解析物权法（162）

解析物权法（162）

陈绪国

【原文】〖地役权期限〗

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限。

【解析】〖地役权期限〗

本条款，是关于地役权期限的简要规定。

◎〖地役权期限〗

地役权期限，是指地役权自成立至人为终止或者自动终止的期限。基于住宅建设用地使用权设立的地役权，属于本条款例外情形。

地役权自成立至人为终止的期限，是当事人合同约定的未超过土地承包经营权、建设用地使用权规定的最高期限及其剩余期限，或者未满足到的剩余期限。换言之，有些地役权自成立至人为终止的期限，使地役权期限未达到最高极限的期限，有些则可能达到最高极限的期限。

地役权自成立至自动终止的期限，是法定终止的期限。无论当事人是否签订地役权合同或者是否申请过不动产登记，届时均可依据物权法、农村土地承包法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等相关规定进行除期或者除权。

其中，依据物权法第149条第1款关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的特别法权制度规定，属于本条款例外情形，即基于住宅建设用地使用权设立的地役权可以自动续期，除非当事人合同中另有约定。

理解本条款的意思，应当了解以下法理精神：

一、设置地役权期限的本义

设置地役权期限的本义，缘于以下法理解构：全国各类土地逐渐纳入统筹兼顾、统一规划、统一管理、统一调度、统一调整的大物权化土地政策；力求从无秩序、无期限、无法政、无法权的粗放管理模式中摆脱困境，过渡到全员、全过程、全方位、全要素科学管理轨道上来；高瞻远瞩、高屋建瓴地创造条件，努力做到更加科学地规划用地，公平合理地利用各类土地，集约用地、节约用地，有针对性地划拨和出让土地；有计划有步骤地下放土地使用权和回收土地使用权，相应地宏观调控特定时期的物权关系。包括设置地役权期限在内，均受以上宏观政策、远景规划、战略思想、管理机制和物权调整、物权还原等法理精神所支配。

客观上，地役权是个副物权、从产权、土地利用权、土地占用权，对于正物权、主产权和土地所有权、土地使用权有着天然的依附性。依据“副从正走，从从主走”和“土地利用权、土地占用权跟随土地所有权、土地使用权走”的宗旨与原则，地役权的设立、变更、转让与除权、消灭等一整套程序，必须遵从以上宗旨与原则，不能搞特殊化，也完全没有资格搞特殊化。连正物权、主产权和土地所有权、土地使用权都不能搞特殊化，也完全没有资格搞特殊化，地役权更没有资格搞特殊化。设置地役权期限，肯定是坚定不移的既定方针。

假设，正物权、主产权和土地所有权、土地使用权实施的是最高期限制度和合同期限制度，而地役权没有或者不执行相应的期限制度，反过来，会严重影响上述制度的顺利实施。因为无序化的地役权如土地所有权、土地使用权供役地中锲下的一颗钉子，不拔除就会其他权利人的物权调整和供役地的统一规划，影响到经济建设、基础建设和物权建设的顺利发展。

二、不同的地役权期限及对照标准

不同的地役权期限，有法定的不同类型的不同的地役权期限，有合同约定的不同类型的不同的地役权期限，有客观存在的不同类型的不同的地役权期限，各种各样的地役权期限有不同的量化指标，不能等量齐观。

不同的地役权期限，大致上可以作出以下排序：

1．不同的地役权期限小于法定的最高期限和土地使用权人已经执行过的期限

法定的最高期限＞土地使用权人已经执行过的期限＞从已经执行过的期限中分摊出地役权合同期限＞地役权期限的终点期限＞地役权期限除权期限。

地役权期限的终点期限=法定的最高期限－土地使用权人已经执行过的期限－从已经执行过的期限中分摊出地役权合同期限－地役权行使期限=x

因为，不同的地役权期限＜土地使用权人已经执行过的期限

所以，不同的地役权期限＜法定的最高期限。

2．地役权期限与法定的标准期限对照

（1）地役权期限与法定的农村承包土地标准期限对照

农村土地承包标准期限，即法定的最高期限。排列如下：

①耕地的承包期为30年。耕地地役权期限＜耕地的承包期30年。

②草地的承包期为30年至50年。草地地役权期限＜草地的承包期30年至50年。

③林地的承包期为30年至70年。林地地役权期限＜林地的承包期30年至70年。

④特殊林地的承包期长于70年。特殊林地地役权期限＜特殊林地的承包期长于70年。

（2）地役权期限与法定的非住宅建设用地标准期限对照

非住宅建设用地承包标准期限，即法定的最高期限。排列如下：

①工业用地50年。工业用地地役权期限＜工业用地使用期50年。

②教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。教育、科技、文化、卫生、体育用地地役权期限＜教育、科技、文化、卫生、体育用地使用期50年。

③商业、旅游、娱乐用地40年。商业、旅游、娱乐用地地役权期限＜商业、旅游、娱乐用地使用期40年。

④综合或其他用地50年。综合或其他用地地役权期限＜综合或其他用地使用期50年。

3．自动续期地役权期限与法定的自动续期标准期限对照

自动续期地役权期限，是指其依附并从属于法定的自动续期标准期限的特殊期限，是住宅类建设用地使用权经过物权法第149条第1款关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的特别法权制度规定，由非以往的非自动续期制度改变为自动续期制度。这一自动续期制度，可使地役权发生连锁反应，直接带动地役权自动续期制度。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条第（1）款规定“居住用地70年”，由此条款联系到物权法第149条第1款，自动续期地役权期限的理论模型如下：

①居住用地70年加续期期限。居住用地地役权期限加续期期限＜居住用地使用期70年加续期期限。

物权法本条款没有提及“住宅建设用地地役权期间届满的，自动续期”。不过，可以“自动续期”是不存在悬念的。

依据“副从正走，从从主走”和“土地利用权、土地占用权跟随土地所有权、土地使用权走”的宗旨与原则，地役权的设立、变更、转让与除权、消灭等一整套程序，必须遵从以上宗旨与原则。既然“住宅建设用地地役权期间届满的，自动续期”已经成为法定的延续制度，居住用地地役权期限加续期期限制度应当与该项制度相匹配，不能另搞一套，任何人也不能搞特殊化。

三、地役权期限的注意事项

地役权期限，是衡量地役权效力范围的一种标志，当然也包括了地役权合同与登记记录公示的效力在内。法律的天平已经定准了尺度，随时随地地发挥着标准件的作用。地役权人应当提高自觉性，减少盲目性，以免发生误会和权利纠纷。

地役权人应当注意的事项是：

1．地役权超过法定期限怎么办

如果当事人设定地役权期限超过供役地权利人的期限，该地役权合同中或者登记中超过的期限无效，其余部分仍然有效。

2．地役权行使期间遇到永久期限怎么办

本条款的中心思想是，仅限制地役权的期限，不应当超过法定的剩余年限。如果国家和集体设立永久期限的地役权，因为其所有权没有期限，该设定行为应视为有效。

3．地役权行使期间遇到自动续期怎么办

物权法规定过住宅类建设使用权自动续期制度，却未规定地役权的自动续期制度。不过，长期以来，住宅类地役权自动续期早已形成惯例制度。如果当事人签订永久期限的地役权合同，或者自动续期合同，因为其建设用地使用权实质上没有期限，该设定行为实质上应视为有效。

地役权期限，说大也不大，说小也不小。关键在于，地役权人既要胆大，又要心细。该遵守法定期限就乖巧乖巧地遵守，该运用自主权就大胆利用自主权。

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