谢逸枫：销售业绩暴涨 还敢称最严厉调控吗
2011年1月26日新国八条和1月28日房产税出台及扩大限购城市等限贷限价政策。1月27日，国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。另外是2月9日加息和及2月9日上调公积金贷款利率等取消房贷优惠政策。由于密集而系列的楼市调控政策，在2011年2月2日-8日传统春节楼市期间，不仅使全国一线城市和二三线城市商品房市场成交量出现严重萎缩，甚至出现部分城市零成交的现象。
在所谓的最严厉调控下，全国部分开发商1月份的销售业绩却仍继续保持着大幅增长水平，再次显示楼市调控压力不减。尤其是数据折射出市场需求动力依然强劲，大地产商因为全国布局并在楼市起伏中学会逐渐平衡自己的经营，从而具备了一定的抗风险能力。调控持续加码，“限购令”在全国铺开后，楼市成交量将出现大幅缩水。除了直接针对房地产市场的调控政策外，宏观经济层面的调控也在对楼市产生影响。
近4个月以来，央行已三次加息，受此影响，购房者的还款压力和房地产企业的资金压力都有所加重。有人悲观的认为，成交量数据背后是客观需求的有力支撑，但随着调控威力的逐渐显现，楼市的火热销售将难以长期持续。或者认为，新“国八条”正导致楼市成交步入新一轮下跌通道，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。或者认为，大型房企1月销量同比增，调控下1月或成最后春天。
自去年国务院一系列房地产政策调控，到今年2011年1月26日开始，由于严厉限购限贷政策的影响，据部分业内预测，2011年房地产行业销售将大幅下降。预计2011年全国销售面积将下降10%，销售额下降15%。即使在2010年房地产政策重压下，全国商品房销售额约5.3万亿元左右，仍同比增长约20%。但是,在今年称为最严厉的“新国八条”出台前后一个月时间里，多家全国性房地产开发企业都取得了不错的销售业绩，与去年同期相比均有较大幅度增长。
另外,近来针对房地产市场的调控一轮紧过一轮，内地对房企的融资通道已被卡死，近期在港上市的内地房企也未雨绸缪，凭借比A股市场更优越的融资“钱道”，纷纷掀起了融资潮，向海外发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备“过冬粮草”但地产大佬似乎并不担心对业绩产生影响，2011年，碧桂园富力、世茂、合景泰富等房企纷纷上调年度销售额目标。
但与开发商销售业绩逆势大幅增长相反，不断加码的楼市调控政策导致部分一线城市的房地产市场成交量在1月份出现大幅下跌。根据第一财经日报报道，深圳市规划国土委的统计数据显示，1月深圳新房成交4128套合计34万平方米，与去年12月份的83万平方米相比下降59.04%。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，1月北京期房住宅成交量达9557套，环比去年12月下降了30.1%；现房住宅成交量达1987套，环比去年12月略微下滑5.23%。
2011年2月1日，首家公布去年业绩的碧桂园率先报喜，2010年碧桂园合同销售金额约329亿元，收入及净利等多项数据均创下其2007年上市以来的新高，碧桂园将2011年销售目标定在430亿元，继续保持30%的增长速度。富力也将2011年目标由350亿元调升至400亿元。另外，世茂、合景泰富及富力当日一同公布1月销售数字。世茂月内合约销售金额31.16亿元，同比增加22%，合约销售面积241885平方米，同比轻微减少约2.7万平方米，均价则由每平米9508元升至12882元；合景泰富月内预售收入13亿元，为上月的2.6倍，同比亦增44%；富力月内协议销售金额报28.42亿元，增长11%，销售面积约16.58万平方米。
资深房地产专家谢逸枫表示，显示新“国八条”出台的这个月，房企销售依然报喜。在宏调背景下，大房企依然保持良好的增长势头，说明地产大佬根本不惧楼市调控,调控确实会影响市场销售预期。大部分销售业绩增长的房企在二、三线城市的土储占总土储比例比往年上涨50%-90%。尤其是在一线城市周边以及二、三线城市新城区的开发模式契合国家发展政策，在现在及未来是可持续的。首先是由于楼面地价整体水平下降，低成本快速销售套现。
其次是由于二三线需求购买力旺盛，对于销售均价保持在市场预期内的合理范围水平，就是总体房价处于一般家庭可负担得起的水平，超高的性价比吸引了刚性需求。最后是大部分二三线城市九成是自住买家，且60%以上以自有资金购房，因而受调控的影响轻微，所以开发商手上有粮心不慌，根本不担心最严厉的调控会影响销售业绩和资金回收。
资深房地产专家谢逸枫认为，最严厉的楼市政策调控下，今年1月部分大房企销售业绩暴增，主要原因有四个方面，一是受到去年和今年一系列调控影响，尤其限购限贷限和地方政府迟迟未出新政的具体实施细则及等2011年全国两会之后的想法，另外是经过2010年前二轮房地产调控，虽然全国大部分城市发销售成交量的下降，但是房价却依然保持上涨趋势。在通胀压力和人民币升值及热钱等银行负利率的刺激影响下，导致购房者恐慌入市，提前出手购买。
二是大房企采取一贯经营策略“成本为向导，快速套现”和主流产品定位，例如万科和恒大及碧桂园等房企，利用一些价格折扣和促销活动。并且到二三线城市拿地，控制楼面地价的成本，这样就可以保持总的楼面地价比较低，但是销售价格控制在合理水平，采取低成本和中高价格的销售方式，赢得巨大的销售业绩。三是去年年底大房企忙于集中推货，大部分客户认购但未能在年底完成签约，导致去年12月部分业绩计入今年1月。同时，这部分销售业绩包括预售款和定金及诚意金等，说明销售业绩存在一定的“水份”。四是除了合理的销售策略和区域布局之外,与政策从紧预期下的抢购风也不无关系。
