一、国十一条——房价涨不停，调控变“空调”。

    2010年，国务院一改05年、06年、07年三月份出台新政的常规，在1月10日就重磅推出“国十一条”。这项新政从增加保障性住房和普通商品住房的有效供给、合理引导住房消费、抑制投机性购房需求、差别化信贷政策和差别化住房税收政策等方面实施调控。其中重要的一条是二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付。

    笔者认为，后期讲到的调控误伤刚需在这次调控上就瞒下了伏笔，首付增加到40%对于投机者而言是隔靴搔痒，而对于改善型住房需求的老百姓而言无疑增加了负担，也就是说出台新政“抑制房价”的目的和实际的手段相背离。“国十一条”是通过调控市场需求的方式抑制房价，但是这种调控并没有根本性的措施，没有体现出应有的细节，比如，加大对开发商屯盘、捂房、偷漏税行为的查处力度，应该怎样查，查出来如何处置，这些都没有在新政里体现。新政出台当天就有专家预测对中国楼市影响不大，这也注定了“空调”风的袭来，后来的实践也证明，确实没有把房价调下去。

    当然了，这次调控还是在释放积极信号方面起到了很大的作用，它还在调控史上第一次提出了加快研究改善住房税收政策。

    二、房产税——2011年的靴子终于要落地？

    酝酿了一整年的房产税靴子终于没有在2010年落地。5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。上海的房产税试点方案在上报国家发改委被退回后，日前又报送了新版，其方案或为：若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。被解读为“房产税改革重要基础工作”上海市房屋状况信息中心不久前成立，有专家预测，房产税靴子将会在明年上半年落地。

    开征房产税固然会对投资客造成影响，但是目前一些征收的市场传言却起到了相反的作用，既然是对新购房屋征收，如果赶在房产税出台之前买房就不在征收之列。某些人正是抱着这种想法开始买房，如今市场的热度不减部分正源于此。

    对于这样一项涉及到千家万户切身利益的重要革新，慎行总是好事。对于人们担心的增加购房成本的问题，笔者认为决策者会出台相应的保护政策，而房产税抑制投机需求、抑制房价的作用也不会在短时间内显现出来。如此重要的一个税种，从推进、出台、到最终的实施，总会有一个相互适应的过程。

    三、限购令——误伤刚需 注定“短命”？

    6月4日，住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。北京市于4月30日提出家庭只能新购一套商品房。二次调控后，全国20多个城市出台“限购令”。

    同限贷令一样，限购令打压的也是投机性需求，同样被扣上误伤刚需的帽子。业界不少人士认为违反物权法和市场规律的政策，没有在实质上起到抑制房价的作用。限购令扎堆出台，确实出现了短暂的成交萎缩，但紧接着各地就爆出成交井喷的消息。限购城市在设置限购令期限上的不同，被指政令出台仓促有作秀之嫌。

    今天是2010年的最后一天，当初明确规定限贷令有效期的四个城市今日到限，其中厦门、温州两城市明确表态明年执行限贷令，福州、海口则还没有明确说法。有关人士表示，限购令解除将会引起市场反弹，如此看来，限购令也是一场涨退难料的波澜而已。

    四、保障房——建设1000万套，期待大庇天下房奴尽欢颜

    在今年的两会上，保障房建设被热点关注。据悉，2011年中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，比今年580万套增加72.4%，其中公租房租赁房将占主要部分。这个消息给广大中低收入者带来了曙光，或许居者有其屋的梦想马上就要实现了。今年6月12日，住建部等七部门联合发布 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。

    保障房建设在中国被赋予了重大的任务，除了本身所具有的缓解中低收入者住房压力的基本职能外，还被当成调控房价的工具使用，中国住房制度史上最大一次“结构调整”的成败,系于大规模的保障住房能否在短期内实现有效供应。1000万套的保障房计划如果能够全部实现，“结构调整”就胜利在望。问题的关键是，2010年580万套的计划至今没有公布具体完成数字，1000万套的计划实现难免让人生疑。而近日住房和城乡建设部出台的限制群租的规定又让人们的“尽欢颜”变成苦笑。不管怎样，2011已来，我们还要笑着走下去。

    五、控制土地——地王频出, 供应和价格难题谁来解？

    1月21日，国土资源部发布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。

    3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。

    9月27日，中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

    上述三条政策是从土地申报、竞买、使用三方面对开发商进行限制，以提高土地的有效利用，打击开发商通过炒地、囤地哄高房价。中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的比列增加，实际上是增加土地的有效供给，改善供求关系。

    但是政策在地方的执行力落实上遭到民众质疑。国土部公布的资料显示，全国共闲置土地1457宗，北京有160宗闲置土地进入“黑名单”，其中有35宗是企业原因造成的土地闲置，125宗是政府原因造成的土地闲置，到现在为止也没有一个权威的说法。政策调控出现这样的局面，是不是搬起石头砸自己的脚呢？同时，时近年底，全国各大城市陆陆续续诞生了数十个地王，再次推动了购房者对房价的上涨预期，本来是安民抚民的良政，却出现了激化矛盾的化学反应。从这个意义上说，土地供应的有效控制归根结底要回到监管执行力上，没有法律效力的监管还不如没有的好。六、央企退市——“所谓退市”，一出没有唱完的戏

