关于近期形势的几点判断和建议

近期，政策频出，市场宽幅振荡，大家都很关注下一波走势，在此，提供个人观点供参考，不代表企业。同时，建议是针对开发企业的。

第一部分：几点判断

判断一：就格局而言；当前国家处于重大发展转型期，行业风险处于相对高位；

近年至今，尤其是今年两会以来胡总和温总屡次提及的“积极调整经济增长方式”、“让人民活得更有尊严”、“社会正义”等关键词，其中部分概念已经超脱于前一阶段国家经济发展为主导的基本诉求。我们的判断是，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，确切的说，自2002年的十六大以来，社会改革已经在全面推动，时至今日尤其明显。本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。这也是为什么高层始终强调“未来（地产）行业调控将会成为常态”。

判断二：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；

市场的三方主体中，政府率先坚决表态，消费者随即开始有所反应，而从纵向比较来看，相比如07年末全球性危机突发之际，目前开发企业总体情况，我们认为目前存在三个新特点：其一，资金充裕；09年，行业普遍性的成交同比翻倍，考虑到房价的上涨因素，而且在09年新一轮土地出让过程中，由于土地市场火爆，大量企业怀揣资金花不出去，再加上融资环境改善，上市等各种融资行为在去年非常活跃，所以开发企业的资金充裕程度属于近几年来最为满意状态；其二，供应仍处于短缺状态；纵观2009年全国典型城市的供求状态，普遍性都是处于1：1.5，可售面积同比普遍下滑50%，同样典型企业手头的存量供应处于短缺状，至少在2010上半年仍然如此；其三，博弈双方底线清晰；即09年很多企业业绩反弹的背后，是前一轮供需双方博弈完成的结果，开发企业基本上清楚消费者的博弈底线。

鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，我们认为目前市场调整的第一阶段的表现将会是成交量率先萎缩，价格的僵持将会是主线；第二阶段将会是部分典型企业由于新开工压力过大、以及积极拿地资金占用过多而导致现金流压力，同时也认清当前政府的调控决心，可能会率先进行价格松动，从而带动其它企业联动，当然成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；而在第三阶段，将会是在第二阶段基础上重新市场反转。而对于市场周期的预判则是比较困难的，初步预期第一阶段可能会是1-2个月左右，而第二阶段的完成博弈，重新探底则要视企业的理性、政府的决心以及外部环境综合判断，进程中才能进一步跟踪分析，第三阶段按照以往经验，完成博弈后的市场反弹相对是比较迅速的。

判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；

客观的说，2009年至今，尤其是今年的三月底以来，各地城市中尤其是典型的一二线城市的地产业，在本轮发展中，价格上涨过快，单日涨数千的案例比比皆是，纯属企业个体的非理性行为，直接造成资产价格泡沫进一步加大，使得监管层更为高度关注金融风险，这些城市价格的虚高另一方面也导致了社会大众的强烈反弹而直接促使了高层迅速出台严控政策。既然高层更多的是从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一二线是为主要目标区域。

同比之下，三四线城市的房地产业，一方面由于城市房地产传导的时间差，部分城市至今才开始呈现需求得到激发状态，总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的；另一方面部分项目价格同比之前高，很大原因是因为需求自身的分化产生了对改善型以及高端产品的要求，相应的有了不同产品线因素（相应的成本也是较高），也并非凭空虚涨；第三方面根据我们对本轮地产发展2000年以来的全国范围内的监控情况来看，三线城市由于房价较低、居民储蓄购买力充裕，而且普遍性出现一次性付款比例较高特征，预期本轮所受冲击要小很多。一如2007年以来的合肥市场，外部环境和调控基本上不受影响，完全按照本地的刚性需求节奏释放。

判断四；就购买行为而言；投资者短期会加速离场；

这些年房地产业的发展过程中，一方面信贷的支持的确使得广大的消费者实现了改善居住环境的梦想，但另一方面我们也充分的认识到金融的杠杆作用，对于投资实际上起到了推波助澜的作用，所以本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的。基本上都堵上的投资的可操作余地。而从这几天所了解到的投资者的反应来看，普遍性的撤离已经出现。

而同时，由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者优先考虑的是抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。

判断五；就后续供应而言；集中性压力将会出现在四季度及2011年上半年；

2009年的市场普遍回暖，使得很多企业资金充裕了，同时为积极为2010年做好各种准备工作，但是从供应本身而言，可以分为三种，拿了预售证没有销售的是为可售面积，短期即可上市；拿了施工许可证而未拿预售许可证的是为在建面积，通常情况下需要大半年到一年左右才可能上市；拿了土地使用权许可证而未拿施工许可证的是为未建面积，通常需要一年半甚至两年才能上市，即使是反映迅速企业也需要一年时间。

从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。

第二部分：几点建议

建议一：放弃幻想；调整心态积极应对；

对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。

建议二：快速响应；短期加速去货为第一要务；

上周五中央用于调控的总体政策基调出台后，由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”等都尚有时间差，所以中间还有一个缓冲期，在这个缓冲期中，建议企业理性控制价格上涨，合理追求利润，尽快去库存是为主要，尤其是对于规模化企业更应如此。因为本轮调控牵涉到了社会稳定，以及近期可以预见到的人民币升值压力盒通胀预期，鉴于美国次贷危机前车之鉴，相信政府调控的决心将会是非常坚决。周期以及后续反应目前尚处于不可预知阶段，所以去库存是理性之举。

其中中端及中低端物业科考虑优先去货，因为这类客户群体由于购买力所限，对于政策敏感性较强，政策出台后会普遍性持观望态度，尤其是本轮调控预期该类消费者都抱着价格调整的心态可能相对较长时间观望（尤其是价格上涨过快的一二线城市），所以与其后期大家都处于价格战，不如率先合理定价快速去货。

建议三：现金为王；控新增、控拿地，合理安排现金流；

尽管说不少企业目前现金流仍然是相当充足，但是由于都在纷纷加快、加大新开工甚至是城市扩展土地获取等发展行为，建议对于拿地、开工、上市供应等各个环节全面控制速度，需要合理安排现金流，确保安全系数要高。

建议四：未来布局；三、四线城市的安全边际要高；

从中国房产信息集团今年对全国典型企业销售业绩跟踪来看，尤其是今年第一季度TOP20房企销售排行榜（详见新浪乐居网），三、四线城市对企业业绩的贡献度明显在增加；成交量开始逐渐向三线城市转移和集中已经成为共识，三线城市处于市场刚刚起步，庞大自住需求逐步释放，而城市房价涨幅相对理性，房价压力相对较低的状态，未来市场将有相当大的发展机会。此外，一季度以来恒大、碧桂园等企业的良好表现，正好印证了我们之前的前瞻性判断；即布局三四线城市的企业将会受益于市场的传导效应而会进一步“补涨”，但从数据来看，显然，受益于此还不仅仅是以上三企业，万科集团、绿地集团、融侨集团、金科地产等无不如此。