热焦点评（11-33）：广州“国八条”细则是严还是宽？
彭澎出席新浪下午茶
题外话：被新浪叫去谈广州“国八条”细则，没想到，不约而同是我与韩世同两个做嘉宾，而许多时候我们都被当做看空的专家，结果我们对广州“国八条”细则的看法却有很大的不同，多少代表了两种观点。
而由于当天新浪会议室内气温实在太高，让我把许多观点一古脑说出来。虽然有的可能过火，但也确是我近期许多观点的一个大汇报。因此，我照录于此，可作参考。
新浪下午茶：专家详解穗新政细则 房价今年必下行
新浪房产 2011/2/19
提要：广州新政细则将落地，是温柔还是严厉，“卖一买一”政策是否适合广州，限外政策会否引起房租上涨，刚办完亚运的广州是否能平衡调控与财政收入？新浪乐居特约资深房产专家在线详细解答，看看新政下广州楼市风向接下来将如何吹。
编者按：广州新政细则将落地，是温柔还是严厉？房价将上涨还是下跌？“卖一买一”政策是否适合广州？限外政策会否引起房租上涨？刚办完亚运的广州是否能平衡调控与财政收入？.....新浪乐居特约资深房产专家在线详细解答，看看新政下广州楼市风向接下来将如何吹。
本期嘉宾：
广州市社会科学院彭澎(博客)
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[14：50]目前资深房产专家韩世同先生已经来到新浪乐居演播室大厅，彭澎先生也即将到达，请锁定本页面并不断刷新。
[15：00]两位专家已经来到新浪下午茶现场，一场精彩的和独到的细则解读马上开始。
[15：00]独家直播正式开始！
韩世同、彭澎两位专家已经来到新浪下午茶现场
主持人：广州新政今天出台了，想请两位专家评价一下这次新政，是温柔还是相对严厉，是否合理？
韩世同：我之前写过一篇博客，广州新政细则一改往日的温柔，为什么这么说呢？以往广州新政像穗24条都被认为是最温柔的限购令，基本上不会超过国家规定的范围，基本上是在国家允许的情况下，最大限度能够放缓和一些。广州房价相对于在一线城市里面比较低的，另外市场化的程度和房地产管理水平都比较高，也没有必要采取过多的太强行政干预。但是这一次我发现，好象有点不一样，有两点我认为是比国家要求要多一些的，第一个是从化、增城纳入限购范围，之前我看到国土房管部门的人透露，可以“卖一买一”的时候说过这个事，国家规定是按照行政区域，显然从化和增城还不是行政区域，现在又纳入限购范围，我们也看不到为什么要把它纳入限购的解释和道理，不管是从房地产业界人士也好，还是从行业机构也好，大家都认为限购的范围最好是越少越好，上一次没有限，这一次又限了。我也思考了一下政府到底会有那些理由这样做，会不会是现在的领导班子不太一样，当时穗24条也是现在的领导班子，但是毕竟还是有一些尝试的作风和转变，这是一个考虑。
第二：增城和从化可能未来不久也要变成行政区域，可能不需要太长时间，现在先把它纳入行政区域来管理。
第三：从规划合理性，人流分布的合理性角度来说，过多让在中国城区工作的人住在郊外并不合理，加大了交通流量，交通拥堵情况有可能更加严重，另外也会导致从化、增城房价飙升太厉害，事实上在过去一两个月里面，我们看到增城、从化房价的确也飙升比较厉害，价量齐升，增城更严重一点，从化毕竟交通不是太便利。
第四：限外方面没有完全按照国家的要求，广州限制一年是说的过去的，但是广州在个税年限上面增加到两年，是否是因为要堵塞有些人通过补税就可以换到一年期证明，要补两年税成本比较大。
主持人：韩教授觉得还是比较严厉？
韩世同：不像以前那么温柔。
主持人：彭老师您觉得呢？
彭澎：我认为相对温和，比起北京、上海版本来讲相对温和，反映了广州楼价可能比北京、上海略低一些。广州跟北京相比，北京现在最受关注，是最严厉的政策，相北京广州两个特点，一个是扩大到两个区，整个十区两市全面限购，这个是全区域都限，我认为这是对的，实际上自限购令以来，大量购买力都去到这两个市，这两个市肯定会把楼价炒高，不利于广州今后长期楼价的调控，因为我们计楼价要计这两个市，但是完全不受限购，而且是市区购买力转向这两个地方，不利于调控目标实现。国家要求制定房价调控目标，广州还没有出台，有两个区域老是撑着，目标肯定难操作，虽然是两个市，实际上广州市没有把它当成广州辖区之外的地方，不管是区还是叫城，老百姓把它，广州两个区来看待的，所以从整个房地产板块来讲是一体化广州概念，限制，是为了整个政策一体化的实施，这个是对的。
