热焦点评（11-32）：广州市“国八条”是温柔一刀！
彭澎接受各大媒体采访综合
题外话：“国八条”出台后尤其是北京“国八条”细则出台后，广州版细则就成为大家猜测和关注的焦点。开先说增城、从化继续不限购，后来又说还是限购。最终出台的版本来看，相比北京就两个特点：一是全面限购，全市区域十区二市普遍限购；二是限外门槛是两年纳税，比北京五年纳税要温柔许多。其他与北京大同小异。因此，可以判断，广州版仍是温柔版。可是业界已经认为是洪水猛兽了，也有轻描淡写看待的。
主要是对广州房地产泡沫认识有差异。当然，下一步是看哪个城市先确认今年房价调控目标。广州已经表示可能会参考GDP增长率。我想这个目标可能是问责的依据，也是今年最严厉调控能否见效的关键！
彭澎:新国八条也是温柔一刀房价还会飞一会儿
搜房网 2011-02-19
[提要]广州社科院研究员彭澎在接受搜房网记者采访的时候表示，相比于北京的”国八条“细则，广州细则是温柔的一刀。对于广州限购范围的扩大，增城从化限购是在意料之中，而且这次调控的细则相对温柔适中，卖一买一，外地人需提供2年纳税证明等都比较容易接受。
编者按：广州市市长万庆良主持召开市政府常务会议,讨论并原则通过了《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》。《实施意见》明确限购范围扩至从化和增城，对于本市户籍居民家庭拥有2套房或以上、非本市户籍居民家庭拥有1套房的停购，但可卖一买一等。对于广州落实新“国八条”的细则影响，搜房网第一时间联系业内人士，对新政进行深入解读。
广州社科院研究员彭澎在接受搜房网记者采访的时候表示，相比于北京的”国八条“细则，广州细则是温柔的一刀。对于广州限购范围的扩大，增城从化限购是在意料之中，而且这次调控的细则相对温柔适中，卖一买一，外地人需提供2年纳税证明等都比较容易接受。同时他认为此次的限购更有效的捏住了以前在新政策出台后抢签的末班车潮，更加的有力。
对于广州新政细则的高层次人才限购一套房，彭澎认为这应该和“不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭”结合起来，因为如果高层次人才在不满足交税两年的条件的时候，也同样可以在广州置业。
新政的出台对于今年广州楼市的走向，彭澎分析了近期的各项政策认为，上半年房价还会飞一会儿，因为在政策未稳期，开发商还会坚持熬一会，观望政策，但随着调控态势的收紧，限购限贷，成交量的下跌，在资金压力下，开发商应该会见好就收，从而在外围搞一些促销，相信房价的拐点应该会在下半年来临。
彭澎：没有打击改善型 调控房价需下猛药
网易房产 2月19日报道
昨日，广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。在备受关注的限购范围上，从化、增城两个外围的县级市已经明确，将在细则正式公布之后纳入限购范围，这也意味着广州全市十区两县级市范围都将限购。同时，广州将执行“卖一买一”的限购政策，外地户籍买家购房条件也不会像北京般“严厉”，对此，广州社科院研究员彭澎接受网易房产采访。
“一说到限购，很多人就认为打击了改善型需求，我觉得这个观念肯定是不对的。”彭澎认为广州市政府常务会议原则通过的“新国八条”落地细则，对本市户籍限购第3套，外地户籍限购第2套，远远谈不上对改善型需求的打击。“如果是改善型，为什么你不肯卖掉原来的住房，再更换更大的住房呢，据我了解相当大一部分人在换大房的时候，小房是拿来出租而不是出售，这本身就参杂了投资的需求，而不是纯粹的改善型需求。”
而对于能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)的做法，彭澎也认为，既保护了外地户籍在穗工作的人员购房需求，也在一定程度上挤压了投资客的空间。“如果一来广州就买房，明显是看好广州的房地产市场，如果工作了两三年再购房，更倾向于一种自住需求。”
彭澎认为真正要把调控落到实处，还需要政府继续加大保障房的建设力度，并考虑在广州开征房产税，三管齐下或许才能收到更有好的调控效果。“目前从政府官员到房地产开发商，再到普通老百姓，几乎全部看涨广州房价，我们需要下猛药来改变这种预期，房地产市场才能得到真正的调控，限购只是过渡性措施，在这一轮调控下广州房价如果能下降10%将是一个皆大欢喜的结果，但预计这个结果最快也要年底才能显现。”彭澎认为广州市场上半年能够体现出来的调控效果还是仅显现在成交量上，配合政策的持续收紧，银根收缩、加息等手段，下半年房价或许会出现松动。
“新国八条”风暴横扫住房投资
2011年01月31日 羊城晚报记者 赵燕华
