陈真诚：民间融资成本大涨年利率最高达96%
文/陈真诚
（相关内容，请关联阅读2010年7月23日的《南方都市报》报道文章“房企高息融资顺驰式危机迫近” http://gcontent.oeeee.com/c/b8/cb8acb1dc9821bf7/Blog/6f9/1e189f.html）
（内容导读：“土地吃款”，当是开发企业所将面临资金压力的主要根源所在…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
房地产是企业普遍遭遇资金压力的“重灾区”
有人说，温州是一个可以称得上是“银根”晴雨表的地方。据报道，6月份，温州民间资金拆借的利率继续保持上升的态势，目前当地的民间资金拆借的年利率最高已达96%。温州民间利率持续上升，说明今年以来国家的“银根”一直在收紧，由此也可见目前中小企业从银行获得贷款有多难，中小企业的资金压力有多大，尽管这种高利率在目前来看还不是普遍现象。
事实上，调控日趋深化、市场持续调整、销售持续低迷的房地产市场，当是目前中小企业普遍遭遇资金压力的“重灾区”。目前，不少开发企业，尤其中小开发企业，开发的产品普遍卖不动，难以通过销售实现回款，又难以获得银行贷款，普遍感到资金压力巨大。可即便如此，商业银行发放开发贷款的门槛依然很高，接下来还将继续加强房地产开发贷款的风险管理。
下半年开发企业依然很难获得银行贷款
7月20日，银监会召开第三次经济金融形势通报(电视电话)会议。银监会主席刘明康强调，要坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性。要继续贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的精神，严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求，进一步加强房地产开发贷款风险管理。
据悉，下半年开始，银监会将对房地产贷款组织例行的现场检查，是否严格执行了上半年出台的相关政策。银监会已要求各级监管部门，继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，确保国家宏观调控政策得到严格执行。其中，包括商业银行对土地储备贷款和开发贷款是否严格按照银监会既定的政策执行。
此前，在提高了开发商从银行获得开发贷款的门槛后，银监会还叫停了银信合作，进一步收紧了房地产开发贷款政策。
而且，中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出，下半年，继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构。无疑，在对房地产进行严厉调控的当下，非保障性住房或非90平方米以下普通商品房的房地产开发贷款，属于“有控”的对象。
无疑，上半年出台的房地产金融政策等调控政策，仍将继续严格执行，不会松动。本文作者陈真诚认为，下半年，房地产开发贷款还将继续收紧，从事非保障性住房或非90平方米以下普通商品房开发的房地产开发企业，尤其中小开发企业，将依然很难获得银行贷款。
房地产开发融资成本已普遍上涨
事实上，随着银行、信托双双提高了开发商的贷款门槛后，房地产开发企业的项目融资已变得越来越难，一些房地产企业的资金链日益紧张。于是，房地产企业不得不承受利率上涨的资金成本，转向房地产集合信托贷款或民间借款以获取应急融资。这样，房地产各融资渠道的资金利率价格不断走高，房产开发商融资成本飙升了20%以上。
目前，继部分银行的开发贷利率最高上浮10％-20％之后，房地产集合信托贷款利率、海外举债借款利率、民间借款融资利率，包括委托贷款利率等，都已经上涨。
去年，房地产信托贷款年利率水平在9％-10％，而今年，房地产集合信托贷款利率均已普遍大为提高，目前普遍已至12％以上，有的甚至可能已经高达15％-20％左右。在委托贷款方面，在今年5、6月间，平均利率水平已较前4个月提高了约两成。甚至，在5月份，有企业为委托贷款付出了年利率为18%的融资成本。此外，一些大型房企选择了海外高息举债来融资金，成本也已上涨，年利率在12％－14％之间。如5月5日，某企业发行总额为1.2亿美元的担保优先票据，票面年利率高达14％。
与上述银行贷款、房地产集合信托贷款、委托贷款、海外举债相比，民间融资的资金成本上涨的幅度更大、更快。
自4月中旬出台严厉的房地产调控措施以来，房地产市场逐步降温，房地产销售日渐萎缩，成交量持续大幅度下滑，销售周期拉长，房地产开发商通过销售回笼资金的速度减慢、压力加大。
在市场冷却、开发贷款借款风险上升之后，商业银行对开发贷款显得愈加谨慎，变得更家从严，纷纷采取“抓大放小”的原则。这样，中小型房地产开发商很难从商业银行拿到贷款。