第二个，广州的特点限外方面比北京要温和很多，限一年两年，年限上面差别很大，说明广州外地投资客、炒房可能相对少一些，但是可能如果对于外面限的不多，不限外别人买一套就会来了，一线城市都在限外，你不限外肯定认为这是投资洼地，至少要买一套。现在没有，认为放假者会下降，还会一味买，很快就会拉高楼价，把广州楼价通过外来者控制不住，只要有人来买楼，本地人买两套就不能买了，外地人还可以买一套，很多外地人就会过来，很多广州人的亲戚就在周围地方，使限购令打很大折扣，这样及时限制也是比北京温柔很多的方案。刚开始报方案的时候，大家认为两市不限，但是太没有传说要限，方案太宽松不利于广州调控目标的实现，到时候问责没有办法，所以我觉得地方政府没有特别强烈的动机要主动控制楼价和房地产发展，但是因为这次要问责了，好象有点动真格，在这种情况下逼来了比较温和的版本。
主持人：我觉得韩老师所说的“严厉”是对广州本土来说的，彭老师相对于北京、上海来说是比较温柔的，现在这个政策出台之后，会不会对价格方面有实质的影响？
韩世同：我觉得任何的政策在过往经历来看，都不可能马上对价格起到直接干预的作用，除非直接限价，现在显然不可能采取直接限价的做法。但是要采取其他限购、限外或者等等措施，更快的反映是在成交量上面，因为大家陷入一个观望的状态，这样成交量就会下降，成交量下降下一步就会出现成交量回升，但是每次成交量回升都会解读成政策无效。每次成交量回升我观察并不是新政无效的表现，恰好是新政开始发挥效用的表现，开始发挥实质性的效用，因为量增了，价虽然也跟着上涨，但是价跟量的增长比例幅度是不一样的。
观望这么久，是消费者突然收入增加忍不住去购买了吗？肯定不是，突然就冲过来排队去购买，日光盘也去购买，是不是开发商讲价促销了？这一方面大家都不管了，开发商讲价促销带来了购销两旺的局面，这不恰好是调控要达到的目标吗？价格又有所回落。但是为什么在均价上表现有点上扬呢？现在成交是郊区多，如果开发商大量推盘的时候，成交是哪里多？中心城区多，好盘新盘多，再讲价成交均价也要比郊区要高。
这个情况大家都不做细致的分析、研究和判断，就盲目认为是无效，其实调控的效果还再继续进行，结果又来了新的药，又来更严的新政，原来已经发挥的效用、作用反而平复了。这个就是为什么过去越调越高，房价越来越涨的原因，就是因为高位冻结了，一观望冻结，开发商先忍不住，没有消费者观望来观望去，有个别中了六合彩突然去购买，但是突然这么整齐大家都排队购买，关键其实在于开发商。我们要细致把握这个情况，其实市场是有可能，即便是治标不治本，也有可能朝着更好的结果推进。
我们看到现在所有的调控越来越严厉，再加上加息、房产税、存款准备金率上调，我看到微博上的引述，有江浙一带民间资本年回报率到达30%、50%，这个非常恐怖。如果要是在银行贷到钱还用建房子吗？拿去放贷就可以了，房地产这个地方只有6、7、8%，我拿去赚20、30%何乐而不为呢？目前市场和政策环境，我认为非常微妙，现在这么严厉的调控政策，下一步可能就不像现在这个样子，我比较担心重蹈2008年覆辙，要是一下子又出现逆反的状况，最终不得不又要出台救市的政策。所以我们能不能在出台这些政策的时候，有一定的预见性，可以达到更好预期的目标，现在到底想要调控成什么样没有一个标准，就是说抑制房价过快上涨，但是我们看到光是抑制房价上涨，不应该用这么重的手段，反而这么重的手段还应付不了。万一要是适得其反的情况下，恐怕我们就很难收拾了，也很难救助。
我非常赞同严格控制限制投资性多次置业的购房，非常主张适当放宽改善型，改善型能够“卖一买一”，但是毕竟抬高购楼门槛，那么高放假下一下子付六成首付，又要按1.1倍利率来承担，在这种状况下如果严格控制低三套，购房主力就是要靠二次置业，这里面有一定的问题，让他“卖一买一”也未必能够买得起，所以未必足够的人可以支撑市场的量买得起，首次置业购买力各方面更差，下一步肯定要面临这样的状况，只是在什么时候我也算不准。
彭澎：短期之内对房价不会产生太明显的影响，成交量会有比较大的影响，如果说成交量降了，银根还在收，过程不会马上结束，这样给开发商带来很大的压力，因为一边没钱买地，这边楼卖不出去，我认为在年底之内肯定房价往下走。至于房价下降多少，也说不准，如果降10%大家都开心，但是一降下来可能就打不住，中国人是这样子，一降就不买了。所以我们的政策还是不要以打楼价为目标，还是构建一个完整的住房制度和房地产市场，限购令要全面的实施，实施是争取一个时间来建立这个制度，这个制度的两个基点一个就是房产税，只要中国的主要城市全部要实施房产税，房产税的设计要提高税率。