    3月18日：国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

    然而，直到9个月后的12月16日，中远集团宣布全部退出远洋地产，成为被要求退出房地产市场的第一家，一度如“蜗牛爬行”的78家央企退出地产业务终于有了进展。而在众多业内人士看来，此举能否揭开央企退出房地产市场的大幕尚存疑问。与一家央企退出房地产有了实质性进展形成鲜明对比的是，12月份的最后一周，各地频频传来土地拍卖市场火爆的消息，而造成这些城市土地交易火爆的“功臣”之一就是央企，央企大手笔拿地推高了各地的土地出让价格。在这次央企刮起的拿地狂潮中，保利、中信、中铁和远洋共在全国各地豪掷257亿元，保利、中信先后数次刷新单价地王记录。一边是国资委的“清退令”，一边是央企依然在制造的地王，央企逆市拿地，楼市再一次变得扑朔迷离。尽管，这些拿地的央企都是以房地产为主业的企业，不在78家要求“清退”的名单之中，但在年底开发商普遍资金紧张、市场预期不明朗的情况下，央企如此拿地，不能不让人对其在地产调控中扮演的角色产生疑虑。央企应该在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设中发挥积极作用，但在实际情况中，央企没有承担起这样的责任。

    回到央企清退中来，9个月来，关于78家央企退出市场至今仍没有完善的退出机制，国资委也没有再发后续的相关文件，“所谓”央企退市，看来更多的是表面文章而已。

    七、限贷令——信贷政策能奈房价何？

    限贷令是一系列组合拳，从1月10日的国十一条二套房贷款执行40%首付就开始了。接下来的4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍．对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。三天后，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。接下来9月29日的二次调控中，国务院要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

    限贷令实际上是通过紧缩的货币政策来抑制房价过快增长。10月份，四大银行宣布停止对开发商放贷，之后又以迅雷不及掩耳之势否认这一消息，闹得市场上人心惶惶，甚至传出开发商要靠民间借贷过冬的声音。因此不少人认为，限贷令是调控政策中最立竿见影的一记狠招。

    然而看似有效的限贷令却将人们搅进了无休止的纠结中，一方面是降价预期的曙光，一方面是开发商推盘和优惠促销高潮的轮番诱惑。房价未降，购房积极性打折，这就是限贷令下的市场反应。

    八、货币收缩——真的是明年房价拐点的引爆器？

    1月12日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日，央行先后6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。10月19日，中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。中国人民银行25日晚再发公告，自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率将上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应作出调整。

    虽然有人说加息和调整贷款基准金利率不是针对楼市，对楼市的影响不会太明显，但是完全可以通过调控的数量和频率看出通胀和楼市泡沫的严重程度。而这种紧缩的货币政策会直接作用于资金需求方，房地产作为资金密集型产业自然会受到连累。从这个层面去讲，加息将直接提高开发贷和个人房贷成本，增加开发商和个人购房难度。同时，加息在一定程度上抑制了投机需求入市。有人预测，加息对楼市尤其是房价的滞后影响，会在明年集中体现，整体流动性的不断收缩、通胀压力减弱、消费者重陷观望，在这种情况下开发商只能通过降价才能缓解资金流压力，明年，楼市出现拐点也并不是不可能的事情。

    九、公积金——修补调控系统的裂痕？

    11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

    公积金贷款在商业性住房贷款的多次收紧后终于姗姗而来，之前，北京、天津、江西、上海、广州、厦门等地相继出台了地方细则，目前一些二三线城市的公积金政策多未收紧，首套房的贷款比例存在着较大的差异，有的只要公积金贷款未使用或已经还清，就可以继续贷款。限制公积金的使用，使得一些利用公积金政策漏洞炒房或投资的购房者无法购房，投机交易将会减少，但笔者认为对于投机者而言，这样的压制也只能是暂时的，公积金对于投机者而言只是一块可有可无的面包。

    十、溢价率——管住地方政府的“土地财政”

    12月19日，国土部出台新规，全国105个城市，土地交易溢价过50%，就需通过土地监测系统直接上报国土部，105个城市中不仅有一二线城市，也包括泰安、临沂、保定等三线城市。12月21日，在规定开始实施的第二天，恒大集团就以溢价149%的新地王价位拍的佛山地段，成为土地新规推出后首个需要上报的企业。

    溢价上报新规是为遏制房价近期再度反弹而推出的，但是也有专家指出，新拍地政策的出台可能仅是岁末给购房者的一针安心针，能否真正抑制地价过快上涨，从而达到调控楼市的作用，需要时间观察。“价高者得”的拿地制度和溢价上报的限制新规，本身就是矛盾的，在这样一个矛盾的前提下去预期良效，不是一件容易的事情。要从根本上平抑土地出让价格和楼面价格，最主要的还是增加地块的供应。（本文为山房专题，作者裁云。）