春节前“新国八条”突然出台给楼市一个“措手不及”，羊城晚报与搜房网跟进新政所做的网络调查结果显示，近三成网友称，购房计划再次被打乱。但由于广州市辖下的县级市从化和增城还没纳入限购，一些市民在犹豫要不要赶个末班车在从化和增城买房。有地产专家预测，广州房价下行的概率加大到70%以上，市民不妨坐等楼市降价。也有专家提醒，“新国八条”已经断了投资需求的路，炒楼会变得无利可图。
住房投资需求被彻底“管死”
据记者连日观察，新政出台加上临近春节，广州楼盘新货少，整个市道都非常冷清，一些楼盘索性关门提前放假。可以说，开发商、买家目前均处于政策消化的观望期。市民张先生说，我买房的目的是抗通胀，想趁现在增城还没有真正执行家庭限购第三套房的政策，赶个“末班车”买套房，否则以后想买都不能买了，但看来这次中央调控似乎动真格了，“能买得起的又被限购，市场可能就会供过于求，万一楼价真的降下来，我买房抗通胀岂不是变成大贬值？”
张先生的担忧不无道理。一方面，正如广东省房协理事赵卓文分析，“新国八条”把住房投资需求彻底“管死”了。“以现在广州一手房均价13000-14000元/平方米测算，目前广州有购房能力的家庭，至少50%以上有两套以上物业。这意味着，一旦从化增城限购，广州大部分打算买房的人可能都得限购。”在赵卓文看来，可以预计，2011年楼市投资需求将大大下降，楼市未来一段时间的销售量将显著下降。另一方面，购买第二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“这一条，使炒楼变得无利可图。”
此外，“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”赵卓文提醒，未来炒楼的成本将增加，风险将加大。
房价下行概率加大
上海和重庆正式试点征收房产税，对广州市民会造成“房产税是大势所趋”的心理影响。业内人士预计，“新国八条”和房产税的叠加效应逐步呈现，广州楼价未来会有所下降。
“房地产市场拐点可能提前出现！”在广州市社科院高级研究员彭澎看来，国务院出台新的房地产调控政策“新国八条”，可以说是宣布第三波调控正式开始。“力度空前，这是我的第一感觉。中央的决心很大，态度很明确，不达目的不罢休。所以，我认为，上半年房价还会飞一会儿，下半年出现震荡下行的可能性很大。之前我认为有60%的概率下行，现在看来，这个概率要加大到70%以上，而且拐点出现的时间可能还要来得早一点。”彭澎说。
对于春节后广州房价的预期，地产专家韩世同认为房价可能会下降。“目前政策的高压，房价应该会下降”。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，如果房价不再涨，要缴纳税收就意味着要亏钱，因此人们会改变购房观念，变得较为理性。短期内对房价有打压作用。
“买一套300万元的房子，原来首付需自备150万元，现在增加到180万元，一下多出30万元。”满堂红研究部高级经理周峰表示，这将对2011年上半年的二手楼市成交量造成冲击，预计全年的广州二手住宅登记量比2010年缩减10%。价格方面，从满堂红研究部统计的全市28个板块的二手均价走势看，2010年平均同比涨幅在30%以上，2011年的涨幅或许缩窄到20%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/平方米左右。
“广州房价年内或下行”
2011年02月20日 南方日报
从化增城限购、本地户籍禁购第三套以上住房、二套房贷首付提至六成、“卖一可以买一”……广州版“国八条”调控细则前日获原则通过，当即引起社会关注。昨日，广州国土房管局有关负责人澄清说，外地人购房要缴纳的纳税或社保证明年限并非要提高到2年，实际上仍是1年以上就可以。业内人士指出，细则实施后，广州楼市成交大幅下跌将成不争事实，预计2011年成交量将萎缩30%以上，年内房价或出现下行。从化、增城限购后，广州的大部分投资与改善性需求完全被堵住，这些需求将流向周边的城市如佛山、东莞。
焦点1
从化、增城限购
去年10月实施的广州限购令并没有涵盖从化和增城两个县级市，两地的楼市随后出现量价齐升的情况。广州市即将实施的《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(下称《意见》)明确：在一定时期内，暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
解读：投资需求或流向佛山、东莞
广州知名房地产专家韩世同指出：“这次广州细则不像以前那么温柔。在去年10月广州十区执行限购后，投资与改善性需求只能流向从化与增城，一旦上述两县级市实行限购，广州的大部分投资与改善性需求完全被堵住，广州楼市成交必然出现更明显的萎缩，这些需求只能流向周边的城市如佛山、东莞。”