第二个对于第二、第三套累计往上征，严格打压持有多套房的趋势，因为这是西方各国的惯例，而中国是人多地少的国家，更应该控制一个家庭里面有很多套住房，这个只能靠房产税来解决这个问题，你愿意购买可以但是付更多的税，这个是合理的，是法制建设的目标，有了合理的税收，上海和重庆房产税我认为低了，还达不到目标，如果税再提高达到国际惯例，我相信会控制很多持有多套房的投资者。如果房产税全面实施之后，限购令就可以推出江湖了，大家愿意交那么多税为国家做贡献有什么不好。
国家要有另外的政策，把房产税赚的钱拿来多修保障性住房，让中低收入群众买限价房、经济适用房，原来我是反对经济适用房、限价房，但是房价高这些房子还要建，让买不起房子的人也能住的上房子，你们炒就炒，但是要多征税，两条腿走路制度就完善了，这些都是跟房产税出台时间还有保障性住房一定要尽快出台，通过法律的形式让地方政府必须每年根据你的需求量建设一定比例的保障性住房，房产税的多少比例严格征收以后，比较高税率以后，多少经费要投入到保障性住房里面，除非这个城市保障性住房已经饱和了，经费就应该投向养老事业，社会保障事业，解决农民工子女入学、公共租赁房的问题，这样体系就很完整了，富人要买多少套就买多少套，但是要交很多税，穷人都住得起房子。
主持人：刚才我们进行了宏观的解读，虽然现在具体还没有出台，但是大家已经基本知道了，下面一条一条再聊一聊，之前广州很关注“卖一买一”细则，您觉得“卖一买一”是否合理对于广州来说，之前有一个说法，有些人卖一套在网上短炒一套，您觉得这个是不是能够实现？
韩世同：“卖一买一”还是比较合理的，甚至对于国务院“新国八条”执行的可操作性更强一些，如果卖了也不能够买的话谁还会卖呢？就会使的整个市场僵化，大家都很担心只要能买就拼命买，买到之后就不敢卖了，我看现在上海、北京虽然并没有明确的说要“卖一买一”，广州也没有说，但是应该隐含了卖了之后可以买的因素，因为拥有一套房可以再新购一套，卖掉一套之后应该只拥有一套，但是房贷方面怎么处理，银行可能还要研究相应的细则。
如果没有严格的限制，其实是可以短炒的，有的人说税负很高，成本很大，不划算，但是要是利润空间，市场房价利润空间很大，尤其是可以炒房改房，已经超过五年的房源，拿到了就可以卖了，后面购买之后，是不是再拿去卖有所限制，但是如果作为第一手的人卖出去，多付5%多的税率，对于他赚的空间来讲也无所谓。
但是对于炒楼的人，如果市场房源很缺情况下，完全可以全额叫买方来负担的，这个方面房管局也没有明文规定。所以我认为这种必要性还是要控制，买卖的频率、次数和能够给予贷款的条件，现在贷款条件本来就已经很高了，首付要达到六成，炒起来不像以前有七折优惠的时候，首付只有两成，那个操作起来更方便，问题是现在目前状况炒作的空间不大。但是毕竟还是存在这样的漏洞。
主持人：彭老师，您觉得“卖一买一”这个细则对广州来说是不是合理，刚才跟韩老师讨论过，短炒客卖一套，马上买一套，会不会很多人这样子？
彭澎：我觉得“卖一买一”这个思路是可以的，这个就是所谓改善型住房，要改善买了把旧的卖掉，这个是合理的，现在很多人认为是打压合理性需求，我觉得“卖一买一”就是有一个路子，现在所谓很多改善型需求买了不把旧的卖出去，还是投资，旧的不卖拿来做什么，就是投资。所以所谓的刚性需求我认为是假的，不卖旧的就有投资性需求在里面。现在是可以拥有两套的，再买一套还是拥有两套，本身就是很宽松的改善型需求，所以业界说打压改善型需求是忽悠，所以“卖一买一”这种思路是合理的。
至于说短炒，理论上是合理的，这几年房子赚到两三成的人，马上卖出去就赚了，如果不卖出去房价一跌就没有了。炒股票的人很多人在最高点如果不出来就被套牢了，所以房地产价格的走势是最值得我们关注的。按照各种数据来看，超过了美国次贷危机之前的泡沫水准，离日本危机的泡沫只差两三个点，我们泡沫非常严重，中央可能看到的问题比我们更严峻，采取那么严厉政策主要原因是考虑到国民经济持续发展，担心泡沫一崩溃拖累整个经济，我们跟日本有不同的，挤压房地产泡沫，经济还在增长，就避开了日本的那种泡沫拖累整个经济的影响。而现在经济有点过热，这个时候打压房价挤泡沫是最好的时机，挤出几个点对整个国民经济影响不算很大，而且把很多资金逼向其他的实业，这可能是更好的阶段。
主持人：我们接下来的第二条关于限外，刚才说到的两年年限，比北京相对宽松一些，一出台很多人都在骂，有三个争议，第一个会不会误伤一些外地刚需买家，第二个限制外地人买房这个事情究竟是不是合理的，第三个有人说到以户口为限就是不公平的，您怎么看呢？
