李骁：房屋空置与房租上涨矛盾的背后

前几天房地产市场流行一个数据，全国住宅空置套数达6540万套，数字触目惊心，来源据说是电力系统根据电表连续6个月读数为零的住宅数统计而来。

另外一个近阶段比较热议的话题是，房租涨价，据说，近两个月上海、北京、广州等一线城市的房屋租赁价格涨幅超过10%，有些地方甚至超过20%，这对城市外来公务人员和靠租房解决住房问题的居民，影响颇大。

这是两组互为矛盾的数字，存在着悖论。全国住宅空置套6540万套意味着什么？如果以三口之家一套计算，足够近三亿人居住。就算是中国现阶段房地产市场投资需求占据相当份额，就算房价上涨速度和幅度足以使得购房者可以忽略房租收益，但作为理性成分较重的投资性需求，如果能把房子租出去，增加投资收益率相信绝大多数人还是会选择出租房屋，既然市场上有如此多的供给量，那么房租上涨就很蹊跷。

这当中必然有一个数字或是现象存在不合理之处，首先应该引起质疑的是6540万套的空置。根据统计，2000年3月至2010年3月十年间，全国房地产新开工面积累计70.6亿平方米，商品房竣工面积累计46.46亿平方米；6540万套住宅按套均100平方米计算，总面积达到65亿平方米，如果情况属实，那意味着还没有竣工的住宅都算入了空置，显然该数字的出台极不严谨。

果然，我花半小时间在网上搜索，很难找到该数字的权威出处，国家电网更是否认曾有相关统计，几天前，有人发微博引用该数据时，我便回应，如果国家电网可以用这么简单的方式统计出住房空置率，中央二套的朋友们何苦24小时蹲守北京几大住宅区统计住房空置情况？而且一守就得15天。

简单的推理胜过复杂的论证，我们只要设身处地感受自己的周围，有房的人有几个人愿意把自己的房子空关着的，我相信有，但绝不是多数。不过话说回来，中国目前住房市场空置率到底怎样呢？我想，肯定有一定程度的空置，比如中央二套针对北京几大住宅区15天，每天24小时跟踪调研的数据显示，住房空置率近30%，这个数字如果是平均数，已经足够惊人。

随着中国贫富差距的日益扩大，财富越来越向少数人手里集中，表现在房地产持有上也是如此，有房的人几套甚至几十套，而没房的人因为楼价的持续攀升，基本上已经失去购买力，即便是靠租房解决住房，也只能租赁中等价位的房屋，这是因为：一、市中心随着房价上涨，房租也水涨船高，对工薪一族而言，价格望而却步；二、太偏远的住房房租虽然较低，但因交通和距离因素，限制了承租者的需求。这些也应该是住房空置的一部分原因。

问题在于，这些情况存在也不是一天两天了，为何房租却在近期大幅上扬，在我看来，原因不外乎：一、国家宏观调控改变了部分原来希望购房解决住房的人的预期，转而租房；二、因为传言出台物业税或房产税使得房东转嫁成本；三、受2008年金融危机影响，租赁市场曾有短暂低潮，而2009年则是住房供给的高峰，今年来的调控，使得成交量骤减，包括空房上市量；四、中介炒作当然或多或少的存在；

原因可能不止这些，不过，具体情况应该具体分析，我从来不为高房价喝彩，也不刻意唱多或唱空房价，除了知道以一己之力，唱多或唱空是徒劳无功之外，更为重要的是，作为从业人员也好，作为普通购房者也罢，任何时候，理性都是不可或缺的。