（内容导读：正因为打造一个真正低碳地产尤其生物低碳地产楼盘的成本往往会比较高，也正因为目前有许多人还没有认识到地产低碳化的重要性，推广低碳地产尤其生物低碳地产确实有一定的难度，因此，低碳地产尤其生物低碳地产开发，需要政府的积极引导，尤其需要政府的政策支持…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

　　

　　发展低碳地产已成当务之急

　　由于地球大气层中的二氧化碳大量增加，全球气候变暖，对人类生存和发展形成了严峻挑战，降低能源消耗、减少二氧化碳排放，已经成为了全人类所必须共同面对的问题，也是房地产等产业将来要面对的问题。

　　近年来，尤其自2009年12月哥本哈根世界气候大会以后，房地产低碳化，已经逐步成为了人们关注的焦点。

　　据资料，在“碳”消耗产业链条中，住宅产业占比高达1/3。全球的温室气体排放量的18%，来自于建筑物的排放。在一些国家，建筑温室气体排放量，超过了其他产业排放量的30%。

　　在我国，房地产是国民经济的重要产业之一，也是高能耗、高排放的产业之一。

　　事实上，在能源危机日益严重的今天，我国的大多数建筑都是高耗能建筑，建筑的单位面积能耗相对较高。即使是按照目前国内的标准，现有节能建筑的比例也仅仅是5%。目前，中国的建筑能耗占全社会总能耗的30%左右，房地产建设占据城市中高达70%的能源耗费。而且，在房地产的开发过程中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排放量很大。

　　尤其是，近年来，中国的房地产开发规模日益扩大。据报道，目前我国房屋总面积已超过400亿平方米，今后每年将新增建筑面积16—20亿平方米，到2020年将新增建筑面积200多亿平方米。有数据显示，建一平方米的建筑，将向大气中排放574千克二氧化碳。

　　还有人通过测算认为，如果将房屋建设和使用过程中的能耗折算为碳排放，新建1平方米的建筑就要排放约0.8吨二氧化碳，按照我国每年新建20亿平方米房屋计算，相当于每年增加碳排放16亿吨。整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的50%，远远高于交通运输和工业领域。每年竣工面积达7亿平方米以上的房地产业，无疑又是建筑业中碳排放的大户。有人预计，到2020年，房屋在建造和使用过程中的能耗将占社会总能耗的40%，成为第一能耗大户。

　　这些数据说明，发展低碳地产已成当务之急。房地产低碳化，对防范全球气候变化有十分重要的意义，是大势所趋。可以说，房地产低碳化，既能发挥房地产业拉动经济增长的优势，又能带动诸多产业降低能耗、减少排放，负有领衔低碳经济的重要使命，责任重大，也意味着其潜力巨大，前景广阔。

　　

　　开发企业应积极推动房地产低碳化

　　要实现房地产低碳化，其主要途径就是设计、开发建设低碳地产。

　　低碳地产，现在普遍的理解是指在建筑整个生命周期内，即在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用中，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，实现住宅的可持续发展。无疑，建造低碳建筑是一个系统性、体系化的工程，它涉及规划、设计、建造、运行等诸多环节。发展低碳地产，需要从规划、设计、建筑材料、施工技术、住宅产业化等方面系统推进，并且努力使低碳的开发理念与房屋使用功能提升、使用成本降低结合起来。

　　应该说，实现房地产低碳化，开发建设低碳地产，是开发企业的社会责任。同时，房地产业高能耗、高排放的现实，也意味着房地产业走“低碳地产”之路潜力巨大、空间广阔。

　　事实上，低碳地产，为开发企业提供了新的技术、理念的施展机会，为楼盘增值以及增加消费者的购买价值提供了空间，也为实现低成本化提供了挑战与机会，为房地产业转型升级提供了一次契机。而且，由于房地产低碳化需要引入新的开发理念、技术、设备等，不同企业在认识与接受新生事物、决策、行动的快慢以及所持开发理念、所拥有技术等方面的差异性，因此，房地产低碳化为开发企业提供了企业创新、展开新的竞争以获得发展的机会。开发低碳地产，诚然需要加大投资，当然也可为开发企业带来因竞争优势而产生的利益，开发企业应积极推动房地产低碳化。