韩世同：我倒是觉得北京现在出台这个政策，限五年可能让人家一下子觉得不是太合理，但是对于很多人来讲限十年对他也没有什么障碍，反正都买不起，大批在北京打工长期都要租比较低廉的廉租房、农民房来居住，已经在那打了十年工，也不一定能够进入购房族。这样子的阻隔更多可能还是在阻隔有钱大批量的购房人士，有没有必要设这么长的年限，设三年实际上也没有办法等三年再购买一套房子。关键要打击的是大批量的购房行为，特别有钱的人，一买囤积在手上，囤积在开发商手上还有政策逼迫不能够捂盘惜售，如果是煤老板一买几十套，是没有办法的，北京有没有必要定到五年这不是招人骂吗？
事实上就是定十年对很多人来讲都是没有什么意义的，广州现在也定到五年，其实对市场不会造成太大的冲击，广州外来购房压力和需求并不是特别大，当然对你在这个地方已经工作几年，刚刚过来要等五年可能觉得不舒服，但是有些人交了五年，房价下降了，让他拿出五年的证明对他来说就是好事。我们看到一些人好象购房是唯一解决住房的思路，这个思路也不对，大量的人还只能租房子，我也不太赞成北京定的那么高，有点吓人，从一年一下子到五年，定到三年有一定的梯度这样会比较好，像上海两年，广州是一个两年一个一年，有些地方是按照一年，这样子就可以达到效果了。
特别富有的人大批量投资性购房这个可以阻断就已经达到效果了，也不是有那么多人可以一下子想买就可以买的了，又配合现在这样的政策，广州现在这个政策还是比较切合广州的实际，也没有故意要把门槛限外拔的太高，也适当把个税方面提高了一点，据说是通过补税换取到一年，但是现在要补两年税就不是很划算了，但是老保缴交不可能一下子缴那么多，现在马上就缴一年就要买房子，劳保部门不会这样收的。实际上要设定一定的障碍给外来购房者，目前广州这个做法还是比较恰当的，但是按照以往的做法，可能会采取按中央的口径去算，现在也适当把个税提高了一点。
彭澎：我觉得很温和，在工作一两年在这里买房子很合理，你来了就买房是很奇怪的，每个人在一个城市生活很多年才决定买房是刚性需求，如果一来就买房肯定有投资性需求，不可能是纯粹居住需求，这么多年调控政策屡屡失败就是被忽悠了，前些年房地产还有一些泡沫成长空间，现在泡沫已经到了临界点，如果再不控制这个国家就要出问题了。我接触所有的朋友都恨不得成房东，哪怕是房奴，有钱就想买房子，所有的企业家都想成为开发商，这个国家肯定出问题了，如果这个国家都在搞房地产，都在买房子肯定要出问题。
这个是简单讲，数据就很多了，很多人本身从事这块工作就是忽悠，要看他的身份，如果是中介、开发商很正常，我不是从事这一行，从国家发展，经济发展来考虑这个问题，不能仅从房地产角度来考虑问题，如果仅从房地产考虑问题，就想怎么样保持成交量，怎么样有钱赚，我很同情他们产业的情结，他们对国家没有任何好处。现在刚刚有点像走向正路的样子，但是我觉得政策还不够严，我们住建部已经提出来，积压的问题不是马上可以解决，我们现在要积重难返，所以用点猛药才会压制全民看涨的气氛，绝大部分人都看房价会涨，甚至不相信政策会有效果，所以这个时候要用猛药，再用温和的药根本无济于事，所以温家宝说要在任期内调控住楼价，没有一些猛的政策最终还是会失败的，如果这次失败中国只能走日本的老路，这是一个最后的政策战略机遇期，我们不采取一些严厉的措施，就会走日本的老路。
我们国家还要追赶美国，一定要有很成熟健康的产业政策，在整个经济平稳合理发展，不要让大量国民资源都浪费在房地产，现在去花都、从化，大量的别墅空置在那里，我好多朋友购买的别墅连装修都不装修，更多是退休以后再居住，或者感觉有一个别墅，占用太多国家土地资源，所以就应该让那些房子转让给中低收入群体，这个是社会不合理的现象，也是资源极大浪费，东西就沉静在那里，等着房价上涨，什么事都不做了，这样国家真的要完，没有前途的。
主持人：现在政策落地之后，有些人担心会引起房租上涨？
彭澎：当前房租的上涨很重要原因是季节性，春节过后房租上涨是正常的，大量的外来务工人员回流都会这样子的，有一个季节性的特点，至于是不是因为限购房租上涨，我们看看，等到下半年再说，下半年我认为房租也会调下来，如果都限购，按揭压力大，还不赶快通过租金赚点钱，广州还有一个特殊情况拆了很多城中村，不限购房租也会上涨。作为一个政策制定者，要去除这些迷雾，看到问题发展的根本规律和方向，这样才是对的，随时随地都有很多人在制造“烟雾”。
主持人：刚才说起房租，彭老师也说过要构建一个完整的房地产市场，政策落地之后，租赁市场比较杂乱。政府要不要针对住房租赁市场出台一些措施。
