预测中国的房地产市场发展趋势，难度较大，有人戏称是新的哥德巴赫猜想。这当中的难度主要来自于中 国社会处于城市化的过渡期，中 国房地产财富太诱人了，所以房价成为洪水猛兽，出现“九龙治水”治理不了的怪事。

房子是老百姓生活必须的消费品，又是投机者最能获利的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，必然有着前途未卜的命运？确实很难用简单的分析来定论。政 府只要能尽早更实际的行动，把老百姓的住房需求和投资需求都导入到良性循环的轨道。才能从根本上消除泡沫威胁，防止楼市误入歧途。

飞涨的房价之所以成为洪水猛兽，可以说与“九龙治水”治理不了房地产有千丝万缕的关系。 虽然国 务 院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了重要政策，但是7年时间，涉及房地产的部委却从3个增加至九个到十个， 涉及房地产调控为考核任务指标的部委有：住房和城乡建设部、国 家发 改 委、财 政 部、监 察部、国 土资 源部、人 民 银 行、国 家税 务总 局、银 监会和国 家统 计局。

 由国 务院根据各部委“三定方案”细化各部委的“工作任务书”，在这份“工作任务书”中，遏止部分城市房价过快上涨被“单列一项”。

每一个部 委应该如何参与房地产调控的工作，绝大多数部 委的2010年工作要点都在紧张的制定当中。

但是，房价连年不降却大肆飞涨，从一个侧面反映了中 国楼市“调控管理”的乱象。

尽管遭受政策密集轰炸，主要城 市的房地产价格，却仍在上涨。

北京市目前二手房均价达到20079元/平方米，环比上月上涨4.04%；而2009年11月份北京二手房均价为15951元/平方米，二手房均价比4个月前上涨幅度达25.9%，月均涨幅为6.5%。有70个城市3月房价走势新建商品房价格涨幅超过10%。

 调控房地产，涉及78家央企，如果央企不退出。要加快调整步伐很难，有关部门下令，15个工作日内制定有序退出的方案。 4月9日，这78家央企已全部如期向国 资委上报了退出地产方案。

 然而，国 资委却提出退出“有困难”

 央企退出地产，国资委主任李荣融表示“我们将履行我们的承诺”。实际已经公开表示有退出意向的中 央企业只有10多家左右，有明确退出举动的只有少数几家。现在78家非房地产主业央企能全部提交退出方案，可谓神速，毕竟不能不给国资委面子。在具体的实施过程中，商业性房地产将首先被清退。

国 资委在汇总之后，很可能要求企业再次修改，再次提交。如此一来，花费的时间会相当长。对此，国 资委相关人士也承认，要求78家央 企立即退出具有一定困难。

 78家央企所属三级以上房地产子企业共227家，约占中 央企业全部三级以上房地产企业数量的60%。国 资委欲委托集团公司对子企业进行管理，对78家央 企退出地产不搞一刀切，央企首先要退出商业性的房地产招拍挂。

从3月28日到4月2日，新 华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。而《人 民 日 报》近日也以“追问中 国楼市·民生三问”为题，展开房地产市场的系列分析和报道。 央 视在 新闻联播里，罕见地播出了一条美国物业税的新闻。一切似乎都是风雨欲来的征兆。而紧接这一风暴而来的，便是房产税热度急升。

关注房产税，而物业税则冷淡处理，似乎表明了调控房地产市场的新选择。上海市税务局工作人员表示，税务部门已掌握了个人购买上海房屋的信息，具备了征收住房保有税的基础，但暂未接到向个人征收住房保有税的通知。

 重庆已上报国 务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。

 物业税、房地产消费税、房地产保有税，都可以划入不动产税，为了抑制房价过高，政府拟对高端房产征收特别消费税。

4月6日财 政部公布的2010年工作重点，“改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，公平税收负担，完善消费税制度，完善房产税制度；积极支持收入分配等改革。”其中，房产税释放出的政策信号。

