2011年“限购”政策不会取消

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2010年的年末，房地产市场十分热闹。

北京、上海、广州等十多座城市均已超额完成全年土地出让计划。北京、上海政府卖地收入超过千亿。广州、南宁等地陆续出现“地王”，让大家对2011年楼市的预期产生了一些转变。

1、发展商普遍对2011年楼市抱谨慎乐观态度。出于对通胀的预期和对地价上升的忧虑。发展商年底积极入市购买土地。

以广东为例，2005-2010年，政府公开出让的土地平均价格上升了3倍，远远超过楼价年均34%的涨幅。

可以认为，目前的地价正处于加速上升的通道中，未来5年均将以每年30-50%的速度上升。

由于目前土地成本（拍卖地块）已经占到开发总成本的50-70%。地价加速上升，必然助推楼价2011年继续上升。

2011年楼价出现反弹，甚至大幅度反弹的“异动”迹象已经十分明显。

2、宏观调控政策在2011年不会有松动的可能。管理层在加快房产税试点的同时，将不得不采取更多“简单粗暴”的行政管理干预措施。

——“限购”、“限贷”政策将大幅度铺开。2010年，“限购”政策在中心城市实行后，引发了中小城市的投资购房热。

预计2011年，“限购”面将加大。

虽然没有一个地方政府在心底里愿意搞“限购”，但狂飚的地价、楼价在吹大楼市的泡沫。权宜之计也罢，执行上级指示也罢，地方政府将不得不坚持“限购”。

现在的情况是：2011年将没有人率先取消“限购”。因为“限购”取消，将带来楼价报复性上升，后果将十分严重，谁也担不起这个责任。

——“限价”措施，将在楼价异动时，被管理层视为楼市“青霉素”。类似于股市控制涨停板一样，楼市的“涨停板”已经为时不远。

——增大物业持有成本和交易成本，迫使投资客退潮。

房产税的出台还需要博弈，还需要时间。不排除政府还将出台更特殊的临时性举措，类似香港政府强行提高印花税一样。

2011年，将仍然是一个涨价年。

2011年，将仍然是一个调控年。

2011年，将是一个没有安宁的年份。