面对楼市 勇敢的心
《勇敢的心》里梅尔·吉布森饰演的华莱士，有句台词我印象深刻，“我们不见得能够改变命运，但是我们可以在尽其所能以后，面带微笑地等待命运的揭晓”，谨以这句台词，与四场部的兄弟们共勉。
行家看市（《上海楼市周刊》2010年8月8日第11版）：
稀缺的好产品永远有市场
本期嘉宾：金地湾流域项目总经理助理宋家泰
编者：
弱市之中，总有产品能够突破重围，金地湾流域就是这样一个强势的项目。历经2008年、2009年到2010年的楼市风云变幻，金地湾流域仍然保持着良好的销售成绩。就此，记者采访了金地湾流域项目总经理助理宋家泰。在金地湾流域二期别墅的样板房中，笔者与宋家泰就产品和当前的市场进行了深入探讨。采访时，窗外疾风骤雨，景色摇曳；房内高谈阔论，气氛热烈。这次采访令人难忘。
中环旁最后的双拼别墅
《上海楼市周刊》：首先来谈谈金地湾流域项目吧，从主推小户型产品的一期开始，金地湾流域就是三林板块的热销名盘，如今二期主推大平层产品，又碰上调控的淡季，金地湾流域为何仍然能够吸引客户？
宋家泰：现在的市场行情与去年不能比，这是毫无疑问的，但是再差的市场环境下，购房需求仍然是存在的。只不过市场好的时候，购房需求可能被放大了；而市场变差时，购房需求被缩小了，但也并不是完全没有。在如今的市场行情下，购房者出手更加谨慎，他们更愿意选择稀缺的、性价比高的产品，而金地湾流域就是这一类产品。
首先，金地湾流域的稀缺性不用多费唇舌，一言以蔽之：湾流域二期在售的双拼别墅，是上海中环旁最后的双拼别墅。而就是这最后的一批双拼别墅，也只剩不到50套了。以后上海中环不可能有这样低容积率的土地，加上新的土地核验制度，这种物业形态不会再有了；其次看性价比，金地湾流域二期的双拼别墅每套总价在1000-1500万元，也就是联洋板块一套大面积公寓的总价，像仁恒河滨城现在卖的高层公寓单价已经要5万多元了。金地湾流域二期的大平层公寓四房面积在175平方米左右，总价500万元，这样的价钱放到联洋只能换一套二房。所以说金地湾流域的性价比是很高的。最后看看三林板块的价值。众所周知三林板块以前只是一个动迁房、安置房基地，但现在已经在朝着高端居住区发展。加上靠近中环、世博后花园的地位逐步确立。土地概念明确了，在上海诸多住宅板块中的地位也大大提升了。金地湾流域作为三林板块的代表性住宅项目，其前景也随着板块发展而被看好。
《上海楼市周刊》：金地湾流域相比金地的其它产品在品质上有哪些提升，又有什么样的特色？
宋家泰：第一，金地湾流域是金地上海首个完全人车分流的社区；第二，金地湾流域二期地块位于三林港以北、中汾泾以西，两条天然河流，围住一个罕见的东西宽南北窄的地块，这就给别墅产品的面宽留了很大余地，所以金地湾流域的双拼别墅所有的房间都是朝南的，开间大，居住的舒适度非常高，不像一些联排为了掩饰进深过大的缺点去做内庭院；第三，金地湾流域拥有非常好的自然景观，如二期地块的东面和南面都是天然河道，除了河流景观，南面隔着三林港就是三林公园，我们现在坐在别墅三楼的客厅里，直接就可以看到对面的河水和公园，景观非常好。从这几个方面来说，金地湾流域绝对是上海市场上同类产品中的前三名，而几年内上海也不会有类似的别墅产品出来。
《上海楼市周刊》：世博是三林板块一个重要的价值点，对于三林板块的推动力也相当大，长远看， “后世博”时代三林市场将会怎样发展？
宋家泰：目前三林板块的一手房基本上已经没有地了，所以“后世博”时代主要看二手房市场。在世博概念的推动下，三林板块的地位已大大提升，目前三林板块与世博概念也结合得越来越紧密，二者在配套、设施方面实现互通共享。受益于世博建设，三林可以说是全上海市政配套最为扎实的地方，像轨道交通6号线、11号线，东方体育中心等等，这是上海其它住宅板块所不具备的优势。
