谢逸枫：保障房开工率缘何“超目标”完成？
引语:2011年10月10日，中国官方住建部最新公布的数据显示，今年1-9月中国保障性安居工程开工率已达98%，其中北京、河北等15个省区市已完成全年保障性安居工程的开工任务。中国住房和城乡建设部10日公布的数据显示，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%。与8月底相比，本月开工118万套，开工率提高了12个百分点。今年3月，国务院提出2011年中国要新建1000万套保障性安居工程。数据显示，今年1至3月，全国保障性住房开工率为10.8%。
5月10日,住建部下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地要公开保障性安居工程建设信息，2011年10月末以前必须全面开工。
截至5月底，全国各类保障性安居工程房屋共计开工340万套，仅占年度计划的34%。
6月初，住房和城乡建设部要求，各地必须在11月末以前全面开工。其中，主体结构完工的要占到三分之一以上。上年结转的项目也要加快建设进度，确保年内基本建成400万套以上。各地必须在每月5日前上报保障房建设进度，并向各地派驻保障房建设专项督察员，以确保11月底1000万套保障房建设任务全面开工。其后，保障房开工速度明显加快。
截至6月底时，全国保障房建设开工率还已达56.6%。保障房开工进入了冲刺阶段。
7月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工721.8万套，开工率达72%。
截至8月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率为86%，其中河北、辽宁、福建、山东、陕西5省已提前完成任务。
今年前9月的全国保障性安居工程开工情况显示，北京已开工21.8万套，开工率达100%。全国各省份中，黑龙江开工量最大，达80.6万套，开工率达95%。除西藏仅完成了全年开工任务的80%外，其余省份保障性住房开工任务量均已超过九成。
从各地来看，北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、山西、甘肃、宁夏等15省区市开工套数已超过全年目标任务数。1000万套保障性安居工程大致包括：400万套棚户区改造住房，200万套经济适用房和“两限房”(限套型面积、限价位)，160多万套廉租房、220万套公共租赁住房。作为房地产调控的长效手段，中国计划“十二五”期间(2011-2015年)建设3600万套保障房。建设进度安排为2011年和2012年分别投建1000万套，此后三年共投建1600万套。
1。为什么保障房开工率增加快速？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%。从住建部10月10日公布的9月底前全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率数据看，确实比前8月底前全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率增多，甚至超额完成全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率数据的城市也增加，说明地方政府完全可以完成今年1000万套全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率的任务和计划，并且可以在住建部按规定10月底前完成1000万全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率。”
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率达到98%，甚至有城市超额完成目标，主要是地方政府坚决执行国务院关于保障房的政策和文件。一方面是地方政府按时加大土地供应计划和加强保障房资金融资渠道及多元化保障房开发模式等其他措施。另外一方面是住建部对地方政府建保障房任务的监督起到一定效果，特别是保障房问责的制度。其他方面就是地方政府认识到保障房对房地产市场调控的重要性，加快保障房投资建设的步伐。”
2。保障房开工率究竟有何实际意义？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“从今年官方公布保障房完成情况看，住建部到地方政府一直强调保障房开工率，而不是保障房竣工率。按照国务院的政策和文件及国务院温总理的讲话，今年保障房建设1000万套，应该是指保障房竣工率，不是指保障房开工率。否则保障房今年建设完成1000万套，充其量是“大跃进”时期不可能完成的政治任务。所谓的保障房开工率，是指地块动工阶段到打地基建设阶段，到竣工率阶段显然需要一段长时间。
一方面是保障房征地到拿地再到规划设计及报建审批，最后到开工，至少需要一年到二年时间。另外一方面是保障房的资金到位审批时间和合作单位的确定时间及如涉及到拆迁补偿的等情况，开工时间更长，有的甚至到三年之后的地块未必能开工。因此，保障房开工率压根毫无实际意义，由于无法第一时间产生市场实际供应量，根本很难起房地产市场调控的效果，增加市场供应和遏制房价上涨过快及投资投机炒房不合理需求的作用。”
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“即使今年9月底前，全国保障房开工率达到98%，甚至有的省市保障房开工率突破100%，对于房地产调控和解决更多需要住房的人群，实际上没如何作用，除了在保障房建设数据上比较华丽外。
从保障房开工率数据逐月暴增和地方政府资金到位及土地供应等开发能力看，部分地方政府很明显存在保障房开工率数据弄虚作假或滥竽充数的现象。难道在保障房地块上挖个坑也叫开工率，或者是统计成开工率的数据吗？显然保障房开工率的指标与实际保障房建设的理解存在严重误差。”
3。如何看今年保障房建设1000万套？国务院的政策和文件中，今年建设完成1000万套保障房任务，是指保障房开工率，还是竣工率？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“国务院要求地方政府今年建设完成1000万套保障房任务，实际上是指保障房竣工率，就是保障房实际建成情况，而不是在地块挖个坑，或者干脆拿单位自建公寓房或宿舍房，甚至收购小产权房和农民房及工厂房作为保障房开工的数据，进行弄虚作假或滥竽充数。如此一来，地方政府完全可以在今年10月底达到住建部规定保障房开工率的任务，甚至超额完成目标。”
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“今年保障房建设1000万套，宁可要保障房竣工率50%，也不要保障房开工率100%。如果是保障房竣工率50%，那么保障房实际市场供应量有500万套，相对于一年商品房销售量的三分之二。或者是保障房竣工率达到30%，保障房也有300万套实际供应量，对商品房市场也形成巨大的冲击力。特别是对房地产调控和遏制房价上涨过快产生巨大的杀伤力。”
谢逸枫
2011年10月12日