关于房产税我的三个观点 

    近期，关于房地产税收的问题，网上及网下，开发企业群和资本金融界、媒体圈炒的沸沸扬扬，在此，我谈谈我的观点供大家参考。

    总的来说，关于房产税收目前分为三种情况；第一种是物业税；相信这个税种，现在大家基本上有共识了，也就是说这是新增税种要立法、走程序、调研到最后落地还有很大路子要走，也就不谈；第二种是网传重庆市在搞的特别消费税，我特意去查看了相关的一些报道，看后两个感觉，其一，不知大家有没有注意到是“评估价值”这个词，大家都知道中国目前房产评估的现状和问题，相信这个估计执行起来够呛吧，其二，重庆市单独申请搞一个税收（特别消费税）好像在全国还没有过此类先例，至少法律上好像也没有说地方可以单独搞，我的理解这是消费税的一种，而这个税是全国性的，地方单独开口子似乎是个先例，因为我的法律知识有限，所以不多谈。第三种就是大家认为最可行的房产税啦，之所以说可以，是因为这个谁以往就有了，但是呢商办说征没证，住宅干脆免征，效果和物业税差不多（总值1%左右，当然算法不一样，按成本还是按市场价等）。也不需要另行立法，最具可操作性。现在听来听去好像大家都觉得这个最可行，同时，这几天天天接到无数电话咨询，或是无数消息渠道传递的信号，天天把我吓个半死，到现在还是“据传”为主，在此我就房产税来做个探讨吧。

    大概几个观点；

   第一点：控制房地产市场信贷政策足以，征房产税和目前市场环境关系不大。

    首先，我们要知道，出房产税的目的是干嘛？也许你会说，控制房价啊，把房价打压下来。如果这样的话，我告诉你，你错了。纯粹控制房地产市场信贷政策绝对措措有余，无非是这几年我们到底有没有认知或是从严执行信贷政策，看看08年全国市场变动情况就知道，只要是信贷真的从严收紧，没有控制不住的房地产市场，但是为什么信贷政策往往上头从严要求，而下头去宽松执行呢？很简单，屁股决定脑袋，对银行而言，个贷同比开发贷款绝对是优质贷款，我不做人家（其它银行）就会做，境内银行不做外资银行就会做了，这个细分市场拱手让出太可惜；对于地方政府来说，地产每年可直接贡献多少的交易税收和土地买卖收入啊，通常可占地方财政收入的50%左右，一旦真收紧，未来的基础建设等资金来源就泡汤了。所以在执行上面往往就会相对宽松，毕竟各自有银行的贷款业务指标啊，地方有基础建设目标啊。所以，不知大家有没有注意到这次的国务院十号文中有个地方问责条款，就是说如果不落实的我看你乌纱帽。这是第一点。

    另外呢，我要说的是，如果我们真的要搞房产税的话，告诉大家，这是个很大的事情。为什么呢？就如上文和大家说的我们政府现在很多钱是来自于卖地和房产交易环节的税收，而一旦房产税开征也就是说房产保有环节征税，预计未来政府的钱逐步逐步会更多的来自于民间大众了，也就是说它是直接改变了政府财政来源的结构问题，而这将会完全重写政府、企业、社会大众的关系，这个变化将会是我们改革开放以来的一个非常重大的变化，前三十年国家是以经济改革为主导的阶段，所以只要是能够推动经济发展，过程中的问题弱化处理，但是现在我们国家已经呈现出向社会改革为主导的阶段转化，当然会更多的关注社会领域如民生、稳定等范畴的问题了，毕竟经济已经走上正轨了，（全球第二经济体嘛）。所以呢，我说如果真的征这个税的话，我们地产行业就别给自己脸上贴金了，以为是冲着你来的，哈哈！实际上你还没够这个份量啦！换而言之，今天我们如果从地产角度来探讨房产税绝对是高度不够。

    第二点：当前征收房产税的几个重大前提处于缺失状态。

    我认为如果真的要开征房产税的话，必然要有三个前提要解决；

    第一个；舆论基础没打好；前面我们谈到了，一旦要征的话，这将会是一个几十年以来的重大的国家层面的变革，根据以往经验，一旦有重大举措出台，都会是舆论先行，寻求全社会共识，做好铺垫工作，在此，大家做一个很简单测试就可以看看：你随便逮几个街坊邻居告诉他，他的房子以后每年要给国家交钱，看看他会是什么反应。我相信肯定是反映不过来的，毕竟到目前为止这个税主要还是上层调研为主，地产行业凑热闹，媒体炒作，资本市场担心，而更为广大的社会大众实质上还没有从心里去接受这个重大变化，要知道啊，一旦通过后，交钱可不是一次性啊，是每年的。（当然你会说不一定所有人都交啊，小众交，这点后面再探讨。）

    第二个；经济基础还存在问题；啥意思呢，我有两个基本观点，即使是目前传言试点的较富的城市如北京、上海、深圳等地，一方面有房的比每房的多，另一方面交不起的比交得起的多。毕竟我们不同于欧美，你再不济，国家有个很好的保障体系，让你很体面的生活下去。我们国家处于快速发展阶段，也是产业快速调整动荡阶段，你能保证你每年的收入都能像现在这般高吗？因为我们现在很多人买房都是基于预期的，有透支性的，所以我说交不起的比交得起的多，这里面还有个稳定性的问题，你今年凑个数能交，明年呢？后年还没问题吗？真要交掉了，万一生病咋整？你是透支的啊，就像企业一样，万一资金链断链呢？

    第三个；配套政策的缺失；几个例子啊，如果我就是不交你咋办？拍卖我房子啊？法律好像没有这个规定啊！这是法律配套问题；或者说，如果我不交，告诉你没钱，你能不能很迅速的告诉我，根据居民个人收入及支出体系跟踪，发现我还有多少多少钱，绝对有支付能力的！这是收入体系问题；另外，还会有很多相关的问题啊，就比如说最应该交而且最好交的土地增值税为什么到现在又时断时续？同样也是配套缺失的问题啊。

    第三点：两个担心

    关于这点，还是回到前面的征收面的大小来探讨。

    第一个；如果是大面积的征收；按照现在有关报道，说是可能“先征后返”。我觉得出这个建议的绝对值得重新商榷，首先，我们的大众居民未必真的富得可以随时拿一笔钱出来交给你，那是闲钱，即使是现在很多工薪阶层实际上也是月光族，其次，这里面有个意愿的问题，这不比缴纳所得税，那是先扣掉，再发你工资卡，现在说从你口袋掏出来进他口袋，然后他再返还给你。个人感觉有些太理想化了。

    第二个；如果是小面积的征收；比如说就是200平方米以上的，或者是总价500万以上的，等等，不管是什么标准来界定，这里面就有个度的问题了，我担心，万一切的这个线太小了，原先对于房产税的过度恐慌抛售会迅速转化为涨价行为，因为你对真个市场影响不大啊，就当你收的那部分是艺术品不是房产品好了。而同时既然房子有预期要交房产税，会倒逼租金上行。那这个问题就大了，原先我买不起可以租房，现在连租房都没机会了，算啦，我还是回家吧，近期我已经看到和听到很多刚毕业的小朋友不愿选择上海、北京等城市，而坚决去二三线城市的例子。那对于我们很多有意向成为世界级城市的地方政府而言可能是个很不乐观的事情。