去年11月，富力地产与合景泰富地产联合以3.535亿美元收购上海城投悦城置业有限公司70%股权。1月15日，恒大地产以16.6亿元的竞价获得深圳建设71%的股权。1月18日佳兆业集团控股有限公司宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。数据显示，2010年第三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。

  这一趋势在进入2011年后更加凸显。2011年2月23日，万科广州公司一位负责人对此表示，目前有多个地块在洽谈中，在华南板块并非仅限于单个项目的洽谈，具体的消息将随后公布。23日，广州万科方面证实，目前正在当地洽购多个地块，扩大公司的项目来源，由于近期政策调控力度加大，各地的土地出让偏重保障房，商品房供地的影响受限，万科等知名企业在土地公开出让市场上难以得手，纷纷采取变通方式。

  并购或集中在一二线城市中小房企，上述大规模并购已经迟到了一年，也许将会在2011年爆发并购潮。央行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2011年央行第一次动用存款准备金工具。与此同时，各地的金融机构亦在不断捂紧钱袋——取消房贷利率优惠。浦发银行北京分行对于首套房贷执行基准利率8.5折优惠已经取消，房贷业务正常受理。

  来自银行的消息还称，已下达的信贷额度比去年同期减少。据称，有股份制银行透露：1月份信贷额度比去年同期减少在10%或以上。自金融危机以来，一些中小企业原本或将面临资金枯竭危险，但是受到国家四万亿的信贷支持，他们并未出现批量死亡，于是大规模的并购情况在当时未能爆发。不过，市场认为“已迟到一年”的并购潮或将出现在2011年。

  信贷利率优惠出台之前市场已经听到风声，很多在售楼盘成交量井喷。但政策实施之后，听说签约成交量又暴跌。这样强硬的信贷政策不仅打压了刚性需求，也让公司的销售回款速度减慢，资金减少明显。宏观货币政策的收紧毫无疑问意味着包括房地产企业在内的几乎所有行业的信贷融资渠道都将受到巨大冲击。而那些资产规模小、负债多的中小房企则将面临更大的挑战。

  上游的资金来源面临考验，而下游的有源之水亦被政策之手紧紧扼住。个人房贷的利率优惠取消让那些手头有在售项目的企业减少并减慢了销售资金回流的速度，而那些没有在售项目的企业更是失去了重要活力因素。目前，房企并购案例确实在不断增加。融资困难是直接原因。一些小企业做不好，不好做，正好有人高价收购，就成交了。预计这些并购主要发生在一二线城市的中小企业身上，他们资产规模小、易操作、债权等不复杂、交易过程较快捷。而一线城市地少价高，中小企业可能会由于缺失资金而面临生存问题。

  在多重政策的叠加效应下，今年并购将出现增长，房地产行业的集中度将不断提高。2011年1月，房企并购延续了去年来的升温态势，并购数量和并购金额均保持在高位。2011年1月中国并购市场共完成93起并购交易，其中房地产行业共有10起并购案例完成，占1月并购案例总数的10.8%，披露总额为4.2亿美元。

  例如,1月15日下午3时，深圳华强北世贸广场4层，深圳建设71%股权的拍卖未能被公开,恒大地产以16.6亿元的竞价获得股权。例如,1月18日佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。浙江伍丰注册资本为1亿元，拥有位于杭州之江度假区3.9376万平方米的土地面积，规划地上建筑面积约7.08万平方米，该地块将用作住宅项目开发。

  今年并购延续去年的主要原因，是银根收紧和调控压力巨大及市场竞争激烈。一方面是部分中小房企融资困难，贷款额都被大房企抢走了。而银行对部分中小房企支付能力和资金实力存在怀疑，因此也不会过多考虑给部分中小房企放贷。另外一方面是受到几轮房地产政策调控的影响，销售成交下降应该，部分中小房企的现金回笼压力与日俱增。限购政策细则的出台更是无助于已处于低位的成交量的回升，上周更有提高银行准备金率的货币政策，成交回落、货币紧缩状态持续一段时间的话，那么开发商资金链势必会受到考验。

