新政威慑下开发商还能抗多久

甄建冲

    自2009年楼市“小阳春”促进中国楼市复苏后，全国房价是一路攀升，若把房价上涨数据放在股市大盘中的话，楼市在过去的一年中每天应该都是一个涨停版。此种状况的确是令消费者嗔目结舌，赞叹不已。

    房价问题已不再是一个简单的市场问题，更深层次的表现为了一个社会问题，其所造成的社会矛盾，加剧了社会健康、稳定发展的威胁。所以中央高层自上周三（4月14日）至本周二（4月19日）通过国务院、国土资源部、住建部、银监会各大部委纷纷下发各种通知，严控房价不断攀升的局面。本轮政策之全面、力度之大堪称有史以来最为严重的一次调控政令。如果说2008年9月15日以雷曼兄弟申请破产为标志金融危机的爆发，拯救了上一波宏观调控政策下危及四伏的开发商，那么本轮宏观调控政策的出台可以说是上次政策的延续。

    本轮政策出台后开发商和消费者都有怎样的一种表现，笔者做了以下分析。

1、开发商：推迟开盘进度

    尽管本轮调控政策的严格力度远超以前，但能否真正执行到位，大多数开发商目前仍存疑问。不少开发商已经推迟挂牌预售时间或减少挂牌预售量等形式推迟了开盘进度。来自新盘监控中心的数据显示，截至4月19日，北京原计划在4月开盘的42个项目中，仅有10个项目如期开盘，其中8个位于郊区县。

    未取得预售证的楼盘，如果有客户咨询，售楼员会采取登记客户电话，并告知咨询者，开盘时会有优先选择户型、楼盘会曾送一部分套内面积（如飘窗、露台等权限），实际上这种方式是一种变性的排号方式，只是不再收取客户定金。

2、信贷表现：

    昨天（4月20日）全国已有多家商业银行已开始实施住房按揭信贷新，银行对热点区域市场的住房信贷实施方案比预期还要大。北京市场各大商业银行按照国务院和银监会要求，严格执行住房按揭信贷新政策。

    距离北京较近的河北燕郊因受到轻轨延伸到该区域政策影响，其房价从今年3月初房价均价5000元/平方米，到4月初房价均价上涨到10000万元/平方米，一个月时间房价翻倍，房价虚高严重，所以针对房贷新政各大商业银行加大监管与实施力度，无论户型大小针对商品房均价超过10000元/平方米以上楼盘，购房者即便是首次置业，首付款也要达到40%才可以从银行按揭贷款。

3、消费者：楼市观望气氛渐强

   从执行的角度上来讲，会有一个过渡阶段，所以购房者增加了观望气息。在北京的大部分楼盘未出现价格大幅下调，更有部分楼盘价格依然在上涨，如万科在北京的万年花城项目，开盘价格由上周23000元/平的价格，这周上涨倒了30000元/平，开盘的价格还是未知数。这种状况更加增加了购房者的观望态势。退房率逐渐上升，北京中原统计数据显示在14-18日的几天里虽然成交量出现了赶政策末班车的现象，但是退房率已经逐渐上升。特别是首次出现了购房人退房的现象。