彭澎：租赁市场确实不是很规范，严格来讲租赁房子要去备案、登记，要受监管的，现在大家都是私下出租，出了什么问题有很多麻烦，原来我也有房子拿来出租，确实是没有登记的，最后我扣了他的押金，他要告我，很烦。但是通过监管就要交一定的税，我们现在的租金是免税的，我在美国租好多次房子，通过监管之后就要有服务，这个服务是两方，一个是租户的行业协会，一个是业主的协会，两者有争议就可以上诉，让他们进行裁决，交租金是否合理，那些该退，有一个监管体系，所以业主不能随便欺负租客，租客也不能够偷偷卷铺盖走，有很多规定的。
中国租赁市场的建立还是很欠缺，不能只是对价格进行控制。最主要一块政府还是应该多建一些公共租赁房，因为广州今年是4.3万保障性住房，量是很大的，这么大的量会分流购买力，保障房和公租房会占的比例很大，这是一个大方向，靠市场提供的租赁房是主要的部分，但政府建一些公租房，满足内夹心层群体需求是很有必要的。
韩世同：关于政策导致租金上涨说法，北京说的更严重一点，五年期大家都没有满，就要租房，广州这个情况没有出现，因为控制时间不是太长，但是广州的租金也在涨，我同意彭博士的看法。我再补充一点，房价涨这么多，租金涨一些不存在合理性吗？现在租金跟房价倒挂，也会存在业主希望提升，要不然房价租金比原来是250、300是比较合理的，现在已经是400、500了，我相信有些地方还不止，回报率只是2、3%，或者4%，这个是不合理的。这也是一个因素，在这方面管理我觉得彭博士刚才介绍国外的经验是非常好的，我们现在还来不及去思考有关房东权益和租客的权益，还要替他们去管理和疏导，现在我们政府还没有这种意识，就没有想过这个事可以这样去管。我刚才也是听到彭博士这样的讲法，这个想法非常好，可以给我们提供一些思路。
另外像出租房屋方面，公租房到现在该如何管，如何建，如何弄基本上拿不出一个好的办法，包括刚刚彭博士讲的内夹心，理所当然应该政府管的，但是外夹心呢？外夹心谁来管呢？外夹心现在才是问题最大，最多的一块，我们看到政府做了这几年工作之后，所谓低收入贫困住房户原来在册是7000多户，都已经基本解决了，现在可以扩大了，但是外夹心买不起商品房，又享受不了保障房，经济适用房和廉租房都不行的，只能买限价房和公租房的人，但是限价房和公租房到底属于哪一种，是不是保障房，没有任何一个文件是解释清楚和定义清楚，限价房甚至说属于商品房，属于商品房又限定了价格，不能算是普通的商品房。
这一次广州市提出要构建多层次的住房供应体系，这个是符合人群当中有高中低三种，现在如果只构建两个住房系统的话，只有一个保障系统和市场系统，显然就少了政策性扶持的系统，限价房和公租房，这一块现在都缺乏明确管理办法和政策，到底哪些人符合条件，哪些人不符合条件，广州市是定了一些，限价房只做了一年就没有了，公租房到现在只是拿了一个讨论稿出来，并没有最后定下来，所以就要建，但是谁来建、怎么建。
我昨天也提了一个建议，其实可以把一些市区空置写字楼和有一些工业厂房改建成公租房，给他一些税收优惠方面的政策，业主就有可能把它以比较低的租金租下来，或者政府把它包下来进行改建。这个是非常快的方法，不需要又要找地，又要找钱，要建很长时间，这个搞好了之后，像万科之前就有一个万汇楼，就是定了一定的标准，收入达不到多少就可以来租，租金相对便宜，可以搞的小一点，但是麻雀虽小五脏俱全，不一定设厨房，洗手间一定要有，小户型两口之家或者三口之家的话就应该安排厨房，这样可以解决城市中低收入尤其是夹心层，原来住农民房、房中房住房问题，如果现在把他们驱赶到太远，他们是很难生存的，太远每天往返交通路费又高，时间上又不好把握，通行成本太高，时间花的太多就难以为续，一天两天可以，但是天天都是这个样子，每天都在路上花一两个小时很多人长期受不了，不如回家乡。
所以我觉得政府一方面要改造城中村，另外一方面拆迁带来的问题，也要有一些解决的预案，这样子的话才使的问题不要等积累到非常严重的时候才去考虑解决，这个时候再去做又需要时间，加重了问题的严重性。
主持人：今年广东省保障房指标是31万套，您觉得现在国家保障房方面的目标会不会有点冒进？
韩世同：肯定是冒进，他们的解释我只是今年开始动工，今年开始动工一年后也要出来，不能叫今年就要新建这么多，总是弯一些概念性的东西或者文字游戏解决不了实质问题。广东省现在31万套，全国是建1千万套，广东肯定多，广州好象就占了十多万套，广州原来一年一直号称要建几百万平方米，按照300万平方米应该除上50、60平方米，如果是除以60平方米的话应该是5万套左右，总量具体怎么样切分、细分还没有落实。但是我觉得最好还是要切合实际，能够保持正常的比率，广州如果能够达到年供应量20%、30%都非常多了，广州以前最多也就是10%左右，如果把限价房、公租房都放进去也未尝不可，因为这一块以前基本上空白或者量很少的。