此次国际金融危机中，中国的银行体系依然保持稳健，去年银行新增贷款投放规模接近10万亿元，有力地支持了经济复苏。银行体系的表现与审慎监管、有效的风险管控密切相关。

适当控制杠杆率对于金融体系非常重要，大型商业银行和资本市场之间必须设立防火墙，利用存贷比等传统的财务指标加强风险管理。商业银行还要有非常强健的风险监控机制来防范交易对手风险。

 今后，所有银行都必须向银监会提交报告，反映贷款项目的风险敞口。一旦发现问题，须进行限期整改，包括增加抵押物等。银 监会还会派出自己的检 查团队，核实报告的真实情况，还将根据银行整改情况，相应加强监管。

民营资本办金 融的问题，银 监会赞成并鼓励民营资本参与银行业，但作为银行的股东必须符合三个条件：要有做银行的基本技能、有一定经验、有长期的承诺。在目前国内12家股份制商业银行中，民营资本占比已经超过40%；145家城市商业银行中，民营资本占比超过60%。

 中国银监会11日表示，银行业金融机构应增加风险意识，不对投机投资性购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。银 监会要求对已利用贷款购买住房、又申请第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险，比如北京的有些银行已自主审慎地将二套以上房首付比例提高到60%。

对房地产领域的贷款风险，从三方面加强管控：对于土地储备，要求商业银行要对土地进行逐块跟踪，严格管理存贷比，并根据地方政府不同的信用状况区别对待。对于房地产开发贷款，要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况，对开发商贷款实行名单式管理，并禁止开发商用土地做抵押品。对于住房抵押贷款，要求银行必须实行贷款面签制，在首付比例和利率浮动方面，严格区分首套房贷和二套及二套以上房贷。

  房地产特别消费税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%至1.5%征收。股市地产股再度受挫，房地产板块整体下跌。

 这无疑是地产板块政策最要命的利空，地产板块连续两日大幅调整，房地产板块居资金净流出首位，今日开盘后继续拖累两市翻绿，截至上午收盘，万科(000002跌逾2%、保利地产(600048)、金地集团、招商地产均暴跌逾5%，卧龙地产跌逾4%、云 南城投跌逾6%、中天城投跌逾一度跌7%。午后，沪指跌幅扩大，逼近3100点。资金流向监测报告:地产股半日流出18亿，全天净流出27.72亿元

 周一早市资金继续离场，地产股依然是最大空头，继上周A股市场有180亿资金流出后，今日资金继续流出，五成以上行业被净卖出，其中地产和银行两大板块为12日最大空头。

 资金流出的行业中，房地产板块成最大空头，全天净流出27.72亿元，远超其他行业。此外，银行业流出金额超过了14亿元，交通运输设备净流出9.33亿元，化学、证券期货净流出均逾6亿元。

  12日深沪两市合计净流出资金63.82亿元，其中机构资金净流出24.06亿元，散户资金净流出39.75亿元。

 央企退出地产、关注房产税，物业税冷淡处理，似乎表明了调控房地产市场的新选择。房产税释放出了最重要的调控高房价的政策信号，主要目标是支撑着现在的高房价的中国亿万富豪

  据社科院城调队调查显示，至2010年，全国660多个城市现有空置房6540万套。从开发商的角度认为，只有没有卖出去的房子方为空置，这个空置率仅为 4%；而此次社科院城调队的调查数据中所定义的空置房，是卖出去了而长期无人居住的房子。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。这是社科院从全国各地供电公司调查得出的数据。这些房子很明显并不是为了给自己买的改善型住房，半年间都没人住。他们甚至连出租都懒得出租，目的很明确，就是炒房，准备买了之后，等房价上涨，转手高价卖。而全国还有在建房1250万套。这意味这什么？意味着空置房和在建房相加共有7790万套，如果按每套房3人居住的话，够2.337亿人居住；如果按每套房2人居住的话，也够1.558亿人居住；再加上开发商那里还没有卖出去的4%的空置房，空置率大得惊人啊！而我国目前的城镇人口总数却只有为5.5亿。