　　

　　房地产生物低碳是超越于物理低碳的高级低碳

　　2010年 4月18日，本文作者陈真诚首次将房地产“低碳”区分为“物理低碳”和“生物低碳”。也就是说，房地产低碳，可以分为“物理低碳”和“生物低碳”两个不同层级。房地产“生物低碳”，是超越于“物理低碳”的高级“低碳”，是真正意义上的“低碳”。

　　所谓“物理低碳”，是指在房屋设计及建造上，主要依赖建筑设计、建筑材料（如砖料、保温材料等）、建筑技术或设备（如隔热技术、地源热泵等），以达到节能环保的效果。其效果如何，则直接取决于建筑设计方案、建筑材料性能、建筑技术或设备功能。由于“物理低碳”楼盘没有构建或形成生态系统，其“低碳值”属于物理性“死值”，随着房屋使用时间的增长，“低碳值”可能会逐步降低。

　　而所谓“生物低碳”，是指在房屋设计及建造上，除通过建筑设计、建筑材料、建筑技术或设备达到节能环保的效果外，更建设或培养、维护了一个活的生态系统。在这个生态系统中，形成了有效的生物链。“生物低碳”的“低碳值”，除物理性“死值”外，还有生物性“活值”。随着房屋使用时间的增长，在对冲掉物理性“死值”可能性降低后，“生物低碳”楼盘的“低碳值”，还可能会增加。

　　楼盘要做到“生物低碳”，必须具备足够的水域和植物系统基础，在“物理低碳”基础上采用生物技术将“低碳”升级。而且，水域，必须是全季节性的，有足够的面积和足够的深度。然后，在水的基础上，楼盘还必须要有足够的地面留空，良好的植被。应合理搭配种植多种植物应，不能过多种植秋冬落叶植物，最好能在不同季节确保有“绿色”，以免出现生态系统不健全或季节性偏差。植物（植被）不但能制造氧气，还能与作为动物、植物和微生物的生命基础的水域共同养育、维持一个相对完整的生态系统，确保生物链的完整性。

　　在楼盘小区中建立起有效生物链的生态系统，在冬季能阻隔冷风寒流，在夏季能降低楼盘小区的温度，降低沙土灰尘随风飘飞的可能性，还能全季节性地阻隔部分自小区外飘飞而来的沙土灰尘，吸收部分有害气体，净化空气，提高氧含量。而且，由于生物链作用，生态系统不但在内形成生物循环，而且可以对楼盘小区内的垃圾、废弃物等具有一定的消化、分解作用，使楼盘小区维持一个良好的环保环境。

　　由于生态系统中生物链作用，节能环保值是“活值”。一般来说，如果维护得好，植物系统还会随着时间推移而成长得越来越好，“生物低碳”的“低碳值”很可能越来越增大。楼盘真正做到了“生物低碳”，就能真正做到可持久、低使用成本的节能、环保，就会增值，消费者的购买价值也会增大。此外，房地产“生物低碳”是比“物理低碳”更为高级的“低碳”之说还体现在，有时候，“物理低碳”往往会随着市场化的进程而使得成本不定，而“生物低碳”则相比而言是微乎其微的。

　　只是，从目前来看，真正在做低碳地产的楼盘很少，而真正做到生物低碳的楼盘则更是微乎其微。本文作者陈真诚认为，目前开发商开发低碳地产，主要基于市场竞争的差异化战略而为。综观目前那些宣传低碳地产、打上“低碳” 标签的楼盘，主要是停留在无限夸大某几个绿色元素或采用某种材料或设备的阶段，有的只是简单使用了部分节能材料或设备就宣称为低碳地产进行兜售，有的甚至根本就只是将这个概念用做促销的噱头。一些没有研究、设计、开发低碳地产能力或根本没有做到低碳地产的楼盘项目，也在高喊“低碳地产”而四处叫卖。除了宣传口号外，大部分楼盘都拿不出楼盘在低碳地产建设上所做的具体工作……