主持人：现在的说法是：租赁型包括廉租房和公租房不低于保障房总供应量的60%。
韩世同：还有40%是需要经济适用房或者是限价房，现在整个管理包括从国家到地方都还不是太完善，广州已经算是走在前列了，但是公租房管理办法还没有形成，上次意见稿把口子开的很宽，年收入7万以下都属于夹心层，都可以享受公租房包括外地者，这个太宽泛了，如果年收入在3、4万恐怕还合理一点，已经比人均收入要高出1倍了，如果是指家庭收入又不一样了，不能够把标准定的太宽，房源交给社会力量来解决，社会力量建房子按照市场租金价值都不愿意做，凭什么能够动员他们愿意来承担廉租房的建设呢？除非采用配建的做法。
主持人：现在新政也有提到商品住宅用地出让可能会配建公租房。
韩世同：如果最终都是通过配建来实现也是一回事，减少土地出让金的收入而已，配建的时候大家会考虑建造成本，降低土地出让金成本，举牌不敢举那么高，道理是一样的，配建只是钱不是先到你兜里面再拿出来而已，跟用信用卡和现金消费的道理是一样的。最终其实还是政府买单的，但是好过不做。
主持人：彭博士，刚刚我们在说保障房，广东省分到今年的指标是31万套，韩博士觉得现在我们国家保障房定的目标有些冒进，您怎么认为呢？
彭澎：我觉得保障性住房如果考虑到像重庆一样，考虑到农民工群体量还要坚持下去，今年1000万套，理论上农民工还有4个亿要转化为城市居民，这个需求量很大，现在很多地方保障性住房没有考虑这部分群体，这部分群体住什么房？所以我认为4亿农民工可能差不多需要1亿套住房，要坚持十年，除了农民工之外还有城市低收入群体，他们这些人房价再降10%也买不起，所以要充分考虑这部分群体，不要考虑炒房者，对炒房者严厉打击是没有问题的，对这部分群体坚持保障性住房1千万套十年就可以改变了，现在全民看涨确实不能持久的。
主持人：广州市上一年刚刚办完了亚运，花了好多钱，现在新政出台政府怎么样平衡这调控和财政收入之间的矛盾呢？
韩世同：去年广州也出了一些地王，但是整体土地出让金跟前年相比较，有比较大的回落，我印象只完成了200多个亿，前年多一些，广州土地出让金的收入在整个财政收入里面占比不是太高，但是加上整个房地产行业的税收，其他方面房地产贡献，对广州财政收入是比较高的，但是光单单土地出让金而言没有那么高，但是前年开始也不是太高，光是一笔亚运成就带来255个亿的收入。但是我们光看到土地出让金的收入，没有考量到土地出让金收入里面要扣减掉征地成本和一些相关其他的补偿，还是有一定的成本，不是净收入。
广州去年土地出让才卖了200、300个亿的话，要是真的为了亚运花了2000多个亿，靠卖地什么时候才可以卖回来呢？在卖地策略方面，广州一直不像有些城市，有些城市可以卖到上千亿，像杭州、上海、北京可以卖到过千亿，广州在这方面是否也应该通过加大土地供应，提供一些比较好的用地来实现这样的目标。我倒是觉得广州卖地这方面并不是太追求规模效应，老是追求地块单位价格上涨，这个对总量并没有贡献，搞出来地王很高，地王在全国也都是数一数二的，像白云新城楼面地价超过2万元/平方米，在全国也不是很低的，但是整个土地出让收入规模并不是太高。政府还是要考虑这方面的策略，否则城市发展也好，亚运发展也好，地铁发展也好，总还是要有资金来源的，如果要是已经花了那么帐，欠了那么多帐，哪一年还可以还的清呢？当然我们不能把以后的资源现在过度透支，使的土地收益能够有所增加，土地收益不增加也没有钱建保障房，我看到财政部门好象说去年土地收益并不是太多，但是依然完成了土地出让任务的60%，这个我不太明白为什么会把出让的指标定的这么低，但是我们又希望得到更多这方面的收益。
主持人：彭博士您觉得现在新政里面关注“卖一买一”、限购，对开发商开发成本方面控制或者土地方面忽视了，您觉得是否应该加大这方面的规限呢？
彭澎：开发商都是根据市场意愿来考虑开发成本，只要市场都看涨可能开发商楼盘都是往高档方向发展的，所以现在高档楼盘越来越多，平价楼越来越少，中国住宅质量水平从单价来讲超出发展中国家的水平，房子都是精装修，这是大家对于房产期望值太高造成的。我们的问题对于政府来讲，需要更多的卖地，实际上开发商手上拿了很多地，这里面就有一个问题，一个是房价的预期转了，开发商拿地就不一定那么积极，政府就有一个矛盾，比较多依赖土地出让金。第二个按照有关的规定，对于闲置土地要收回，但是又想更多的卖地，这个挺复杂的，也助长了开发商囤地的风气，所以我觉得制度的构建还是重要的，多年调控产生不了效果原因都是控制房价，一跌就慌张，完善的制度只要没有遇到什么金融危机运行就可以了，房价起起伏伏是很正常的，好象政府希望房价在调控之中，让它涨就涨，跌就跌，不太符合经济发展规律，经济增长房价有一定的增长是正常的，但是应该有一个很完善的制度。