在这么大的空置率面前，房市还能有刚性需求吗？目前，全国的80后也才仅仅2亿人而已，如果按照全国总人口14亿、城镇居民总人口5.5亿来算的话，城镇人口占全国总人口数的39.3%。那么城镇80后的人口大约为7857万人。假设这个7790万套按每套 2人居住，把其中50%投向市场，就够消化这些80后了。而这些80后里面，又有相当一部分人在这几年中是已经买了婚房的。而90后，现在最大的也才20 周岁，女性刚到结婚年龄，男性还没到。所以90后对于房地产市场来说主要是未来的购房需求，但是当下还不旺盛，而且等90后需求旺盛了，又会多出很多新建房；70后中没房的也只是一小部分，再往前推，那基本都是有房一族了，所以这么多空置房，而且根本消化不完。

中国现在在城市化进程中，城市人口还会不断增加，会有很多农村户口的进入到城市变成新城市人，这将会是很强大的购买力。可是现在进城的农民真的有实力买房吗？

有很多发达的省份，还是有很多农村很富裕的，可是人家早好多年前就发达起来了，要变城里人早变了，而且，富裕的农村人还是占少数的。现在还是处在贫困的那部分农民已经没有能够富裕的契机了，除了到城里当廉价劳动力，还有什么出路？中国的城市化进程是以牺牲了很多农民的利益为代价进行的，强行占田，强行拆房，本来城市化，应该是让农民也能享受到土地增值的福利，可是在城市化的过程中，更多的却是农民的利益被剥夺，就是说，土地的升值与老百姓没有关系，升值后的利益是政 府的，在这种现实状况下，未来进城的农民也只能租住在未来的贫民窟里。

是什么在支撑现在的高房价呢？是城市普通居民的购买力吗？现在房价这么高，是不是也说明现在普通城市居民的购买力很高呢？恰恰相反，我们的城市普通居民的购买力一点也不高，高房价已经完全脱离了普通城市居民的收入水平！为什么呢？这个从工资总额占全年GDP（鸡的屁；又名国内生产总值）的百分比就可以看得出来。2009年中国工资总额只占了GDP的8%，我们的GDP很高，可是老百姓享受不到。

购买力低从个人所得税的纳税人数上也可以看得出来。全国没有达到缴纳个人所得税的人数占到了总人口的80%，只有20%的人月收入能超过2000元。所以这种人对这个数据的准确度没多大影响。

另一种人在月收入超过2000元的情况下，1分税钱没缴。这种人对高房价也没有多少影响，算不上有钱人，最多一个中产。所以绝大多数人是支撑不了现在的高房价的。

是什么在支撑高房价呢？其实就是那20%的人群中的富人，这些人的比例更少，但是他们却占据了中国的大部分财富。

据胡润百富发布的《2010胡润财富报告》称，中国内地千万富豪人数已达87.5万人，其中亿万富豪达5.5万人，十亿富豪1900位，百亿富豪140位。中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即中国2009年GDP的快速增长、股指上涨、房价的上涨。2009年度GDP增长 8.7%；股指虽然全年涨幅达到188%，但是相对于从2007年的6000多点跌到了2009年年初的1800多点的最低点而言，即使是拿年度最高点 3478点的点位而言，很多人的财富还是处在缩水状态；房地产的价格却是直线上升，只要高投入，就有高回报。

2009福布斯中国富豪榜揭晓，在上榜的400个富豪中有130多个是房地产富豪。富豪榜前10位中有4人涉及房地产行业，前40位中则有18位涉及房地产行业。

也就是说，中国亿万富豪多由房地产业培育生产。正是他们中的一大部分人在支撑着现在的高房价，从另一个角度说，他们正在利用他们的资本，占有了社会的大量资源，掌握着社会话语权，拉抬价格，逼迫老百姓去买高价房，通过这种方式，从本已经很贫困的普通老百姓上身抽血吃肉。房价收入比的国际警戒线是1:6，可是我们的老百姓却要用10年、20年、甚至30年的高额按揭，举全家之力，去购买那些被囤积的房子。当钱还完，人已老。北京的家庭债务比例以高达122％，上海、青岛、杭州等城市家庭债务比例分别达到155％、95％、91％。而富豪购房团们，一掷千金，上百万的房子，一买就是一单元，甚至整栋楼。普通老百姓只能把未来十几年、几十年的收入拱手相让。所以现在千万不要因为自住而去买房，那等于是把钱送给那些吸血鬼。

