谢逸枫在广东华南地产论语发表讲话

  首先感谢胡刚教授热情邀请，参加2010年6月17日星期四下午2:30在广州珠江新城富力中心20层举办的“2010年华南地产论第三十期讨论“房地产新政下，白云大道北板块楼市态势”话题。论坛上谢逸枫与同行房地产前辈韩世同老师进行了深刻的讨论和分析白云大道北板块楼市态势等相关问题。

  著名房地产专家谢逸枫在论坛上表示:白云这边的楼盘价格一直都是涨的，但是涨的幅度都是一千到两千块，去年东湖、云山、新世界价格都涨了，涨的将近三千块钱。目前三个楼盘平均有一万以上，端午期间，有的楼盘进行了价格促销，价格在8000-9000元/平方米左右，其实都是因为户型不是很好，或者是有死角的地方，所以特价销售，这样在感觉上认为就是便宜。

  其实价格上的下降和便宜，也是因为楼盘不集中，而且稀少，有些楼盘定位不准，有的楼盘定位是高端产品，主要销售的产品是别墅而不是洋房，洋房的价格销售低一点，别墅的价格可以达到两三万。所以这个地段销售的楼盘主打卖的是别墅而不是洋房，客户人群针对的是休闲的度假的投资客。

  例如万科这个楼盘受到政策90/70的限制，所以户型比较小，总价比较低。目前这几个楼盘都是精装修，但是精装修标准是多少就不知道。带装修的价格基本上是九千块钱以上，这是洋房，别墅就没有，价格也去到了两三万。

  谢逸枫指出，新世界总建筑面积达到220万平方米，卖的主要是配套和升值的空间。前面这两个楼盘主要是卖生态资源和空气，以致它的产品来说，要我选还不如买岭南新世界，不管是居住还是投资，经过前期这么多年的开发，配套比较成熟一点，如果要长期持有买东湖映月会比较好，但是供应量比较少，每期推的楼盘不超过100套，因为关注点比较少。

  如果是二三号地铁线开通之后，周围又还有一些地块已经出让，在新政下，开发商不好开工。万科云山为什么要装修卖，就是因为目前所在的推货量不是很多，为什么有折扣，就是因为库存不多，消化尾货。另外是供应量也很少，居住人气还没有起来。

  岭南新世界成交量为什么能上去，可能跟前期积累的客户有关系，这楼盘前期积累的客户从去年12月份开始到现在才开始销售卖，前期的营销工作做得非常的充分，才确定了才开盘时间，这是做营销的基础条件。从性价比来看基本上没有，房价每年上涨非常的快，如果在那里买房有投资的，前期是三四千块钱，现在卖一万，纯粹是赚，但是有没有接手的人就不知道。

  他们一般是通过老客户带新客户过来给5万或者是3万，不是通过打广告，它是通过线下活动促销，大环境非常的成熟，它要的是一家好几口住在这里的人群，投资客很少，户型也比较适中，是居住型的，不是投资型的，而且每一期推出的量基本上80、90套。我登记了没有去购买，是因为我登记的价格跟开盘价不一样。另外商业配套交通比较完善，往外扩展的范围被交通拦截了，发展为什么这么缓慢，跟广州市的推出的低碳，另外侧重点不是在这里，而是在白云新城。

  由于周围人口比较稀少，交通主干线基本上没有配套，能够进入到楼盘里面居住的人流量非常的少，都是车，晚上到那里去看都是黑的，我觉得目前最缺的是居住气氛和商业配套。性价比跟广州市中心比是有，但是跟同地段楼盘相比性价比就不高。

  今年6月份，广州白云万达广场将推出首期商业面积，有5万平方米左右。首批推出的是8栋3到7层大概有1000多套复式楼写字楼，价格是16000元-2万块钱/平方米，剔除装修1000元-1500元/平方米，平均价格是1.5万左右，由于预售许可证未取得，目前在做前期大客户定向招商，针对大集团公司和投资客，一般是整层的客户，每层在1100-1200平方米，每层有12个单位-24个单位，整层价格在2000万-2500万左右，首付是50%，剩余50%是商业贷款。

  另外一批是1-2层是复式商铺，共同有300多个，平均价格在50000元/平方米，户型在40-60平方米，有的60平方米-80平方米，共两层，加起来100平方米-140平方米，总价在500万-600万之间；大户型在1000多平方米，总价在5000万-6000万左右,可分割成10个-12个单位,大约有四到五个.

  目前商铺前期登记大概有五六千组客户，但是估计价格会往上走。白云大道北开车过去不要很长的时间，为什么相同的区域价格差别为什么会这么大，三个产品价格都会差别，差别是在做不做别墅，洋房在同等情况下价格相差不大，而且价格往上涨是因为供应量不够。现在有些业内说楼市抄底时机到了，现在没有抄底的说法，房价下降的幅度都没有达到20%怎么去抄底，如果降到30%的时候才是抄底的时候。