本文为5月份应《时代金盘》杂志“论新政下的楼市”约稿所作，已刊登在该杂志6月刊中，有删节。

行业调控政策趋严， 住宅市场难有惊喜

“新国十条”出台如疾风骤雨般扑向全国楼市，整个房地产界为之一震，中央“史无前例”、“前所未有”、“动真格了”。

新政已经对住宅市场产生明显影响，各地售楼现场看房的人已明显减少，成交量急剧萎缩。据有关媒体数据显示上海、广州、深圳三个一线城市商品房销售成交面积环比下降33％、23％和34％，而此前的热点二线城市南京、杭州、合肥销售成交面积环比下降77％、43％和55％。“新政”对商品房市场的刹车效应显现，商品房销售火爆局面从此不在。

商品住宅市场日渐萧条、成交低迷，尤其投资者，纵然有钱，但是观望情绪强烈，投资置业的接盘力度持续趋弱。市场浓厚的观望情绪，将直接导致住宅市场尤其是投资型买家持续的观望以及低迷态势的延续。

行业分水岭显现，地产传统模式有待打破

高速城市化进程还在进行，土地国家垄断的地位不会改变，短期内土地供应不足的局面难以骤然改观。对重点城市稀缺的土地资源进行争抢的局面不会改变，同时政府还会将相当部分的新增土地用以“限价房、廉租房”的建设，因此各重点城市地王仍将频现。我认为“新政”是一个分水岭：在之前，房价涨得比地价快；之后，地价涨得比房价快。一线城市地价越拍越贵，将使以万科、恒大为代表的众房企业以前所坚持的――只做房地产开发、不持有商业地产，快速复制周转，同时辅以高效融资，使公司快速做大做强，获得超额收益的模式，面临非常大的挑战。快速周转当然是合理的选择，现在情形改变了：房价涨得慢、地价涨得快，同时融资渠道收紧，这使得传统依赖“低成本拿地，高利润开发，高速资金周转”的房企商业模式受到了挑战。当手中过去以低价蓄备的土地越开发越少，新拿土地成本却越来越高，过往的高利润所推动的高速增长模式当然无法持续。

“开发+持有”将成为房企赢利新的主流模式

从发达国家的房地产经验看，当城市化率接近50%，就到了开发与持有核心城市物业并重的时候。目前国内的主要二线以上城市已经达到60％左右的城市率，这无异宣告，纯“住宅开发”模式即将终结，当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式——以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。

新的政策导向，新的市场机会，商业地产将全面崛起。

当本文写作的时侯，主营商业地产的万达公告，其一季度销售业绩超越了蝉联多年地产老大头――主营商品房开发的万科。据万达4月份的发展情况看，商业地产在这一轮调整中不退反进，将宏观调控带来的影响减到最小。万达取得的成绩着实出人意料，又在情理之中，这将大大提前结束近年来“商住价格倒挂”的情况下，或许也意味着一个新的时代的来临。

投资性购买将更多的流向商业地产

自08以来人民币新增贷款的大量投放，使社会流动性横行。对于投资者而言，无论是投资住宅还是商业物业，价格始终是逃不掉的重要因素之一。“新政”出台后，投资住宅和写字楼物业价格基本持平。以前购房人口中有相当部分来自投资性购房，二套房信贷的从严执行以及二手房税收减免的结束，投资性购房在今年受到了很大的抑制，商品房价快速上涨失去了重要的动力。因为近期推出的房贷新政，要求二套房贷首付比例不低于5成，而且贷款利率执行当期银行基准利率的1.1倍，这与目前投资商铺和写字楼的贷款利率基本持平。以原先价值200万元的房子，以前首付三成计算只要60万，现在变成首付100万元，这样的话，投资者完全可以市中心投资一套100多平方米的写字楼了。可以说，商品房市场的挤出效应，将使众多手握重金的投资者，重新考虑投资渠道，很大部分将转到商铺或者写字楼市场进行投资。以广州为例，住宅市场的商品房与写字楼与高档公寓价格水平相当，有些甚至还低于住宅。但是有的地段稍微好的写字楼，它的租金明显要高于住宅，而且写字楼的租金回报相对比较稳定。高档公寓租赁市场投资回报率更是一直不错，并且高档公寓与高档小区房的管理费等持有成本近似，却不受国家越来越严的住宅市场调控影响。受到“新政”影响，很多住宅投资者必然转战商业地产。

地产界的新一轮新的洗牌悄然来临

2010年中将至，地产调控势头不减，在经济环境方面，虽然国家声称要实行适度宽松货币政策，但由于对通涨的担扰，使得今年下半年融资渠道将大为收缩，融资成本加大；而政府清算欠地款的力度还将加剧，房地产企业的资金链条将日趋紧张，新一轮行业洗弹必然到来，行业的整体动荡在所难免。

每一轮调整，都是新的市场机会。几家欢乐几家愁，此消彼长，众房企谁能在这一轮关键调整中，把握先机，赢得未来，让我们试目以待。