谢逸枫:“商进住退”会昙花一现?

  由于调控手段一再加剧，现在楼市又出现了“商进住退”的局面，随着城市化进程加快，商业地产的比重也会有所增加。例如保利、首创、上海绿地、合生创展、复星集团等知名住宅开发商也纷纷展示商业地产宏图。尤其以北京、上海、广州为代表的商业地产出现明显回暖迹象。例如2010年北京商业地产供应为住宅供应量的10%，上海商业地产供应为住宅供应量的12%,广州商业地产供应为住宅供应量的11%。例如，保利房地产集团未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。首创置业未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5-10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。金地集团今年土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。

  商业地产受到投资者关注的原因，除了调控政策外，在住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一，可以预见的是，热点区域和地铁沿线的商业将率先迎来春天。另外,随着经济的持续恢复，商铺市场需求开始逐渐回暖。随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，社会消费品零售额不断扩大，中国商业地产市场迎来广阔的发展空间，尤其是城市化进程排在首位的北京和上海及广州，商业需求走势强劲，投资额、销售额不断攀高,商业地产投资成新宠。最主要是目前大部分房企扎堆转型，尤其是调控促商业地产迎来发展契机。

  就目前而言，虽然很多资金转移到商业地产领域，但开发资金所占比重比较小。商铺、写字楼等物业的开发难度远高于住宅，对于大多数开发商来说，尤其是那些以开发住宅为重心的开发商而言，即使住宅市场受调控政策影响较大，但基本上还是会延续开发住宅这条路。大部分考虑进军商业地产的开发商，并不是因为看好商业地产，而是因为商业地产相对而言更能抗周期一些，会在一定程度上平滑业绩。香港相当一部分房企都自持商业地产，原因除了丰富经营业态和分散风险外，便是在可持续发展方面获得良好评级，从而有利于融资。虽然商业地产在未来十年都具有良好的开发前景，但对于大部分开发商尤其是本土开发商而言还面临资金、运营能力等多方面的挑战。

  几乎每次住宅受调控的时候，商业地产都会作为投资的热点进入人们的视野，本轮商业地产的热度将会持续.无论政策是否打压住宅市场，商业地产在最近十年都是一个发展的高峰期。房地产业在国民经济中依然扮演着重要角色，所以政府不会轻易让房地产业陷入全面萧条，在住宅市场遭到打压的情况下，商业地产势必会占据更多的市场份额。随着新政的推出，商业地产的投资优势显现。“新国十条”中规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”按条款所述，购买第二套住房的门槛提高后，等同于购买商业地产的标准。

  商业业地产的升值空间等优势凸显吸引了大量投资者进入，在住宅市场受调控政策影响的情况下，商业地产会占据更多的市场份额。不过，商业地产不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，因此，投资者应理性分析投资风险。对于那些意欲将更多精力投入商业地产的本土开发商而言，资金、运营能力等方面的挑战则不容小觑。住宅物业未来升值空间被挤压，而工商物业升值并不受影响，现时投资工商物业能够更好实现资金的保值增值。即使不能及时转让，其租金回报率也基本保持在5%以上，少数工商物业甚至达8%以上，广州住宅蓝筹指数显示，住宅租金回报率低至3.55%。由此可见，无论是短线投资，还是长线投资，住宅物业都没有比商业地产更具优势。