广东中原地产项目部总经理黄韬则表示，如果广州的投资需求向周边城市蔓延，佛山无疑是首选。“目前佛山盛传将出台限购令，如果情况属实，将对金沙洲大量的佛山楼盘造成影响，投资与大部分改善型需求将受到全面遏制”。
广州国土房管局有关负责人昨日接受采访时指出，有媒体将“外地人购房需提供2年内在本市累计缴个税或社保1年以上证明”解释为“外地人购房纳税证明从1年增加至2年”是不准确的。“实际上，要缴纳的证明年限仍然是1年以上，但这次明确限定是要在2年内的，一是为了方便执行部门操作，二是显示政策从紧，符合调控方向。”该负责人解释说。
焦点2
二套房首付不低于六成
《意见》也明确了信贷政策，提出要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此前，公积金贷款购买二套房的首付比例为五成。
《意见》中，除了按照中央要求对购买不足5年的物业按照全额征收营业税外，还特别强调要加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。
解读：成交或至少萎缩三成
根据合富置业的统计数据，广州二手楼市约60%买家为首次置业者，不受禁购第三套房政策影响；二次及以上置业买家中约15%左右为“卖旧房换新房”的买家，估计拥有两套及以上的二手买家约25%，“拥有两套及以上住房限购”政策将抑制到这批买家。
合富置业首席分析师龙斌指出，综合来看，广州严格落实新“国八条”，对一手楼市的震动要大于二手楼市，估计会对约20%到30%的二手买家产生不同程度影响，对40%以上的一手买家产生实际影响。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州楼市成交必将伴随新政实施而大幅下降，乐观预计，2011年全年成交将萎缩30%以上。广州社科院研究员彭澎也表示，短期之内细则对房价不会产生太明显的影响，但今年之内房价会往下走。
焦点3
“卖一可再买一”
有两套房卖掉一套能否再新买一套？广州国土房管局有关负责人指出，限购将“认房不认贷”。也就是说，对于换房族来说，如果将手上的房产卖掉就可以再买，实行“卖一可再买一”原则。但有媒体在报道时却表述为“套数认定：房屋套数认定拟认房又认贷……等于给已拥有两套住房家庭‘卖一再买一’关上了大门”。对此，上述负责人亦明确表示，“认房又认贷”是指在贷款环节，如果已买了一套房，卖出去后再贷款买新房，银行会将其认定为第二套房。而在限购时，则是根据家庭名下实际持有的房产套数来审核。也就是说，有两套房的户籍家庭卖掉一套还是可以再买回一套房。
解读：照顾了改善性需求，炒房仍有空间
彭澎对“卖一买一”的思路表示赞同，认为“这个照顾了改善性购房需求”，也使市场可以保证一定的成交量，保持活跃度。
在韩世同看来，该措施在意料之中，基本上没有太超出新“国八条”的范围，而并非像北京那样“一刀切”。“尽管你可以卖一买一，但由于现时信贷政策紧绷，二套房贷需要六成首付，且利率是没有优惠，因此政策仍然是非常严谨，并不能说是温柔”。
也有专家提醒，如果没有严格限制，有的买家还是可以借“卖一买一”进行短期炒房。
声音
房价还在涨调控不能松
国家统计局18日公布了今年1月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。尽管没有了往常的平均价格同比和环比涨跌幅数据，但仍然不难得出一个结论，即全国房价仍在普遍上涨，贯彻落实中央关于房地产调控的决策部署不能放松。
无论是从统计数据的同比、环比还是定基比看，70个大中城市房价都是以涨为主。在新建商品住宅中，仅有3个城市环比下降，2个城市同比下降，涨幅同比超过10%的达到10个。二手房市场与新建住宅一样呈现普涨格局。与往年相对简单的统计数据相比，国家统计局这次公布的房价数据更直观，因而被舆论普遍认为“更接近真实状况”。
其实，各地城市房价变化，在国家统计局此次公布数据前就已无悬念。大家关注这个数据，不过是因为有一种期待，想知道去年4月中旬启动的“史上最严厉”调控效果如何。普遍上涨的数据出来，无非是印证了各方面的揣测。
关于房地产调控目标，政府的说法一直是控制过快上涨。将近一年来持续发力的“严厉”调控，至少可以说在北京、上海等前几年房价暴涨的城市收到了效果，涨幅明显缩小。但是，除了政策因素，这里面还有一个重要原因，即这些城市房价已经涨到了与普通居民无关的地步，继续大幅度上涨的市场空间基本消失。因此，出台调控细则，落实中央精神，防止房价暴涨，对于其他地方而言意义更大。
根据新的统计办法，今后70个大中城市的房价变化将直观地摆在公众面前，尤其是定基比，能够直接反映一年房价的变化情况。届时，各地执行政策的力度和效果将直面社会评判。如果有令不行，调控效果不佳，就可能陷入十分被动的境地。
南方日报记者 胡良光
外地人购房纳税证明仍是一年
2011年02月20日 南方都市报