政府通过征收房产税，加大房产税的比重，政府更多依赖房产税，而不是依赖土地出让金，这样政府的角色就转变过来了，如果政府太过于依赖土地出让金，真心实意控制好楼价是不太可能的，所以这个观念没有转变过来，北京要不是在天子脚下愿意限五年吗？因为北京炒的太离谱了，所以出台了非常猛的政策，如果没有广州一定的压力，是全省首善之区，为什么要限两年，一年，甚至可以不限外来者，都是有压力才形成这样的结果，所以地方政府没有太多的主动、动机要调控楼价。
主持人：之前韩博士有说过税收的问题，清算土地增值税，彭博士您觉得有没有可能？
彭澎：收增值税也是一种调控的办法，有几个城市已经开始征收了？
韩世同：要求清算过好几回了，2006、2007年都重申过，但是金融风暴之后又放开了，现在都是采取预征制。
彭澎：金融危机对我们的调控政策打断是很特殊的情况，所以通过房产税、增值税征收要全面考虑，但是我认为短期内交易收增值税是合理的，还是房产税设计合理一点，长期持有可以不收增值税，短期转让都应该收增值税，打击炒楼之风，现在全面征税要五年是合理一点的，香港也是通过印花税来控制短期炒楼。这都是交易环节，在持有环节征税是比较符合国际惯例的。
主持人：刚才也有谈到增城、从化限购，本来这两地房子是比较便宜的，没有了资金流向洼地，会不会使市中心的需求加大，价格也会被逼高呢？
韩世同：应该不会，按照目前状况来看，虽然很多人还坚定认为房价会上涨，但是我觉得在目前情况下房价上涨，在政策逼迫下是完全有可能改变的，虽然目前还没有出现很明显的回落，但是成交下降已经出现了。我们看到投资性的需求不是一个必须要去买房子的资金，如果房地产市场有非常好的表现，投资资金就会转移到这个市场，大家都看好这个市场，就会投入到这个市场。
但是市场不好的情况下还进来干吗呢？没利可图了，所以我说投资性的需求，最不刚性的需求是可以瞬间消失的需求，消失了之后不是拿这这个钱就没地方去了，如果国际资本是全世界地方都可以去的，如果是国内资本很多行业都是可以发展的，很多项目都是可以发展的，现在大家认为只能投房子，买房子，但是房子在高位购买同样具有风险，房子现在就算是高位，相对于未来来讲也是低位，但是我就看到淘金坑的房子，曾经在20世纪90年代出现了高位，昨天还去看现在二手房跟15、16年前差不了太多，要是15、16年前100万是什么概念，现在100万又是什么概念，这是一个特例。
现在的房子过了20、30年按道理房子是贬值，只有土地是增值的，土地随着人口、城市发展建设增值了，问题在于如果在高位购买了之后，是有可能贬值的，如果要是碰到大的经济波折，亚洲金融风暴都导致中国经济下行区间持续了5、6年。现在国际金融海啸对中国经济带来的冲击和影响，应该并没有消失，甚至还没有完全展现，由于我们的救市。2008年刚刚出现一段，但是后来由于救市把它打断了。
所以我们还是要有经济二次探底的准备才比较好，2010年经济是下行的，到了年底由于房价的飙升，价量年尾齐升才拉回一些，事实上我们看GDP一季度是11.9%，二季度是10.3%，三季度是9.6%，四季度又回升，表现是回落的。万一要是房地产打压太厉害的话，我认为有可能出现经济和房地产互相影响的结果，因为房地产和经济关联度是非常高了，这个是不正常的，已经到了一荣俱荣，一损俱损的情况，这样还是应该保持警惕和小心的。
主持人：彭博士您觉得增城、从化限购的话，资金会不会流到佛山呢？
彭澎：前提是这些投资资金是一直看好房地产的，只要是房地产哪里都要买，就会走到其他地方，因为他只买房地产，买不到广州市区就买从化，买不到从化就买佛山，买不到佛山就买江门，这种人就没有办法，从这个理论推论可能还会流向其他地方。但是我相信投资者稍稍还是可以观望一下，确实有这样的情况，春节期间我还有朋友买房子，有的是属于改善型，偶尔去住一下，也有在市区买几十平方米小户型，就是用来出租，说房价肯定会上涨。也有朋友买了亚运城，也有朋友买了花都，也有买了市区，这两三个月来好多人买房子的，确实没有这些政策可以想像大家还会更加疯狂，政策猛一点是应该的，调控政策越是没效越敢买，如果去采访一下我估计市民80%都会说房价降不下来，已经形成一种风气和共识了，所以增城买不到房子可能去到佛山，佛山如果再限购可能就去中山了，我相信怎么都会有些人在高位接盘，最后被套牢就像股市一样的，市场总是会有些人被套牢的。