多种手段突破市场
《上海楼市周刊》：调控新政对市场的抑制作用极为明显，请问金地湾流域在这次调控中是否也受到很大影响？
宋家泰：不可否认，新政出台之初，金地湾流域的产品受到很大影响。5月初我们的别墅曾经开过一次盘，开盘前有16组客户办理了VIP卡，但最终购买的只有2户，还有2户买了我们的小区的二手房，其他12组客户都选择了放弃，一个是因为购房贷款政策从严从紧，很多客户在新政之后贷不下款，再加上市场上的观望情绪非常严重，不少客户都选择了等等再等等。这也让我们深刻地感觉到，新政之前市场好的时候我们可能不用做什么市场推广工作就可以顺利地卖房，现在情况变化了，我们必须打起精神来，花大力气推广产品，让更多人知道项目的特点与性价比，以此来打开销路。
《上海楼市周刊》：那么应对这种不利局面，为了打开销路，金地湾流域又做了哪些努力？
宋家泰：我们的努力主要有两方面。首先在春节之前我们就开始着手做二期产品的样板房。之所以要做新的样板房，是因为二期与一期相比，不管是在产品上，还是在环境配套上都有了很大提升。为了突出这些提升的地方，更好地向客户展示我们的新产品，做新的样板房是很有必要的。新的样板房在7月初正式开放，从春节前开始算起，一共花了差不多6个月时间。如果我们从新政之后才开始做新样板房，那要到年底才能出来，就太晚了。正是因为春节前我们就有所准备，样板房才能及时面市，从效果上来说，新的样板房的确对于销售起了很大的帮助作用。
第二，在销售渠道上，我们加强了一二手联动，通过知名中介的门店将项目的销售点分布在上海的各个角落，并通过中介店的强力推介而迅速打开销路。由于金地湾流域二期还有半年就能交房，所以除了传统的一手房客户，我们也在尽力争取二手房客户。通过发现和扩大客户视角，多接触客户，加大客户渠道，从而实现突破销售瓶颈。
更关心前期买房客户的利益
《上海楼市周刊》：目前市场上有不少项目都进行了价格调整，不只是外环外价格比较低的普通公寓项目，也有一部分中高端项目，请问金地湾流域有降价的压力吗？
宋家泰：金地湾流域完全没有降价的压力。首先从今年春节之后我们的价格就一直很稳定，没有涨过，因此也谈不上什么降价。产品性价比相当高，销售也没有问题，我们现在一个月能卖掉二十几套房子，按照这样的速度到年底基本清盘，能卖得出去就说明市场是接受的，现在的价格是随行就市的一个价格，因此没有降价的必要；第二，金地湾流域是一个稀缺的项目，越卖越少，房源位置越来越好，价格只会越来越高，没有降价的可能，而且目前区域内也没有同类产品的竞争压力。第三，不降价也是对以前购买了我们产品的客户负责，尊重他们的财产和保值增值的意愿，不能他们一买就跌价了，跌价从某种意义上说对已购客户是不公平的。金地湾流域二期的大平层公寓和双拼别墅一共只剩下90多套了，相比这剩下的80多套房子的购房客户，我们更关心以前卖掉的1400多套房子的客户利益。
卖好房子，回款为重
《上海楼市周刊》：有专家认为，今年下半年将是开发商拿地的好时机，请问金地现在在土地方面有什么新的谋划？
宋家泰：应该说金地现在的重点是放在销售上的，要尽一切努力卖好现有的房子，回款为重。对于金地湾流域项目来说，尽管面临不利的销售环境，我们并没有封盘停售，等到市场转好的时候再拿出来卖。所以我们每积累一部分客户就会推出一部分大平层销售，应该说近几个月来金地湾流域几乎是以每个月推一次盘的高速度在推盘，同时7月份也取得了很好的销售成绩。在尽力做好销售的基础上，如果有条件好的土地我们当然也会考虑。
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