谢逸枫：佛山限购松绑 地方政府扛不住
为什么佛山市调控关键期变相放松限购令？

  导语:2011年3月，广东佛山宣布加入限购行列，成为全国首个出台限购令的地级市。2011年7月，国务院要求房价上涨过快二三线城市进行限购 ，珠三角未限购城市风声鹤唳。然而，国庆黄金周楼市异常冷清，佛山新房销量猛跌八成。在这种背景下,2011年10月11日上午11点49分，佛山市住房和城乡建设管理局发出了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。其中提及已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围等多条规定。本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/㎡以下的住房。从2011年10月12日起开始执行。

  金九银十的国庆黄金周，一直被发展商视为冲量的重要节点。这一背景下，佛山五区新房供应量大增，但成交却普遍惨淡。数据显示：2011年10月1日到7日，全市新房共网签458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期下跌约83%；均价为9574元/平方米，同比涨12.3%。

  注：以下对话内容发表于广州日报、南方日报、每日经济新闻报、证券时报、第一财经日报等报纸和网络媒体：

  2011年1月-9月佛山市成交均价与成交套数
  月  价格(元/平方米)  套数
  1     7733.63          8020
  2     8140.83          8546
  3     8756.13          7674
  4     8292.22          4567
  5     8352.24          3354
  6     8053.8           3613
  7     8262.15          3569
  8     8399.99          3457
  9     8237.08          2703

  (注:根据佛山市住房和城乡建设管理局数据,谢逸枫整理)

  一，你是如何看待佛山市公开发通知变相放松限购令的政策？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“其实我在看到这份通知之前，在上一个星期我就获得消息，黄金周之后，有一部分已经实施限购的二三线城市，准备对限购政策放松。没想到佛山市住房和建设管理局这么快下通知，拯救楼市，这是可以预料到的。从这份通知我们可以看到，佛山市限购放松的通知根据，是根据7月份住建部关于限购标准文件规定和今年佛山市价格控制目标完成率及调控效果等对经济发展的负影响力因素。特别是住建部的文件中规定，限购的范围和区域及是否实施限购等是否调整和限购的期限由地方政府自己决定。”

  谢逸枫认为：“这份通知，可以简称为“新佛五条”。从通知的精神和内容看，这份通知最直观的感觉就是地方政府扛不住了，为什么这么说？我们可以从佛山市今年1月份到9月份的成交量和房价和开发商自有资金的利用率和贷款收紧程度看，佛山今年土地供应任务才完成50%，土地出让金才完成50%，导致土地财政收入急剧下降。特别是部分楼盘房价下降了15%，开发商的销售量下降了40%-到50%，市场库存和新增供应巨大，开发自有资金使用率往下降和负债率上升，银行信贷困难，影响到开发商拿地的积极性和经济发展及推地计划。如果在继续限购下去，佛山市今年GDP保九都难，可能会导致保障房建设任务很难完成。”

  二，请你解读下这个“新佛五条”限购政策的规定。与之前限购政策有何不同？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫分析：“与以往限购政策最大的不同之处或者说最大差异，首先是放松了购房的套数。最多可以购买三套。其次是放松购买的对象。比如放松非户籍人口购房人群，特别是人才。再次是放松了限购的范围，扩大到二手房市场。最后是拥有住房的性质限购范围。从“新佛五条”政策看，第一条基本是空话。

  谢逸枫分析：“从第二条看，首先对放松人才购房的资格。尤其是针对非本市户籍人员，只要是市、区人社部门出具人才引进证明，就可以购买一套商品房。其实，这个人才证明出的很简单，取决于你是不是人才。但是这个“人才”概念是什么？概念很含糊，如果是按照学历看，只要是本科毕业生以上的学胜，到人社部门盖个章，就可以取得购房资格。如果是按照行业性质和工作时间看，也是很容易获得这个购房资格。放松的目的，一是吸引更多的购房人群。同时引进人才发展经济。二是解决人才住房问题。同时增加购买力，消化市场库存。

  从第三条看，已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围。这就是从一手住宅商品房市场扩大到对二手房市场限购放松政策。只要是超过5年时间的二手房产权转移的，就不纳入限购范围。目的一是刺激更多改善性需求。二是解决部分人购买的需求。

  从第四条看，本地人获得限购的条件，首先是本市户籍居民。其次是套数原则只允许购买一套。再次是购买的房子价格必须在7500元/平方米以下。其实跟今年限价和价格控制目标的政策一贯相连。今年佛山市价格控制目标是低于GDP的10%以下，因此它的价格是控制在7500元/平方米以下住房。这是符合佛山市今年的价格控制目标规定，只要符合这三个条件，就可以获得购房足够。目的是让更多首次刚性需求的人有购买资格，最主要是刺激市场购买力，防止销售成交继续大幅度下降。

  从第五条看，本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。意味着本地户籍“村改居”家庭至少可以再购买一套到三套房。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“在所有房地产政策调控中，对遏制房价的效力看，限购是最具有杀伤力和严厉的政策。如果限购变相执行或者松绑，可以说是房地产调控探底或者说是调控拐点到来。也可以说是意味着限购政策有随时准备退出或取消的可能性，至少是一个信号。毫无疑问，地方政府扛不住，先于开发商倒下，是被调控逼的。为保GDP和土地财政及政绩等经济发展和开发商的信心，只好变相松绑限购政策。

  谢逸枫指出：“说明地方政府也在试探中央政府的容忍度和态度及市场的反应，一旦中央政府顶不住社会舆论和上面的压力，极有可能随时给佛山政府下达暂时停止执行放松限购的命令或通知。而佛山也因中央和省政府的政治压力，可能又不得不重新再发通知，暂缓执行放松的限购政策。主要是考虑到限购放松之后的负面影响力大，特别是全国已限购另外46个城市可能会纷纷效法，甚至导致房价报复性反弹暴涨，全国楼市陷入混乱局面，今年价格控制目标难完成的现象。”

  五，佛山变相放松限购对楼市将产生什么影响？是否引起已限购城市变相放松限购的“连锁反应”？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“在宣布在全市范围内实施限购令不够7个月，作为第一个出台限购令的地级市，佛山率先在省内宣布松绑限购令。今年三月，佛山系广东首个出台限购政策的地级市。而佛山住建局系官网抛出新的调控政策，放宽限购政策，成为全国第一个公开宣布限购令松绑城市，向中央政府抗议“不人性不道德”的违反生产经济发展的限购政策。意味着佛山放宽限购是全国首个城市公开宣布放宽限购，将引发更多的二三线城市跟风放宽甚至取消房市限购政策。

  原文：
    2011年10月11日上午11点49分，佛山市住房和城乡建设管理局网站发布，各区国土城建和水务（利）局：为巩固我市房地产市场调控工作成果，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，切实完成今年新建住房价格控制目标任务，经市政府批准，现就有关问题通知如下：

  一、严格执行非本市户籍居民家庭购房限购政策，对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。

  二、对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。

  三、已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围。

  四、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。

  五、本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。本通知自2011年10月12日起生效，请各区严格执行。

  二○一一年十月十一日

谢逸枫

2011年10月12日