出品人：林予蘅、刘磊@成全机构研发中心 

市场回暖了？“金九银 十”一周过后的热议话题。

我们看看上周的市场报道：

成交回暖，确确实实。8月月中下旬，一线城市商品房成交量创新高，楼市成交量明显回暖。北京商品房成交量上涨的同时，超过九成的楼盘成交价低于预售价。除去结构因素，从总体上看，上海目前并未出现明显的房价反弹现象，反而是楼盘降价的趋势仍有所继续。一线城市是否回暖仍待观察。

房价只是涨幅明显回落。2010年9月10日，国家统计局公布1-8月全国房地产市场运行情况。数据显示，在严厉的楼市调控下，商品房销售情况和销售价格虽然继续上涨，但涨幅明显回落。其中1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。8月，全国70大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月缩小1.0个百分点;环比与上月持平，其中新建住宅销售价格同比上涨11.7%。

当前究竟谁在买房？

刚需是成交回暖的主因？据搜房网数据监控中心统计，上周上海市商品住宅量升价跌，成交面积25.6万平方米，成交均价20011元/平方米，新增供应面积为27.6万平方米，环比前周则大涨46%。成交面积连涨5周，刚性需求再度释放，主打“婚房”概念的绿地公园壹品以282套的成交量独占鳌头。

如此一看，似乎确实是憋屈了5月之久的刚性需求，爆发了。

但是，事实真是如此吗？

央行上海总部发布8月上海货币运行情况称，8月全市新增人民币个人消费贷款20.6亿元，同比少增174亿元。其中个人住房贷款继续萎缩并出现年内首次下跌。

成交量回暖似乎源于刚需，住房贷款却在继续萎缩，这说明了什么？刚需的购房者大多非首置？刚需的购房者大多不用贷款？

广州的日光盘，上海的日光盘，有多少刚需量？

成全机构服务的南通万濠华府开盘热销2亿，有多少刚需量？

近日来，我们身边也有不少人在私下讨论或咨询行情。

上周，黄章林：“一日数个中介来电，说是‘房价见长，来看世博会的外地人都在买房’，我被吓到了。”

昨日，广州某友问我：“房价是不是回升了啊？成交好吗？我可能要过上海喔。你怎么看？”

究竟谁在买房？这些那些，都不是刚需。买房的依然还有不少投资、投机。而刚需只是小部分而已。当下有闲钱的人，大部分都投身房地产事业了。

总理一直在说遏制投机，当大家（媒体及个人）都在自发“晒黑灯”，国家统计局也将展开北、上、广、深、津五市空置房调查，并表示初步结果暂不公布。我们完全理解不公布结果的理由，为了社会的安定和谐，为了理顺以前不规范、不健康的房地产市场。

但事实上，就算公布结果，罚款？坐牢？于其何用？

是否可以换个角度考虑，更有效遏制房产投机呢？

出台行之有效的政策。

事实表明，限制二套房、三套房房贷，限制外地人购房等等，顶多也就是控制中产阶级投资甚至有改善需求的人们，并不能真正抑制有钱人继续买房的想法。这些政策对于可以少贷款，甚至不贷款购房的有钱人，基本无效。有能力买的，照买不误。

一个家庭购买两三套房子，或许人家真是合理的改善需求，父母子女分开居住而已，或者工作日周末不同地方居住而已，未必转手卖掉赚钱。

因此，限制购房并不是打击投机最实效的手段，也有违于人们追求更高生活质量的期望。

我们都知道，商品达成成交，才是利润最终实现的前提。何不从二手房成交环节的出售方入手，出台行之有效的政策呢？何必纠结于购房者的种种限制？

健全租赁市场规范。

复活因投资或投机而来的空置房，途径之一就是把它们租出去。让买不起房子的人，愿意租房过日。

但为什么中国人热衷于买房，没钱的拼了几代人的血汗也要买房？

表面上看似社会舆论的不宽容。旁人说，没有房子，不好给你介绍对象。丈母娘说，没有房子，没有安定的保障，有何资格娶我女儿？未婚妻说，没有房子没有安全感。但这些终究还是因为租赁市场不规范。租者不知哪一日会被强行涨租，不知哪一日会被扫地出门，不放心，不安心。

所以，大部分的刚需，离开租赁市场，投身于水深火热的购房行列。

这些刚需，其实是可以不出现的。

那些空置，其实是可以不黑灯的。