“史上最强”新政出台已近半月，与京沪广深等一线城市应声而落相比，武汉楼市有些波澜不惊。
记者观察到，从4月17日至今，武汉市每日商品房成交套数或有涨跌，除了4月25日成交了467套，其余时间成交量都超过580套。与此同时，全市成交价格却持续维持小幅上涨，未见颓势。
这只是严厉调控之下的表象。随着银行信贷细则的明晰，四大国有银行严格实行差别化房贷政策之后，股份制商业银行也纷纷跟进严限三套房贷款发放。“对于有贷款需求的投资资金来说，停止出手应该是大众选择。但是很难估计银根收缩一定能打击到长线投资客。”有民生银行信贷部人士如此分析。

投机客转手 稳健投资继续

“为什么新政策之后一定就要停手呢？”记者再度联系武汉江夏区纸坊一带的“热门”投资客陆梅时，她正伙着一群武汉姐妹逛商场，“就像女人的高跟鞋，买了再多，看到中意的还是要买。”
陆梅延续自己走“有潜力郊区”的路线，日前将目标瞄准了盘龙城经济开发区某项目，已预备出手。她认为自己是稳健型投资者，着眼长远收益，主要为了资产保值增值，并不追求快进快出以便短时间获利。
“不管政策是针对二套房还是三套房，我们基本是全额付款。”即使如此，陆梅觉得政策会打压到那些用银行资金以小博大的投机人群，“我了解的这些投机者，目前他们几乎都是趁价格尚稳，悄悄抛售手中项目。当然，中心区域的别墅还拿在手上。”
可以看到的是，新政后的四月第三周，武汉市二手房挂牌量为87254套，环比涨幅为7.9%，挂牌量每天以近15%的涨幅增加，挂牌均价为6170元/平方米，环比上周涨幅为1.9%。陆梅认为，“投机客吐货，二手房价一段时间仍会呈缓慢涨势。”
据权威第三方机构统计显示，武汉楼市投资客大概占比10%-15%，武汉中部中心城市获批后，比例一度在3月陡升到近40%，这部分猛增的投资客中，短期转手、炒高房价的“实力派”炒房团占比不小。
“以温州炒房团为代表，在价格较低的郊区与价格最高的市中心频频现身，典型的‘博两极’手法。”湖北中原地产总经理刘文涛分析称，这部分人群新政后完全观望，但是观望不等于退出。从中原目前代理的项目来看，这部分资金开始积极寻求商铺、写字楼等投资。

刚需、激进型投资持币观望

据武汉房管局最新统计的“2010年第一季度武房指数报告”显示，一季度全市商品房销售套数28345套，同比增加41.41%，其中刚性需求热捧的中低价位商品住房销售量最大，价位在5000元/平方米以下的商品住房共实现销售13693套，占全市总销售套数的48.31%。
如今密集的楼市调控，让购房者看到了稳住房价的可能，但也让部分急于购房的“刚需族“犯了难。
“政策之后看过不少项目，价格几乎都没有松动，”记者在光谷坐标城采访到的郑柯（化名）正是买房结婚的刚需一族，可是一手新盘价格依然居高不下，反而光谷区域的二手房又比上个月涨了200元/平方米。
记者踩盘时发现，像郑柯这样犹豫不定的购房者占比很大，他们最直接的诉求往往就是降价，“政策规定的首付三成、利率调高也觉得无所谓”。然而，新政效力远未聚集到可以撼动高房价的力量，即使房价开始松动，“买涨不买跌”的心态或许让这部分刚需继续持币观望。
另一类“多空交战、胜负未分”的投资客也进入中原地产的研究范围。刘文涛将介于长期投资者和短期投机者之间的投资客，称为“激进型投资”，这部分人群通常会把短、中、远期收益相结合，更注重中短期（1-2年内）物业升值爆发力。
“他们实力相对雄厚，多次置业居多，会有固定的收益回报率，”刘文涛分析称，他们往往是房贷新政的打击对象，现阶段来看，这部分人群普遍有观望情绪，产生犹豫心理。可印证的是，不少此类型客户近期也参加过一些楼盘认筹或认购，但是几乎少有出手。

制造业资金不容小觑
2009年持续至今的楼市火爆，使得不少制造业企业等“外行”资金持续涌入房地产。从武汉来看，大量服装、建材、医药行业的民营企业都在把资金转移到房地产领域。
“最好的方式是自己买地开发，这需要很强的政府资源，”一家本土制药企业内部人士向记者透露，武汉周边四散的小楼盘都是些名不见经传的开发商，几乎都是这种背景。该人士所在企业已经涉及医药、电子芯片、网络投资等多个行业，如今又开始涉足房地产。“将政府批复用于扩建厂房的地拿出来开发，甚至计划将来到公开竞拍拿地。”
更多的形式则是入股本土房企联合开发，或者直接购买房产用作投资。“武汉很多企业都是通过多年积累起来，缺乏一线城市企业运作资本的能力，他们对资金投向很保守，唯独不拒绝房地产投资。”知名房产专家陈真诚研究制造业资金进入房地产多年，对此深有心得。
据武汉市工商局统计，2009年1月至9月，武汉总共注册有930家房地产投资或开发公司，而全市私营企业涉及房地产的更是高达5469家。
“资本逐利而动，从我们交流情况来看，2009年至今房价飙涨之下，这部分外行资金越来越倾向于直接购买房产，”上述制药企业内部人士告诉记者，通过与开发商协商收购多层或整栋项目，然后转手倒卖，不仅使楼价保持高位，也省却前期开发运营的风险。
一线城市制造业企业惯用的手法开始被复制过来，企业申请扩大规模，从银行贷得款项，投资房地产，“政府监管只是睁只眼闭只眼，银行新政似乎也对这部分资金很难打压，”上述人士称。