资深房地产专家谢逸枫指出，受到调控影响，开发商新盘新产品推迟入市，在缺少新楼盘的入市和季节气候因素影响，从目前房企2月份推盘规模看，较1月有明显减少，虽然部分房企尽管采取了多项措施促销，但2月销售额环比仍可能出现明显下降。一旦货币政策有变和2011年两会期间或后,有新的政策出来和地方政府严格实施具体的细则,甚至国务院把2007年927政策和银监会政策重出江湖,或者是上调房地产项目资本金到35%和收紧货币政策及取消商品房制度再次掀起讨论等改革土地出让制度。此外,1月26日出台的新国八条效应尚未体现。随着政策的逐步消化吸收,以及各地限购等调控细则的陆续出台,不排除部分楼盘的价格出现小幅度下降的可能。
根据万科2月9日公布的销售数据，万科在2011年1月实现销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，再次刷新了万科的月度销售历史纪录。这也是国内住宅企业第一次单月销售超过200亿。相对于2010年12月份的84亿元销售额，万科新年首月销售额环比增长139%。在此前的2010年8月，万科单月销售额首次破百亿，达到119.9亿元，此后的9月至11月又连续实现销售142亿、155亿、129亿元。四个月之后，万科单月销售又超200亿元大关。
根据第一财经日报报道，2010年，万科共实现销售金额1081.6亿元。成为全国首家实现千亿销售的房企。王石早前曾透露，未来十年内，按照20%的复合增长率计算，万科的销售额将达到3000亿元。此外，公告另披露，2010年12月份销售简报披露以来万科新增加项目12个，主要位于芜湖、杭州、东莞、苏州、武汉、秦皇岛、西安、沈阳、上海等9个城市。其中芜湖、秦皇岛为新进入城市，共需支付地价款合约66.6亿元。
虽然调控不断,但公司拿地的步伐不减。除了2010年优异的销售业绩背后的补库存需要之外,在行业调整期加紧扩张,也是行业龙头的难得机遇。扩张步伐不减，2010年12月份销售简报披露以来公司新增加项目12个,共需支付地价款66.6亿元。项目分布在芜湖、杭州、东莞、苏州、武汉、秦皇岛、西安、沈阳、上海等地。从项目个数来看,一线城市占比16.67%,二三线城市占比83.33%;从公司权益建筑面积来看,一线城市占比10.54%,二三线城市占比89.46%。公司新增权益建筑面积274.31万平米,平均楼面地价2666元/平方米,环比下降15.27%。
2011年1月5日，万科发布公告称，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长 35.3%和70.5%。同时，2010年最后一个月万科实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，同比分别增长69.8%和51.3%。万科12月份继续保持了较大的推盘量，不过由于较多的推盘集中在年底前，有相当比例的房屋虽然当月实现了认购，但尚未完成签约，因此12月份的销售量环比11月有所下降。但这也意味着大量的签约将在2011年1月完成，万科2010年1月的销售量，无论环比还是同比，都有望实现较大幅度的增长。
2011年1月万科新增项目楼面地价约2400元左右，略低于2010年全年水平。农历新年假期前后通常是住宅市场成交的淡季；万科在此期间举办了春节促销活动以提振销量，但2月份销售额可能较1月份大幅下降。中国国务院上个月月底采取的最新房地产市场调控措施体现了政府防范房价过快上涨的决心，万科将密切关注市场的反应，2011年中国总体住宅供应较去年将有较大幅度增长，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变。万科一贯的经营策略符合政策导向和市场变化趋势，有望在2011年继续跑赢大市。
根据中海地产于2月8日发布的数据显示，中海地产1月份实现房地产销售额41亿港元及销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及103.7%。1月份公司环渤海地区为销售额及销售面积最多的地区，其销售额和销售面积分别达到19.5亿元和14.6万平方米，同比增长分别达959.8%和384.4%。
根据公告，富力地产在2011年1月份实现物业销售额约28.42亿元，同比增长28.42%，销售面积约16.58万平方米。其中北京10.47亿元居众区域业绩之首。而资料显示，富力地产2010年全年的销售额为322.46亿元。而其2011年的全年销售目标，也在早前由360亿元修订至400亿元。根
据世茂房地产此前公布的数据显示，1月世茂房地产实现合同销售31.16亿元，同比增长22%。合同销售面积24.19万平方米，同比下降10%。由此而产生的销售均价则由去年同期的9508元/平方米大幅上升至1.29万/平方米。根据恒盛地产公布，1月份的合同销售金额约7.51亿元人民币，同比增长1.11倍；合同销售面积8.19万平方米，同比增长2.28倍。
附表 部分地产大佬1月份销售业绩
公司 代码 销售面积（万平方米） 同比增加 销售额 同比增加
万科 000002.SZ 165.4 216.1% 201亿元 220.8%
中海地产 00688.HK 32.5 103.7% 41亿港元 241.4%
富力地产 02777.HK 16.58 — 28.42亿元 28.42%
世茂房地产 00813.HK 24.19 -10% 31.16亿元 22%
恒盛地产 00845.HK 8.19 2.28倍 7.51亿元 1.11倍