中国现在实体经济，非常虚弱。三驾马车中，净出口倒下了，出现了负增长，不仅没有为GDP做贡献，还拉了后腿。消费的比重只占投资的一半，老百姓都这么穷，哪里敢消费啊。唯一能独当一面的就只有投资了，其中4万亿是有很大功劳的，又在国际上挣足了面子。我们的经济结构已经完全破坏了，产能越投资越过剩。美国是我们的出口大国，他原来凭借着过度宽松的货币和财政政策，加上庞大的虚拟资本以及超前消费观念才把中国那么多的过剩产能消化完；而我们没有一点危机感，反而沾沾自喜，认为自己是多了不起的出口大国。次贷危机一来，虚拟资本泡沫破灭了，美国收紧裤腰带了，全民高负债了，不敢消费了，结果我国的出口就一下子跌到了负增长。在经济尚未完全复苏的情况下，2010年的美国还敢肆无忌惮的提倡超前消费吗？也许此役之后，未来美国人的消费观念都要随之改变，采用相对保守的消费方式。那我们过剩的产能怎么消化呢？内需吗？将来的经济靠什么增长？

居民收入仍然维持在低水平，出口的前景很不明朗，只有继续靠投资了，大量的进行基础设施建设。去年没有建完的工程今年继续建，新项目再继续上马。

上海—杭州的磁悬浮，220亿，仅仅比高铁快了10分钟。网友们知道了就炸开了锅，说这是最蠢的投资，220亿只为提高10分钟。难道这只是为了让上海到杭州的速度更快更强才建的吗？提高GDP才是本意啊。今年3月底，湖北又计划投资12万亿，三倍于中央投资，相当于本省GDP的十倍。钱从哪来？重庆又拟实施1万亿的投资计划。像这样的还有很多····

这就是为什么我们明知投资的项目可能要亏损的情况下，依然大笔投资。因为亏损不要紧，有国家顶着，只要GDP高就可以了，自己不仅能升官，老百姓也能有“幸福感”。京津高铁运营一年亏损超7亿；上海磁悬浮，开一趟亏一趟，现在又要上马上海至杭州的磁悬浮。武广高铁运营后，取消普通列车，全是高价动车，因为再买普通车票的话，亏得更多。

这说明国家不靠大量的投资，经济增长就会停滞，而这么多的投资项目都只是一锤子买卖，并不能进入到经济的良性循环里面去。投资完了怎么办？再投资？有那么多钱吗？国家撑得住吗？

截至目前，商业银行对地方政府融资平台的贷款余额已达7万亿左右。以地方政府负债中85%来源于银行信贷来粗略计算，当前地方政府负债余额已超过8万亿。7万亿左右的贷款占我国商业银行人民币贷款余额39.97万亿的18%，商业银行2009年信贷扩张冲动为自己埋下了巨大的系统风险隐患。到2010年底，地方政府（含地方政府下属企业）的总负债规模将达12.5万亿元。

从上到下，都在负债，都在透支未来的财富和劳动。那么，货币依托的基础是什么？财富透支、环境透支、健康透支、土地透支…… 建立在这样的基础之上的任何纸币，它的唯一趋势只能是贬值；

　现在我们的房地产泡沫已经相当严重，国内住房总价值已达91.48万亿元，而2009年度中国GDP才33.5353万亿元，住房总价值已经达到GDP的2.728倍，竟然什么都没干，光拿来盖房子了。

如果每套房子，全部都按首付比例4成来算，那么6成都是银行贷款，91.48*0.6=54.888万亿。这还是往少的去算的，很多人都是首付2成，甚至通过某种手段骗贷达到更低的首付。这么多的银行贷款里面，如果有20%的坏账，那银行业至少要损失将近11万亿，全年GDP的1/3。在这么高的房价下，当经济越来越不景气，失业率继续攀升，断供潮慢慢的出现，再加上前面所说的地方政府在商业银行的7万亿左右贷款，银行能吃得住吗？

