上海大学博导陈湛匀教授 

22日上海电视台播出了“地产夜话—湛匀妙语”栏目，我演讲了“投资者需观望：楼市低迷才是购房好时机”。

08年楼市出现大调整，库存大增，房价下降；08年底实施了宽松的货币政策；09年房地产市场成交反弹，房价上涨； 2010年楼市前低后高，不少开放商选择豪赌下半年，5月，恒大地产率先宣布降价，万科等房企业开始出现不同程度降价，有的最高折扣为8.8折。后来不少城市房地产回暖、量价齐升的原因：有些房企销售还没完成全年任务，这些月成交低迷，房地产企业希望提前供房，通过金九银十价格反弹，回笼资金。加上临近开学、结婚等刚劲需求释放，有的房企用炒低噱头、降价宣传所造成的。但这次反弹是虚涨，是季节性表现，并非反转，其成交量仍处在这些年偏低水平。上海楼市成交量下跌不少，虽这些月有所回升，但成交价低。由于上几个月推出别墅豪宅，使成交均价上升，而非房价反弹。

从短期来看，投资行为风向标是看政策面如何和供需状况。目前政策面并没有发生根本变化，政府正加强预售款监管和紧缩开发贷款；而市场供需状况来说，将来有不少保障房入市，持续高供给和调控会导致观望情绪的增加，而观望情绪的增加会进一步加速价格和销售下行；二手房业主迫于资金成本压力，未来放盘积极，市场上产品供应量明显会增加。成交量上不去的话，时间一长，折扣力度会大；以精装修为卖点的房企，现在推出毛坯房，卖毛坯房的房企，赠送精装修，通过曲线的形式大打折扣促销。

从中长期来看，房价高低取决于这个城市的经济消费能力和流动水平。上海高、中、低端房价是不同的，底端房价不太受政策影响，而中端易受政策波动，建议投资者还需观望，等待时机。这是因为房地产项目的定价是随着一手房价变，而一手房成交量至少滞后二手房三个月时间，它和土地价格有关。

中国房地产大幅度上涨的时期可能已经过去。纵观全球房地产市场哪个泡沫不崩裂呢？从目前来说，我们抑制一些城市房价上涨过快的目标已初见成效。今后，只要政府调控力度不减，房价下跌是一件迟早的事。也许撬动严厉新政政策的“阿基米德杠杆”会发生作用，但是中国特别需要培育房地产市场的长效机制，当然包括土地供应、保障性住房等，这些则是长久之计，将会有助于缩小贫富差距。