  事实上，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，由于去年开始，信贷、IPO、发债、信托一概从严，现金回笼压力与日俱增。再加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧。资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，将成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

  2010年第三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。在2009年和2010年两年间，房地产行业并购的案例中，由VC/PE支持的企业并购也日渐活跃，多发生在VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。

  房产调控新政对房地产企业的战略规划、现金流管理水平提出了更高的要求，提高商品房和保障房建设用地供应的举措，也将使房地产企业的竞争与整合更加激烈。目前，部分房地产公司开始通过私募基金的方式，探索银行贷款之外的项目融资，都是调控政策带来资金链压力的体现。另外，进入2011年2月份，房地产信托融资有了解冻的迹象，多家信托公司又开始筹备新的房地产信托项目。

  但是，按照此前公布的信托公司净资本管理办法的计算公式，房地产信托项目将大量占用信托公司的资本金，考虑到房地产调控仍在持续，为规避风险，信托公司纷纷酝酿提高房地产信托业务的门槛。由于大型国企、知名房地产企业与区域龙头企业拥有相对充沛的现金储备、更高的运营效率和更强的市场适应能力、资源整合能力,因此其主导的并购将出现增长,房地产行业的集中度未来将不断提高。今年1月份发生的案例主要集中在房地产开发和经营行业，以房地产公司之间横向的并购为主，且交易的金额都比较大。这体现了大型的房地产开发企业之间的并购整合已经初露端倪。

  并购现象越来越凸现，一是宏观调控出台之后，房地产企业不得不在这一系列的调控中受到巨大冲击。作为房地产企业和政府沟通的重要渠道，宏观调控是对房地产企业的一次大洗牌。受不调控的小房企就要被淘汰。二是为土地价格上涨和银根收紧。从过去两年的情况来看，土地资源的稀缺性导致“招拍挂”市场上的土地价格日益高企。由于收购公司股权是可以议价的，因此这种方式下的拿地成本往往低于“招拍挂”。同时，国家对银根收紧，导致房企融资困难。

  三是品牌合作的需要。目前市场上见到的公司之间的并购常分为两种类型，一种是资金方面的合作，另一种则是品牌合作。例如万科全面控股南都、万通收购广厦富城，均属于前者。四是中小房企资金断链。新政对很多中小型开发商来说是个考验，销售资金一旦回收缓慢和融资不通畅，很多楼盘都出现了严重的资金断层局面。

  2011年房企“并购”现象凸现一个强烈的信号，就是一些房地产企业资金链开始“绷紧”。在宏观调控继续加强的情况下，房地产企业的强弱分化趋势已越来越明显。当前，一些房地产企业资金链“绷紧”并不是秘密。尤其是因高速扩张的房企，最容易导致资金链紧张被并购，从而出现房企“拆东墙补西墙”的走钱方式管理现金流。另外就是地产界走进“低价入市”时代。今年房地产企业的利润预期普遍要低于去年，企业出售的心理价位也肯定会低一些，因此对万科这样已经发展到一定规模的企业来说，“低价入市”的时代已经来临。

  随着调控的深入，2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为有实力的上市房企和大房企提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备。例如2011年1月万科实现销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，再次刷新了自己的月度销售历史纪录。这也是国内住宅企业第一次单月销售超过200亿。在这惊人数字的背后，并购企业和项目带来的份额有不少帮助。

  2011年，房地产政策进一步加压，市场环境将失去不少利好，包括房地产在内，所有行业的信贷融资渠道都将受到巨大冲击，而资产规模小、负债多的中小房企则将面临更大挑战，实力不足的中小型房地产企业难以为继。对房地产企业来说，利润空间正在缩小，洗牌周期缩短，房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。成熟的市场才有可能出现并购。因为市场的游 戏规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰。房地产行业正面临洗牌，在市场调整阶段，往往是优质品牌企业扩大市场份额的最佳时机。

谢逸枫

2011/2/24