-----我对时政的观察 (2010/6/11)

今日值得关注的消息当然是世界杯开幕，相比起中国房市充满狂躁的骚动、喋喋不休的争论甚至是谩骂，球迷简单的快乐让人羡慕。中国房市里的开发商或评论家经历近两个月的谩骂和争吵应该会累了，正好可以加入到球迷的狂欢，借此舒缓一下情绪和心情。

管理层多次提到“房市健康发展”，但“健康”从来都是一个含糊的概念，历史上几乎没有一个时候房市被诊断为健康的，要么风寒，要么发热，政府除了忙于调控就是刺激，政策从来没有闲着的时候。

房市本身是资产市场，波动就是必然的。造成波动的因素多重多样，市场内部的因素比如供求关系，市场外部的因素比如金融政策，都会造成剧烈的波动，再加上管理者直接对房市下药，比如停止供地、限制房型、预售管制等行业政策，都使房市波动的原因和表现十分复杂。

房市是政府、开发商、购房者的三角恋。政府和购房者是官民关系，民可载舟，也可覆舟；政府是开发商的土地供应商，开发商是政府的税源和土地的买家；开发商要拉住购房者，又要赚购房者的钱。

这三角关系中，看起来开发商与购房者矛盾最不可调和，因为他们之间利益的冲突是零和关系。所以，有人把各房企的客户俱乐部称作“养猪俱乐部”，----开发商的客户关系积累是为了有更多人买房，从而可以把房子卖的更贵。

但是，市场经济制度本身的生命力在于竞争，市场中开发商和购房者并非一对一的关系，竞争使购房者可以在市场中获得满意的商品，也使开发商可以获得满意的利润。所以，房市不健康的原因一定不会来自市场本身，而是来自政府的干预。

没有2009年实行的消费政策和投资政策的双重刺激，会有“部分城市房价过快上涨”吗？所以，对房市刺激政策的推出不是对开发商的打压，是政府调整金融政策的必由选择。开发商是非常规的刺激政策的受益者，当然也要适应政策退出的平常日子。

除了有垄断资源背景的开发商可以在“政策市”里大赚一把，大多数开发商会希望在市场化程度更高的环境中活着。越纯粹的市场就越容易获得快乐，对开发商和购房者都一样。

政府不干预房市的可能前提是将住房保障的因素从房市大部分剥离出去，这样政府对房市就没有直接干预的必要和借口。如果整个经济政策调整，随着宏观经济形势波动，房市的波动也是市场性的，开发商和购房者都会理性接受。

住房保障不能从市场剥离的一个想当然的理由是资金的筹集，其实，我们面临的宏观经济的基本问题是资金流动性过剩的问题非常突出，而住房保障可以租售并举，只要利用社会资金，加上财税政策的补充，既筹集大量的资金，又通过住房保障建设满足资金合理的投资回报，还能保持必要的固定投资规模，通过金融工具的设计完全可以达到。在加上我们并不缺干部，让大多数干部快乐地投身到直接为大多数群众谋利益的保障房事业中去，当然也能长久的保持干群密切联系了。

住房保障功能被剥离后的房市，将完全回归资产市场，改善住房、奢侈住房、商业用房成为房市供应的主流，价格涨跌主要受宏观经济波动影响，成了宏观经济的一个“蓄水池”和“平衡阀”，有生意机会就做生意，有多余的钱就置业， 成为合格投资者参与的游戏。

开发商、市场购房者、保障住房享受者、干部都快乐了，房市自然健康快乐了。