限购
广州新政要点
◎在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房和二手房)。
◎在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
信贷
◎贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
广州落实新“国八条”细则日前已经通过市政府常务会议，预计将在近期正式对外公布。从目前已经透露的信息来看，广州新政细则不如北京版本严厉，但也将限购政策范围扩大到增城和从化地区，广州市国土房管局昨日还澄清某媒体报道，外地人购房要提交的纳税证明时间仍为一年。
外地人纳税证明未增至2年
广州国土房管局有关负责人昨日接受记者采访时指出，有媒体将广州落地新政即将出台的“外地人购房需提供2年内在本市累计缴个税或社保1年以上证明”解释为“外地人购房纳税证明从1年增加至2年”是不准确的。“实际上，要缴纳的证明年限仍然是1年以上，但这次明确限定是要在2年内的，一是为了方便执行部门操作，二是显示政策从紧，符合调控方向。”该负责人解释说。
广州市社科院研究员彭澎认为，“广州的限外措施比北京明显温和，在工作一两年后买房子很合理，如果外地人刚来广州就买房是很奇怪的，肯定有投资需求，不可能是纯粹居住需求。”彭澎认为，这么多年调控政策屡屡失败就是被刚性需求“忽悠”了，前些年房地产还有一些泡沫成长空间，现在泡沫已经到了临界点，如果再不控制就要出问题了。
对于日前很多人担心的限购限外政策会推高房租的问题，彭澎认为这是市场上散布的“烟雾弹”。他指出当前房租的上涨很重要原因是季节性，春节过后房租上涨是正常的，大量的外来务工人员回流都会促成租金有所上涨。而且限购政策会加大投资客按揭供房的压力，会促进房屋的出租。至于广州房租的上涨，他认为还有城中村改造等特殊原因。
留开口避免误伤改善型需求
记者从广州市国土房管局获悉，对于限购套数的认定将采取“认房不认贷”的标准，也就是说，如果本地家庭有两套房产，卖掉一套后还可以再买一套，不会受到贷款记录的影响。这也符合广州此前明确的“基本保障靠政府、改善需求有市场”的调控思路。
合富辉煌首席市场分析师黎文江昨日指出，允许卖一买一的政策将同时激活一、二手房市场，可以刺激改善需求者卖掉旧城区房改房、楼梯房之类的小户型房，再买一手大户型住房。黎文江指出，目前广州十区90—144平方米的大户型一手房已有22600多套供应量，占总量的48%，完全可以满足近期卖小买大的需求量，而开发商今年会继续推出大户型产品。
来自合富置业的数据显示，广州二手楼市中有40%为二次及以上的置业者，其中约15%为一次性付款。据估计，“二套房贷首付至少60%”的政策，实际上对约20%二手买家的经济负担能力产生一定的压力。
将会进入观望和消化期
同时，广州二手楼市约60%买家为首次置业者，不受禁购第三套房政策影响；二次及以上置业买家中约15%为“卖旧房换新房”的买家，估计拥有两套及以上的二手买家约25%，如果执行“拥有两套及以上住房限购”政策，这批买家将受到抑制。
合富置业首席分析师龙斌指出，广州若严格落实新“国八条”，对一手楼市的震动要大于二手楼市，估计会对约20%到30%的二手买家产生不同程度影响，对40%以上的一手买家产生实际影响，整体一、二手市场将会进入观望和消化期。
业内分析
广州房价年内或下跌
阳光家缘数据显示，去年10月广州首次出台限购令后，在其他区域成交量大幅下降的时候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。网签均价更是从去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。
经纬行研究中心主任朱健在接受记者采访时表示，从化、增城被纳入限购范围，这样广州市的购房消费欲望将明显被抑制，投资投机需求会大量减少，加上增城、从化由于去年的限购令其区域价格也在不断飙升，所以全部限购后整个广州市的成交和均价会有所下降，而有购房需求的消费者可能会进一步关注佛山等非限购区域的房地产市场。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，增城从化限购的影响力不在于减少成交量，而在于拉低房价。
广州市社科院研究员彭澎昨日分析指出，限购政策会对成交量产生比较大的影响，加上银根收紧，开发商的资金链出现紧张，销售压力积累到一定程度后，房价就会下降。他预计“年底内房价肯定往下走。”
竞宇按揭公司总经理鄢红胜认为，与以往的多次调控不同，此次新国八条以及地方细则均命中要害，预计楼市将经历一段较长的低迷期，房价更有可能出现15%-20%的松动空间。
本版采写：南都记者王卫国（除署名外）