住建部通知考验开发企业融资能力

甄建冲

     一方面是商品房价格一路高仰；另一方面是，房地产商品房销售市场长久以来市场秩序混乱（开发商捂盘惜售、哄抬房价，开发商通过各种名目变相收取定金、预收款等性质的费用）、预售制度不完善、建筑施工质量不合格造就“楼歪歪”“楼脆脆”等问题楼盘。针对上述房地产行业种种不健康发展的现象，住建部4月13日下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

政策摘要：

    1）、进一步加强房地产市场监管。住建部通知要求严查捂盘惜售、哄抬房价等行为：通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

    2）、完善商品住房预售制度：要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设；明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

    3）、加强预售商品住房交付和质量管理：要求各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任；强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

笔者观点：

     1）、该通知相关政策严厉打击了商品房开发、销售等环境的潜规则，若住建部新政能有效执行，将有效规范商品房销售市场各种销售行为，提升商品房建筑质量安全等。

     2）、房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，该政策将会增加开发企业开发运营成本，对企业资金回笼产生一定的影响；

     3）、政策鼓励地方政府制定商品住房现售管理办法，对于管理办法的细则，我们会予以高度关注，但仅 “商品房现售”这一政策趋向对开发企业，特别是融资渠道较窄的中小开发企业来讲，对其企业融资能力将是严峻的考验。

     4）、商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，一定程度上控制了炒房者的炒房行为，对区域商品房市场价格的稳定有促进性作用。