一个就是上海。
当前被称为楼市调控猛药的“限购令”、房产税、保障性住房，重庆占有其二；而且根据相关知情人士透露，目前四个直辖市中只有重庆没有出台“限购令”的落地政策了。“所以重庆市政府的压力非常大：一方面是开发商担心调控政策过猛，他们受不了；但另一方面，中央政府又一再督促出台‘限购令’，甚至都开始约谈了”。该人士颇具委屈地说道。
实际上，除了上述三个专门针对楼市的调控猛药之外，加之以加息、上调存款准备金率等其他宏观政策，更是让当前楼市雪上加霜。
那么，在如此背景之下，江北嘴这只“出头鸟”的前路将会如何呢？
“无论怎样，众多利好加身的江北嘴具有许多其他区域无法比拟的优势”，重庆本地地产分析人士李先生向记者表示，无论江北嘴所占据的地理区位，还是政府对它的定位和功能赋予，这些都给予了江北嘴独一无二的优势。
“然而要将江北嘴真正打造成陆家嘴或者芝加哥却绝非一朝一夕的事，所以无论是政府还是开发商在开发建设江北嘴的过程中切忌急功近利”，李先生继续指出，尤其是在现在这种大的调控背景下，在江北嘴拥有项目的公司更应该趁此机会用心做规划、做产品，尽量发现和开发出江北嘴的价值。
那么，随着金融街江北嘴项目的面市以及中海项目的即将面市，众多进军江北嘴的开发商们能否静下心来认真做规划、认真做产品、努力开发江北嘴的价值呢？
然而，除了江北嘴的本身价值以及产品价值外，目前江北嘴地产项目面临的最大障碍则是房产税以及随时都可能出台的限购令。
根据重庆市政府房产税的方案，如果中海的住宅项目真如传言那样超过三万元每平方米，那么其必定面临房产税的影响。
不过，让人们更为中海捏汗的也许并不是每年最高1.2%的房产税，而是限购令。负责中海该项目的相关负责人也坦言，他们最担心的就是限购。“一旦限购，很多原本可能买房的人就很可能买不了，而且重庆已经出台了房产税，还在大量修公租房。如果再出限购令，那么对重庆房地产市场的影响将是巨大的”。该负责人说道。
但在中海上述负责人看来，他们项目本身具有相当大的优势和吸引力，所以他也很有信心将其做好。
当“大棒”与“蜜糖”齐飞之时，江北嘴的楼市，江北嘴的明天将走向何方呢？我们拭目以待。
文章来源：《蓝筹地产》2011年三月刊