　　进一步来看，除那些纯粹以概念贴金来忽悠市场的外，其余那些在低碳上有所实际行动的楼盘中，基本上只是基于建筑设计或建造材料或投入设备的“低碳”，主要只是做到了“物理低碳”，而并没有做到“生物低碳”。。本文作者陈真诚相信，将来会有更多的楼盘，会实现从“物理低碳”向“生物低碳”的升级、进化。

　　

　　生物低碳地产需要政府政策支持

　　应该说，尽管房地产低碳化已成为大势所趋，但中国房地产业要真正实现低碳地产开发产业化，让普通购房者接受低碳地产的理念、以合适的购买价格和使用成本享受到生物低碳这种真正的高级低碳地产，还有相当长的一段路要走。

　　当然，正因为在低碳地产尤其生物低碳地产的开发理念、技术、设备等方面，还是新生事物，在诸多方面还没有达到一个很高的应用水平，打造一个真正低碳地产尤其生物低碳地产楼盘的成本往往会比较高。也正因为目前有许多人还没有认识到地产低碳化的重要性，没有认识到或体验到低碳地产尤其生物低碳地产所能带来的消费者利益和社会价值，推广低碳地产尤其生物低碳地产确实有一定的难度。因此，低碳地产尤其生物低碳地产开发，需要政府的积极引导，尤其需要政府的政策支持。

　　首先，政府要积极宣传地产地产的积极价值，包括社会经济价值和企业社会责任、企业利益前景和消费者的社会责任、消费利益等。

　　其次，政府要积极鼓励低碳地产尤其生物低碳地产的研究者与实践者，推出典型案例或示范工程，给予补贴，对有突出贡献者给予物资利益和荣誉、社会地位等方面的精神奖励。

　　第三，政府要立法保护低碳地产尤其生物低碳地产的研究、技术开发成果的知识产权和经济利益，确保真正低碳地产开发者的合理经济利益不被伪低碳地产开发者等所侵犯。

　　第四，对低碳地产尤其生物低碳地产领域的研究、技术开发者所获得的知识性收入，以及开发商的营业收入，减免税收甚至给予补贴。对于购买低碳地产楼盘的消费者，也应给予补贴等。在国际上，建筑节能做得比较好的国家，政府都有相应的经济激励政策。如美国规定，凡在节能规范标准基础上再节能30%—50%以上的新建建筑，每套可以分别减免税1000美元到2000美元。

　　第五，应当制定国家低碳地产发展的中长期规划，技术、政策、法规等手段、措施多管齐下，进行系统管理和部署。

　　第六，至今，低碳地产缺乏权威的、可量化、可操作的认定标准，导致开发商缺乏严格的标准指导，购房者缺乏标准参考。当务之急是，低碳地产需要可量化的评估指标，需要统一、权威的认定标准。政府应在房地产低碳领域就设计、用能、营造、排放、材料、设备、运营、消费者使用效果等方面制订研究、开发、建设和评判等方面的标准或指标。

　　第七，政府应建立起一种普遍适用的普惠型的政策激励机制，而不只局限于对新产品、新技术应用方面的激励，甚至可以低碳化指标设置为土地出让条件或地价定价方面的一个重要参数，甚至在楼盘建成后依据评估退还部分土地款。

　　第八，严厉打击利用低碳尤其生物低碳作为营销噱头进行虚假宣传或欺骗性销售者，大幅加大其违法成本。

　　[联系作者陈真诚：QQ622000544，请注明具体事宜，电话18975123407，限工作联系。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号103182089）：此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。无关人士免入，否则，事后也会被请出。]

　　

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