我们不管是凭国力，凭人均收入，凭实体经济，凭制造业，还是凭高科技，都无法和当年的日本相比，即使是衰退了20 年，日本的GDP依然还排在我们的前面。如果我们崩盘仅20年的衰退够吗？

美国崩盘有大量的各国借给他的外汇储备，我们就有 7000多亿在他那。所以美国不怕，欠钱的是爷，有全世界人民帮他扛着呢！美国金融危机，有的国家反而比美国还遭殃。而我们人均收入这么低，实体经济也不景气，崩盘了，苦果只有自己吞。没人帮我们扛。

很多人说，政 府不会让房地产崩盘的，因为他们觉得我们的政府很厉害，可是真的挺得住吗？ 2009年美国现价国内生产总值为14.2587万亿美元（14.2587*6.8=96.95916万亿人民币），是中国的将近3倍。人家那么高的经济水平人家都扛不住。我们国家的GDP拿到人家面前简直没法比。我们凭什么能撑下去？我们还能用什么？

　房地产市场新一轮的震荡是难免的！！！

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附录：

北京一处楼盘一天涨4千引上千购 房者抗议 大家都怒了！http://forum.home.news.cn/detail/75100600/1.html

2010-04-12 “一个晚上每平米突然涨4000元，谁能承受得起？”昨天，位于朝阳区五里桥附近的中弘·北京像素两幢楼开盘就引爆上千人的纠纷。头一天晚上，购房者被告知两楼价格分别为均价2万和2.4万左右，可昨天开盘时，2万的变2.4万，2.4万的变2.8万。购房者不能接受突如其来的变化，守着售楼大厅讨说法。

开盘价迟公布大家心就乱了

昨天上午10点，有人已将房产宣传广告涂满“告开发商”及“欺诈”等标语，现场上千人高举选房申请书，齐声呼喊，要求售楼方给予相应解释。

据购房者张先生介绍，4月3日，上千名购房者连夜排号，每人当场交付定金2万元，售楼方当时给予了两项口头优惠政策。一、一周内付清首付，2万元可折合为4万元，并可充当首付款使用。二、若一周内付清全款，则可享受9.7折优惠。

张先生说，为给自家挑选一套合适的楼房，昨天凌晨便有购房者前来排队，原定上午9点公布最终售价，“可售楼小姐迟迟不说，大家的心里就乱了”，半小时过后，售楼方最终公布的价格分别为均价2.4万及2.8万，比最初被告知的价格每平米上涨了4000元，且先前告知购房者的两项优惠政策全部无效。

外地卖三套房凑北京一套房

购房者林女士称，因女儿在京工作，她已于近日将外地3套房屋廉价销售，“就是为了买这个房，否则我也不着急卖别的房子”，她说，10日晚上，售楼方仍发送短消息，告知购房者开盘价与承诺价格保持一致(均价分别是2万和2.4万)。可早上一来，上千人才得知价格突变，“这不是小数目，要干好几年才能赚到，不能说涨就涨”。

在场上千人表示对上涨价格无法接受，要求开发商给予回应。但开发商中弘地产玩起了拖延战术，宣布当天的开盘取消，购房者需撤离现场，何日开盘另行通知。

开发商最后价每平米涨两千

昨天下午2点，售楼工作人员要求选10名购房代表到办公室内详谈，因代表无法选取，近百名购房者涌入办公室，屋内，双方就均价事宜多次发生争吵，但始终未果。

开发商一代表坐在奔驰车内不敢出来，上百名购房者将其围住：

一个小时后，在购房者的持续施压下，楼盘销售负责人黄先生表态，在有序的情况下，可先恢复两项优惠政策，也可当场开盘，但价格需每平米分别上调 2000元，即均价2.2万和2.6万元，先前承诺价格无法执行。

随后，一名女子将楼上信息传达至大厅内等候人群，大厅内上千人对该名负责人的态度表示不满，并集体高呼“诈骗”，要求售楼方按最初价格销售。

下午5点，售楼方负责人先后撤离现场，但大厅内仍有上千人在等待处理结果。