谢逸枫：涨幅回落不代表房价实质下降
统计局：10月全国57个城市房价同比上涨5.0%
引语：2011年11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。
二、二手住宅价格变动情况，10月70大中城市中43个二手房价格同比涨幅回落（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。
对话：亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫：
一，从数据上看，房价上涨的势头是否遏制？当前国务院调控是否取得阶段性成果？
谢逸枫：从国家统计局今年10月数据环比和同比看， 自2010年6月份调控以来，房价涨幅一直负增长，涨幅连续下跌，说明国务院调控实现遏制住部分房价上涨过快趋势的任务和完成今年价格控制目标，取得调控阶段性成果。毫无疑问，未来楼市将进入更深的调整周期，房价上涨幅度回落越来越明显，甚至会临近房价拐点的边界口。一方面国务院调控不会放松，继续执行原来政策。特别是限价和限购及限贷等具有威慑力的政策，短期之内难言退出。另外一方面开发商的资金链已现破裂的痕迹。
目前中小房企和小部分大房企的库存和负债率上升，销售业绩和利润及销售成交继续下降。其他方面是保障房建设继续挤压商品房价格的效果到明年将显现。同时，银行个人贷和地产贷及开发贷和IPO及房地产信托乃至发债，面向开发商的各种融资渠道几乎被卡死。对许多开发商而言，随着年前工程款结算和交纳税费及支付土地款等发年薪日期的临近，今年年底开发商必须冲破层层“坎”方可自保。
二，房价上涨幅度下降的真正原因是什么？房价涨幅回落是否代表房价实质下降？为什么？
谢逸枫：房价涨幅继续回落的主要原因是市场购买力急剧下降和产品结构调整及房地产调控等保障房大规模供应的挤压，另外是投资客逐渐撤离市场和购房者越来越理性及货币政策收紧。目前国内房价回落城市个数和涨幅下降的幅度扩大，不断的扩散蔓延到二三线城市。因此，开发商如要在今年冬天安全度过，以价换量，现金为王才是王道，否则很容易陷入资金紧张的困境。”
谢逸枫：房价涨幅回落的城市，不代表房价实质下降，主要是房价统计数据的来源和产品类型不同导致的结果。特别大部分城市将保障性住房价格统计到新建商品房住宅价格，拉低商品房均价，呈现出房价实质下降的假象。如果剔除商品房统计在内的保障房价格基数，房价根本没实质下降，反而是小幅度缓慢上涨，但上涨的幅度相对小而已。因此，不可将房价涨幅回落的城市一概认为是房价下降。
三，当前楼市房价处于什么状态？为什么？
谢逸枫：目前国内房价陷入僵持局面，买卖双方开始互相较劲。一方面是开发商因害怕降价招来老业主不满砸售楼部闹事和退房及考虑到购房者买涨不买跌的心理，不敢随意下降房价销售，哪怕是价格大幅度折扣的房企仅仅局限小部分，而价格折扣的幅度也是有限。另外一方面是调控放松没指望，购房者不肯入市。甚至调控会继续加强，比如扩大房产税开征和限购的城市及收紧房贷款等加快保障房建设。”
四，房价是否真如外界所传，房价拐点已现，楼市会崩盘？调控一放松，房价会反弹吗？
谢逸枫：从全国600多个城市房价和开发商资金链及市场供求关系等地价和建房成本看，房价很难会有大幅度下降空间，房价不存在拐点，楼市不会崩盘。不管外界如何谣传中国房价要拐，楼市要崩，中国房地产未来二十年发展前景依然是黄金周期。显然，今年谈房价拐点为时过早，向下的趋势不明显。而销售成交下滑和货币政策收紧及增加保障房等加大土地供应，很难拉动房价下降。因此，明年房是否反弹，主要取决于调控的执行力度和新的严厉政策是否出台及中国经济发展情况等购房者的入市信心。
从今年前10个月政府官方和机构报告及市场折扣幅度的显示数据看，房价不存在拐点，楼市不会崩盘，只是调控之后正常反应。从销售成交下降的城市和幅度看。全国600多个城市，2011年前10月销售成交量连续三五个月以平均下降30%大幅度的城市，仅占全国600多个城市的10%不到。从房价下降的城市和幅度看，全国600多个城市，2011年前10月房价连续三个月以20%-30%下降的城市不到全国600多个城市的5%不到，45%的城市仅仅是房价涨幅回调，而50的城市房价继续以5%-15%上涨的幅度。
如调控停止，房价必然放虎归山。因此，限价和限贷及限购等调控短期之内不会松绑。考虑到保中国经济发展需要和中小企业生存困难及最后走出2008年金融危机的阴影等通胀率下降，货币政策将进行“微调”，但紧收的货币政策不会现在退出。毫无疑问，中国楼市第四季度和明年二季度前，开发商将面临严峻的调控考验。
五，房价在第四季度会不会暴跌？你怎么看？
谢逸枫：房价四季度不会暴跌，10个点到15点价格折扣会有。目前房地产土地价格不降反涨和盖房税费占比例大及土地财政等保障房建设不力，甚至地方政府变相托市的做法，都可以说明政府吃房价大头，是最不想降价的。另外，开发商不会给政府面子大幅度降价，不要指望回到2008年房价，开发商最多给10个点到15点价格折扣。
从房企的资金链看。虽然目前房企资金链比2010年紧张，却比2008年好。当前中国2万家开发商，才不到10%的房企资金紧张，房企破产或老板跑路案例不到1%。也没有因库存和负债率上升及销售款回收困难等销售业绩完成不到60%-80%，大企房选择全面大幅度下降房价到20%-50%的，最多拿出小部分房搞价格促销。开发商早在去年就预备好今年过冬的棉袄，目前全国开发商手上至少还有2万亿现金，即使穿裤衩也死不了，至少扛到明年二季度后调控调整时。
从房地产项目资本金运作模式看，房地产项目资本金自2009年下调回20%，说明开发商今年只需要把握好项目扩张和开工建设及拿地成本等不要过分追求暴利，不要超出房地产项项目资本金控制范围，开发商活下来是没问题的。从市场供求关系和调控政策力度及执行情况看，房价四季度不会暴跌，10个点到15点价格折扣会有。