而且，信托公司对房地产开发商融资，也越来越谨慎。出于风险考虑，信托公司只对那些拥有好项目、且公司规模较大的房地产开发商提供集合信托计划融资，对于很多二三线的房地产开发商都不提供信托计划融资。
对于一些中小型房地产开发商来说，由于不是上市公司，不能在海外发债获得举债融资，如果既很难拿到银行贷款，又不能获得信托贷款或不能找到委托贷款，那么，往往只能选择民间借款以获得融资。
据悉，目前，就一般情况而言，房地产开发企业所获得民间融资的利息成本，最低在月息2%，多数在2.5-3%，有的在3.5%,最高的可能达到5%-至6%左右。尤其是在温州，如前说述，目前当地的民间资金拆借的年利率最高已达96%。
中小房地产开发企业的资金紧张情况，及其融资成本之高，由此可见一斑。
“土地吃款”是开发企业资金压力的主要根源
基于目前房地产市场形势和金融市场实际情况来看，接下来，启动囤积的闲置土地开工或缴纳所欠土地出让金等所需资金，这种“土地吃款”，当是开发企业所将面临资金压力的主要根源所在。
由于政府继续深化调控的态度很坚决，调控政策一时难以松动，在房价过高、市势向下的大势下，消费者依然会继续观望乃至弃购，成交可能还将持续低迷，在售楼盘的销售可能将依然缓慢。另一方面，随着调控继续深化，尤其是国土资源部强化土地政策的执行，加大打击囤积地闲地炒地的力度，一些手上握有闲置超过两年的土地却缺乏开发资金、或之前通过招拍挂拿下土地却不能按照合同约定缴纳土地出让金的开发商，如果不能通过各种渠道融到资金，则可能面临土地无偿被收回等遭受土地政策处罚的风险。
事实上，近期，因开发商拖欠土地出让金，在上海、南京、杭州、温州等地土地市场上，频频传出“退地”、被“收地”的消息。7月初，因为长期欠缴土地出让金，南京市国土局收回了两年半前以7.1亿元卖出的一宗土地的使用权，没收已缴纳的1.065亿元定金。今年2月和3月，南京国土局还分别收回了两幅地块，共没收定金2.46亿元。7月16日，因开发商一直未缴纳土地出让金，温州国土局收回了去年12月30日以10.43亿元卖出的一宗土地的开发权，没收所缴2200万元保证金作为违约金。此外，早今年1月，上海拟督促开工或收回并8块闲置土地，总面积共66公顷，最近传出嘉定某地块将被收回的消息。在杭州，据报道今年至少有两幅土地因未付清土地出让金而可能被收回。
可以说，下半年，随着调控继续深化，尤其是强化土地政策的执行，本文作者陈真诚认为，房地产开发企业的资金压力或将逐渐增大。
接下来房地产开发融资成本的变化空间或有限
由于开发企业的资金压力或将逐渐增大，进行高息融资的开发商可能会增多，融资的利息成本也还有可能继续走高。不过，本文作者陈真诚认为，应该说，利息变化的空间不大，尤其是民间借款、房地产集合信托贷款等融资成本的变化空间或有限。其理由是：
首先，房地产企业一般所能承受的融资成本终究有限。
其次，就民间融资来说，尽管现在流动性收紧，需要资金的开发商不少，但资金供应也不少，关键是供求如何互相找到信息接上头，然后让各方利益如何达到均衡，才能成交。否则，如果利息过低或过高，都未必能成交。事实上，低利息或高利息的都很难有成交，成交的一般是月息在3%左右。
再则，实际上，高息融资的房企，一般是手上在以前拿有土地需要开发又缺乏必要资金的开发商。这些企业，因以前拿地的土地成本相对比较低，才能承受得了高利息的融资成本。如果不能及时拿到“过桥资金”启动开发，可能要遭受打击囤地闲地的土地政策打击。还有一种情况是，开发商拿了不少土地，但土地出让金欠缴比较多，需要资金以交纳所欠土地款。
一般来说，开发商通过高息融资或“过桥资金”，支付所欠土地出让金，或使项目启动开工建设，到符合银行贷款要求拿到银行贷款、进行产品预售。到时，一般只能以低土地成本为优势采取相对低价策略进行销售，以维持资金链不断。
不过，如果项目进度控制不好，或后续操作不好，销售不好，依然面临后续资金供应不上的风险，甚至可能出现股权变动或破产。
总之，面对严厉的调控政策、趋高的银行贷款门槛、已经异变的市场、高高在上的融资成本，本文作者陈真诚认为，房地产开发商，尤其中小开发商，需要认清市场形势，采取积极措施认真应对，要不采取有效降价策略加快销售，要不忍痛降价卖出土地，要不承受高利息成本通过多种渠道想方设法进行融资，以争取能度过资金难关。同时，也要清楚认识到，高息融资也同样存在风险，依然需要谨慎从事。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，请注明具体事宜，电话18975123407，限工作联系。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号103182089）：此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。无关人士免入，否则，事后也会被请出。]
阅读推荐：