主持人：为什么没有公布广州的房价控制目标，预计什么时候公布，预计目标是什么？这个态应该怎么表？
彭澎：第一个广州不会当地一个，广州出来再说，限购令也是北京先出，新八条也是北京先出，北京都不出我急什么，因为这个一公布都要问责的，现在国家也在调整数据，这两天又有一个北京数据和广州数据打架，一个是说降一个说升，但是不管怎么样是参照哪个目标出来，就以那个参照系决定。至于说出台的时候大不了都是这么几个方向，第一个根据去年12月份房价基数，调控10%，在10%涨幅之内，这是控制涨幅。第二个跟GDP一样。第三个政府希望调控楼价，和增长目标又有点相违背，调控往下面调调多少，涉及到房价的稳定略有下调，这个是政府最开心看到的，通过数据一处理降了零点几，大家也开心，控制住了，绝对不会说下降10%，所以现在不乐观跟GDP一起增长，再不合理跟收入比相关，所以我觉得参考经济增长可能性更多一点。
主持人：最后一个问题，刚才我们也有说到，中国居住理念，大家对于房产的想法是根深蒂固的，现在想请两位给置业者提一些建议？
韩世同：人其实要切合实际，现在如果不切合实际过高追求购房目标，恐怕整个人生会受到非常大的影响，第一买了一个房子可能就受制于这个城市，移动性限制了，工作也不敢随便炒老板鱿鱼，炒老板鱿鱼万一跳到更不好的地方怎么再去供楼呢？国外很大一部分人士是不采取永久居住地的做法，所以流动性非常强，自由度非常高，这个比较适合人生不断提升和发展。现在有很多人漂到北京、上海，但是不是一辈子只待在那里，还在其他城市更有这种情况，所以年轻人要不要那么早就把自己套上购房的枷锁，现在有很多人是通过啃老来解决首付的，如果要是那么年轻就赚足够的钱，爱怎么买就怎么买，但是现在大量年轻人都是利用父母资金来解决首付，把家庭收入一半以上来供楼，这个风险是非常大的，第一职业有可能在未来20、30年会有变化，有的时候往好的变，有的时候往不好的变，碰到下岗就有问题了。第二我们曾经经历官方利率都有十几点，原来信托机构放出来的惜贷比率是24%，刚刚我们讲到利率已经出现30、40%在过去也是有的，如果贷款利率上到十几点，收入没有同幅度增长，你能供楼吗？这样就有可能断供，这样的话前面所有的努力都是一场空，所以在人的一生当中有几个大的波动，大的变化，是每个人都不可避免的，所以在购房方面我认为还是要保守一些，不要目标设定的过高，租房或者其他的方式都是可取的，有条件，有能力的时候买多少都没有关系，但是没有条件，没有能够情况下，还是应该要切合实际。
主持人：彭博士，您给投资客提一些建议。
彭澎：投资客就是看你的判断，如果真正自住者看你的实力，量力而行，投资客真的是看你的判断，我就是认为房价永远会涨就买吧，如果觉得楼市不可预测观望观望，我比较建议是观望。至于是自住型的麦加，就要看具体情况，女朋友一定要你买房子就只能买，借钱都要买，如果能够让父母帮你出首付就赖一下，长大了再回报，如果完全是靠供楼就供小一点，这样压力小一点，加息周期肯定是会出现，估计3、4月份还会再加一次，今年可以加息的空间还是很大的。
主持人：你估计还会加几次？
彭澎：最保守估计是三次。
韩世同：今年加两次了。
彭澎：去年加息两次，今年加息一次，现在看起来加息与上调存款准备金两个交替使用，原来只提存款准备金率不加息，但是现在加息两次，第一天就加息了，现在判断估计全国两会过完以后再加息，存款准备金率大家认为会缓一缓，但是过两天又来了。政府已经觉得不采取强烈调控不行，否则不会有这么大的力度，因为加息原来都说美国不加息，中国不会加息，结果美国到现在都没有加息，中国已经加了两次，所以今年加息三次都不一定，可以想象加息之后按揭压力大了，开发商压力也会大，凡是投资者压力都会大，不管是不是投资房地产，对中国靠借贷来投资的人成本会增长很多。广东提出来建设幸福广东，要开心的生活，不要成为房地产的奴隶，活的轻松一点更实在。
主持人：我总结一下两位觉得调控开始严厉，算是走向正轨了，你们觉得还是会继续下药的？
韩世同：我认为会继续落实。
彭澎：我简单说一点，各个城市要制定控制房价的目标，就这一点政策力度就很大了，每个城市都拿出目标，人大代表就会吵了，拿这个目标比不拿肯定是严厉的，不能说是鼓励，从性质来判断这个是严厉的意思，要动真格了，把这些政策化解了，这个比任何“限令”都严厉。
主持人：今天谢谢两位专家接受我们的访谈，这次访谈到此结束。