我们主要的问题就是房价过高，全国的新开工规模已经很多年没有明显的变化了，投资规模没有泡沫。

  过去我们常说房价与地价是鸡和蛋的关系，很难说清楚，但当前的形势表明，政府需要承认地价推高房价的事实，才能下决心改革现行的土地出让制度。

  当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，需要两害相权取其轻。

  物业税征收如果从现在就开始行动，至少需要5-8年的时间才能摸索出可行的操作方法。

  改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益博弈，难度很大，我对前景持悲观态度，在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，看不到下跌的动因。

  住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩。

                                                                     ——王健林

                                  

   3月8日，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在京参加两会期间接受了独家专访，他表示，当前楼市的泡沫与西班牙、英国等国家相比有显著的区别，不少国家的房产泡沫表现为房产投资规模的过大，而中国目前的楼市泡沫主要体现在房价过高，其他方面，如住房投资规模不仅不高，反而是低了。

  过去大家一直在争论房价与地价关系的问题，王健林表示，从2009年的现实来看，地价推高房价是不争的事实，希望政府能够正视高房价的实质就是高地价，尽快着手改变土地出让方式，其他的调控方式很难对房价的趋势产生实质影响，包括近期政府官员表态对重点城市进行点对点控制等思路。

  他也坦言，土地财政问题涉及中央和地方更深层次的利益矛盾，他对其改革前景持悲观态度，在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，至少今后十年房价都将会继续上涨。

 

                     楼市的泡沫在房价，而不是投资规模

张家齐：您已经多次参加两会，如何看待住房问题的关注度最近几年都持续居高不下的现象？

王健林：房价最近几年持续上涨的态势已经给百姓生活带来了很大的压力，引起很大社会反响，而且从最近几年的趋势来看，房价上涨的幅度越来越大，影响面越来越大。正因为如此，政府工作报告中，以前多是一句话带过，最近几年都加大了房产的内容，作了重点阐述，今年的篇幅更大。

房产不仅仅是一个行业或者产业兴衰的问题，牵涉到宏观经济、消费和民生，成为社会和经济发展的支柱产业。过去大家讲“民以食为天”，但是大家对“食”的关注度不及“住”，现在应该说是“民以住为天”，这样更能体现大家对住房问题的关注度，食品的价格有高有低，但房价却没有选择余地，北京就没有3000元/平米的房子。

张家齐：据您多年从事房地产行业的观察，目前楼市的核心问题是什么？

王健林：很多国家都出现过各类的房地产泡沫问题，具体而言，中国楼市的过热、或者泡沫问题仅限于房价方面，而西班牙、英国等国家也在关注房地产过热的问题，他们的问题是投资额、或投资规模过大。我们主要的问题就是房价过高，全国的新开工规模已经很多年没有明显的变化了，投资规模没有泡沫。

                          地价推高房价的事实需要正视

张家齐：房价上涨过快是大家的共识，但是对于其中的原因却有各种说法，你认为最关键的因素是什么？

王健林：我认为当前的高房价首先是由高地价引起的，土地供应不足，而且价格过高。统计局刚刚公布的2009年全国新开工住宅面积表明，和十年前相比，差别不大，2008年的增幅还略有下降，社会财富和城市化进程都有了大幅的增加，但是住房供应却没有同步跟进；保障性住房的总量与在新开工住房中的比例都过低，目前保障性住房只占到新增住房比例的10%，而部分中等发达国家和地区能占到50%，甚至更高；去年货币投放过多也推高的地价，央企、国企竞争地王是推高去年房价的重要原因；此外，炒房、开发商暴利等说法也有一定的道理，但不是关键原因。

过去我们一直在讨论地价和房价到底谁推高了谁，陷入“先有蛋还是先有鸡”的争论，从2009年房价的快速上升来看，地价推高房价已经是不争的事实，在房价的四项主要成本中，地价占到四到五成，建筑成本到不了两成，现在看北京、上海售价四万的房子，地价一般都是2万元左右，核心城市地价畸高，有关部门统计的20%平均土地成本，包含了很多中小城市的数据，是掩人耳目。

张家齐：地价居高不下的主要原因是什么？

王健林：土地是地方政府的主要财政收入，从目前利益格局来看，地方政府推高地价的利益动力很充足，现象很普遍。地方政府对于土地财政的依赖性越来越强，土地出让制度中有“招拍挂”等多种方式，但被使用的最多的就是拍卖，对于地方政府而言，这种方式既不用动脑筋，也不用担责任，利多而无害。这个问题一定要从中央政府层面进行调整，才能有所改变。

张家齐：地方土地财政的问题已经引起了很多的关注，是否大家的认识还是不够？

王健林：政府要承认和正视地价推高房价的事实，才能有针对性的运用集体智慧进行改进，不要回避这一事实。

当前首先应该改变的是土地出让制度，近期招标出让的土地，都出现了价格较低的趋势，但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的争议与猜测；拍卖制度简单公平，但是却推高的房价。土地出让制度的改革面临两难的处境，当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，可能需要两害相权取其轻，而且这个方法一定要下决心找到。

                       十年内看不到房价下降的动力

张家齐：两会期间，各个部门都提出了一些调控的方法和思路，如对重点城市进行监控，推进物业税的实施等，这对当前房价泡沫问题会有一些效果吗？

王健林：监控重点城市很难有效果，很难让地方政府有内在的动力去主动参与；物业税可能是一个有效的方法，但是很多技术层面的问题需要时间，比如，全国那么多不同类型的房子，税基如何确定？有谁来确定才有公信力？数十万的评估师缺口，没有三到五年怎么能建立起来？不在重点城市试点几年，怎么可以冒然在全国推行？粗略的估计，即使不包括协调各方利益所需的时间，没有5-8年，物业税是出不来的，甚至会更长。

张家齐：按照您的分析，未来房价继续上涨的压力是不是还会很大？

王健林：是的，目前调控房价的思路和措施很多，但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素，其他的方式可能最终都是徒劳，改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益博弈，难度很大，我对前景持悲观态度，在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，看不到下跌的动因。

                       住房保障要与地方政绩挂钩

张家齐：在这期间社会的民生问题应该如何解决，如何避免社会矛盾的激化？

王健林：加强住房保障建设是缓解民生压力的重要手段，目前住房保障推进速度不快的主要原因是制度建设滞后，没有进行强制的监管，住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩，过去的一些指导性意见都停留在道德层面，缺乏相应的问责制度。保障性住房建设从全国范围来看，去年70个重点城市一半都没有完成任务，但是很难找到追究责任的依据，无论是总量还是投资比例都过低的现状，使得绝大部分本该由保障住房承担的需求被挤压到商品房市场，是造成商品房价格过高的重要因素之一。

香港和新加坡的经验值得我们借鉴，香港的保障性住房投资比例达到55%，新加坡的比例更是达到七成，在这些地区都是寸土寸金，如果没有强有力的制度约束，政府怎会有动力拿高价地去盖保障房？如果如果要达到这个标准，我们需要在加大投资和加快制度建设两方面跑步前进。

此外，尽管我强调了要以“民以住为天”的态度来重视当前的住房市场问题，但我们的目标不应该是人人买房，即使是发达国家，也做不到这一点，而应该是人人有房住，盘活租赁市场，加强保障性住房建设能有效缓解当前的民生压力。